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赶在今年双十一之前，万科清掉了购物车里的又一件商品，71万平米的房地产资产包，涉及到5家公司6个项目的股权，出让方是嘉凯城，一笔花了3.55亿。 这离万科季度会上喊“活下去”才过去一个多月。这一个多月里，万科先后收购了华夏幸福和海航的部分项目，加上这次的3.55亿共耗资46.24亿。 看着焦头烂额的华夏幸福和海航，艳姐一度产生错觉，万科这句“活下去”是对其他地产商说的。 如果将视线拉长，据不完全统计，2018年万科涉及8起收并购项目，累计耗资上百亿，这仅仅是目前公开的交易。 如果再往前看，2016年6月128.7亿元收购印力集团；2017年4月收购勇拓地产；2017年6月551亿大手笔并购广信房产资产包……万科在并购上的野心原来早有迹象。 这边大举并购，另一边疯狂拿地，据克而瑞2018年1—10月房企新增货值榜单，万科前十个月新增土地货值5468亿元，位列行业第四名。 郁亮在圈内被赞为“重剑无锋”，一直是以老成谋国、沉稳谨慎的性格示人，前段时间内部讲话里还反复强调“收敛”和“聚焦”。如今看万科逆势并购的气势，这把“重剑”看来要开锋。 武侠小说里，宝剑开锋是要饮血的。 万科那张“活下去”的图被人戏称为：学霸对着98分的试卷告诉自己要努力，不能放弃。你很想安慰他，却不知道从何说起。 醒醒吧，学霸不需要安慰。学霸甚至还想拿过你们的习题册，再刷8套题。 “活下去”在万科这里，显然不只是生存问题这么简单。 万科这样的做法背后，核心的策略其实不难理解，艳姐总结了以下几点： 第一：曲线拿地 调控大环境下，区域土地供给偏紧，招拍挂市场中地价难降，或降得慢降得少，许多房企采取观望态度。今年一些城市土地拍卖市场流拍的事件频频见诸报端，其背后，地价需要降温是直接原因。 第二：有便宜就捡 从万科收购的项目所属企业来看，华夏幸福、海航、嘉凯城财务情况不乐观几乎不是秘密，典型的需要出售项目来解现金流危机的“燃眉之急”。可想而知，这些急需出手的项目，价格要比市场价更低，万科在抄底。 第三：吃得下，也能消化 房企的并购游戏有门槛，不是谁都能上桌玩儿两把的。吞的下、难消化、狼狈吐出来的例子我们以前不是没有看过。 并购项目操盘难度极大，对一家房企业的综合能力要求较高，而且周转速度普遍偏慢。对于万科这样的企业来说，全国布局范围大，纵深广，资金链长，现金流充裕，闪转腾挪的空间要大得多。 第四：去住宅化战略 从万科这次收购的项目种类来看，除了住宅，还有商业地产、酒店、物流地产等。这可以视作万科更名后，在住宅核心领域之外，向新场景新业务领域发力的举措。 但话说回来，万科在收购土地项目上不是没有踩过坑、崴过脚。 据业内人士透露，万科曾经收购的某项目，在协议落地，项目形象已面世、正在筹备蓄客的阶段发现证照过期的问题，导致项目无限期搁置。 静水之下，暗流涌动——债权股权、法律纠纷、政策规划、权属年限，土地污染等等问题都是房地产并购市场的暗坑，饶是万科也得十二万分的小心。 另一个重要的问题，万科手中的资金，能否撑得起这么大的阵仗。 上半年，万科豪掷458.7亿拿下大量土储，总金额接近恒大+碧桂园+保利+融创四家大房企的总和。单单收购华夏幸福环京10宗土地项目的合作开发权就达32.34亿。 可9月底内部会议时，郁亮还在为“6300亿元回款目标还没有完成一半”而焦虑。2018年三季报中，万科经营性现金流量净额均为负；短期借款余额为219.78亿元，较年初增加36.44%；其他流动负债为119.84亿元，较年初增长100%；应付债券余额429.31亿元，较年初增长32.82%…… 对房企来说，稳住现金流和回款，是保证企业生存的前提。对于房企“老大哥”来说，万科一系列的举动绝不是一时兴起。飙升的债务余额或许就是万科融资的证明。能喊出“活下去”的口号，万科应该是有了觉悟的。 行业入冬，不少企业都喊出了要加大并购力度的口号。除了万科以外，一些大型开发商也在积极尝试从其他开发商手中获取新的优质项目。 有不少业内人士认为，下半年是投资、收并购、囤地的机会。至于时间，有人认识会持续到明年上半年，有人则认为会更久。 但行业内，也有人认为土地市场的主流是要回归招拍挂市场，例如碧桂园吴建斌曾在年初讲话时就有提及。 这其中的原因：一方面是因为经过这几年市场的洗礼，有质的收并购机会已很少见，背后浮现的问题也使企业愈加谨慎；另一方面是因为招拍挂市场的降温明显，机会型周期即将到来。 一位房企投资部人士跟艳姐谈及此时提到，接下来的收并购市场将会呈现出全新的层次——大型房企间的资产包转移、股权收购甚至整体并购，但这种游戏的参与者数量注定很有限。 万科这一系列的并购动作，可能正在适应收并购市场的新玩儿法。 “活下去”这话，说到底还是得分谁来说，对谁说。万科收并购的动作与“活下来”的口号相符也好，相悖也罢，“活下去”一定不是目的，活的更好才是。 但对一些地产公司来说，“活下去”可能就是前提了。 END. 上海市中心绝版新盘推荐： 对新城虹口金茂府有兴趣的朋友 |
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