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一个收入不错的朋友在几年前购入了一个叠墅产品，当时该项目推出的不多，上下叠哄抢一空，朋友没抢到，最后买了个中叠，喜滋滋地住进去没多久就想出手——居住体验实在是太差了。 按理说叠墅作为别墅的衍生品，体验应该是不错的，朋友却连摇头，苦笑说甚至没什么人想接手，即便有，价格也谈不拢。 这样一个在一定意义上还象征着身份地位的产品为什么没人要呢？ 朋友向艳姐一一数落：电梯私密性不强，没有入户花园，采光也差，空间压抑，没有地下室甚至也没有方便的地下车库。 没人接手朋友只能继续住下去了，近两年也看了不少其他叠墅产品，连连叹气懊悔自己买的太早了。 为什么这么说呢？让艳姐给你扒一扒叠墅的进化史。 叠墅通俗来讲，就是“叠”起来的别墅：拥有不同层空间（一般是两层）的多层户型，但是不能同时见天见地，由多户组成一幢。 叠墅的兴起其实也就在这几年。这样一个传统别墅的衍变形态颇受像朋友这样向往别墅生活却购买力有限的中产阶级的青睐，买不起有天有地的生活退而求其次选择了这个能有墅居体验却又价格相对美丽的新兴产品。 2011年以前别墅的概念几乎限定为在郊区或风景区建造的供休养和享受生活的园林住宅。换句话说就是面向顶级客户的、坐拥稀缺景观、具有超强私密性与超大面积的传统独栋、双拼或联排上，甚至绝大多数还是限量供应。 而随着供地条件的不断紧缩，低容积率地块供应量越来越少，使得传统的大面积别墅产品无处安放，大量的2.0-2.5容积率的地块使得开发商不得不思考如何才能兼顾流量和溢价。 容积率压力相对较小又具备较强溢价能力的叠墅产品就在这样的情况下应运而生。 叠墅相对可控的面积使得其性价比非常可观，而随着“严控低层建筑”政策的影响，传统的合院别墅、联排别墅受到严格限制，叠墅产品的地位也越来越高，逐渐成为开发商与购房者的宠儿。 1、产品面积趋小 最早，叠墅产品的面积其实都相对较大，基本都在200平以上，也因此虽然在早期想要购买叠墅产品依旧需要较雄厚的经济实力才能拥有。 但这几年来，房价变的太快了，一天一个样的飞速增长使得开发商开始对叠墅产品进行大幅瘦身，现在市面上一大半面积都在200平以下，以120~160平为主，小的甚至可能只有100平。也大大满足了近些年来不断发展壮大的以中产阶级为主的改善型客户群。 也就是说200平以上的大面积叠墅现在其实非常少见了。 2、叠墅形态的不断探索 起初的叠墅产品是传统的对称式，一般只有上下两叠。叠墅产品的火爆，其类型也越来越多，而不少开发商为了提升容积率，通过咬合式、组合式、错层叠加式等非常规的对称式拼接打造了3叠、4叠甚至是5叠、6叠产品。 但过多的叠数往往会使得居住的体验感大大降低，尤其对于中叠用户来说，与其说是叠墅更像是住在大平层，颇为不伦不类，私密性与舒适度都大打折扣。 图片来源：远洋设计汇 市场的优胜劣汰下，4~6叠产品基本都被淘汰，只余下舒适度相对较高的2叠3叠，采取的比较多的也是最为传统的对称式单线叠加。而综合性价比、容积率等各种考量，不管对购房者还是对开发商来说，5~6层的3叠是目前市场上的最优选择，也是最常见的。 3、采光格局趋好 叠墅最初的形态比较像长进深的联排产品，过多的在意纵向空间，使得单层常常只有1.5开间，而弊端显而易见——室内空间会非常的压抑与闭塞，有些背离了别墅开阔空间的初衷。 更大的问题是因为纵向空间忽略了采光，朝南开间数远不如同面积平层，相比而言，除了墅居体验感的幌子，叠墅没有任何优势。 图片来源：克而瑞地产观察 采光问题也推动了当前市场主流的单层2开间叠墅的面世，这样的户型基本可以保证客厅餐厅以及两个卧室的南向采光。 一些做的比较好的项目在此基础上有更进一步的升级，几乎将客卧等重要空间全部集中到南侧，两层5开间朝南的布局在很大程度上改善了采光。 4、私密性的探索 叠墅产品一直以来最为人诟病的弊端就是私密性远不如传统别墅。传统别墅不仅能“见天见底”，所有的入户都有绝对的私密性。而别墅最注重的仪式感也在叠墅产品中极难体会到。 叠墅面临了一个很尴尬的境地：除了下叠还尚算是私密外，上中叠甚至可能需要共用电梯，但这样的情况下，墅居体验感又差了不少，如何保证上中叠的私密入户成为极大的痛点。 在早期，很多叠墅为了保证绝对的私密性，直接摒除了电梯的存在，也就是说业主每天要从地库爬楼回家，私密性是有了，居住体验感却是极差，更别提仪式感了。 现在比较好的措施是采取了每户独立电梯入户，但是相对的造价也会比较高；还有的是利用庭院（下叠）、楼梯（中叠）、电梯（上叠）分别入户，也是相对折中也是相对私密性较高的做法。甚至一些产品还有多种入户方式。 图片来源：明源地产研究 5、中叠的尴尬境地 中叠可以说是在叠墅设计中最让开发商头疼的一部分了。上叠有阁楼，下叠有地下室，中叠上不通下不达，塞不塞资源如何塞资源是一个问题。 纵观以往的叠墅产品，一个很明显的特征是，往往上叠下叠卖的如火如荼，中叠却几乎无人问津。 除了硬性的见不了天踏不了地、私密性难以得到保障之外，中叠往往是一整栋里居住体验最差的，一个很大的原因还在于中叠所坐拥的资源一般都是最少的。做的相对差的甚至可能和平层并无太大区别。 不少开发商都意识到了这个问题，有些则是在一轮探索后直接摒除了中叠，只专注于2叠产品，也就没有了这样的问题；有的则是尽量去平衡一个资源，使得上中叠也能拥有地下室、入户花园等资源，但是能做到这点的还是只有少数。 目前来说，中叠的问题还是不小的。包括为不少人所诟病的在很多叠墅产品中都普遍存在的问题——中叠用户的私密性在上叠用户的视角中几乎不存在，也使得中叠一直处于一个不尴不尬的境地。 很不幸的是，朋友在叠墅尚在探索时期时就着急入手了，也因此踩了不少雷。 叠墅不是没被贴过“伪别墅”的标签，而且言之凿凿。 中叠的卖点在哪儿？ 如何真正意义上满足业主的私享体验？ 怎么在生活方式上向别墅去无限靠拢？ 每个问题都直戳传统叠墅的软肋，让不少设计师和置业顾问哑口。 换句话说，撕掉这些“伪别墅”标签，再去谈精工品质才显得更有意义。 我们在大宁金茂府的叠墅产品上，能看到这种努力。 大宁金茂府叠墅产品的每一套房子，都实现了完全独立入户的方式，这一点达到了独栋别墅相同的效果。 概念展示间专属独立电梯间实景图 金茂府的设计师很大胆地为每一套房子都配备了一部私家电梯和独立电梯厅。你既可以从一层乘电梯到达室内的每个楼层，也可以直接从地下车库进入独立电梯厅上楼。 独立双入户，彼此间互不打扰，保证私密，一种属于“独门独户”的尊贵感从你入户时就开始营造。 怎么赞叹“一梯一户”的设计都不过分，从某种程度上说，它打开了叠墅设计的想象空间。 可能很少有人想过，中叠也可以拥有地下空间。 大宁金茂府概念展示间实景图 在大宁金茂府的叠墅产品中，中叠也拥有独属的地下空间，通过专属电梯能够直接抵达，在心理上丝毫不存在违和感。 上中下叠资源属性均好，能做到这一点的产品实在难能可贵。 同样得益于专属独立电梯，你乘坐私家电梯能够直接抵达地下停车层，免去了传统叠墅举例停车场之间的距离烦扰。 能同时兼顾用户的私密要求、实用性和尊贵心理，这样的设计有心了。 大宁金茂府效果图 大宁金茂府的叠墅产品整个外观采用法式建筑设计，建筑整体的横向线条的拉升，配上带有金茂府强烈烙印的干挂石材，令这个低密度物业具有浓郁的立面质感。 大宁金茂府叠墅面积为222-268平米，户型均为四室两厅设计，所有的户型都做到了一层有卧室及二层有三个卧室并且全套房设计。 户型图依次为上叠、中叠、下叠 无论上中下叠，户型方面均好性极强，而且不同叠层保持了不同区域的个性。 关于金茂府叠墅的户型设计，艳姐在上一篇文章中已经有详细的描述，就不再多赘述，这里单独列出几个看点： 1. 两层四开间，拥有超大采光面的玻璃窗，能够让房间里的阳光更加充裕。客厅拥有近8米的采光面，令整个厅的通透性非常好。 大宁金茂府概念展示间实景图 2. 标准层层高达3.3米左右。得益于科技系统代替了中央空调和地暖的空间，整个室内垂直空间看起来更具空间感。
大宁金茂府概念展示间实景图 3.所有南向的窗户以及卫生间都配置了中置百叶。通过调整百叶角度，光线亮度随之改变，一方面满足了女性对紫外线的严格要求，更重要的是，在约27米的楼间距之上，中置百叶窗的设计为住户的私密保护又添加了一道砝码。
中置百叶窗 4.抗干扰隔音降噪系统的存在，能够有效隔离噪声源，即使上下左右均有住户，仍能够保持私人空间的静谧。
抗干扰隔音降噪系统图 但回归到客户属性，叠墅附加空间不仅要有，更要实用。高度、采光、通风这些苛求一样都不会少。 尤其是在温润的上海，地下空间的潮湿霉变的问题要如何克服？顶层空间夏季温度过高又何解？ 在大宁金茂府的叠墅产品里，设计师对附加空间的巧思，让人在参观时甚至带着“期待彩蛋”的心情。
六层以上空间概念展示实景图 在六层以上空间尽可能设置老虎窗和威鲁克斯天窗，充分满足通风和采光。设计师也让窗户成为了建筑线条的一部分，不破坏整体的立面感觉。 要知道，这种天窗来自丹麦一家在屋顶窗设计和生产领域拥有60多年经验的威鲁克斯公司，叠墅上使用这种天窗尚不多见。
地下空间概念展示间实景图 设有采光井的地下空间，不论高度还是采光，丝毫没有普通意义上地下的压抑感。 24小时新风置换系统的存在，令地下空间不会因空气阻滞而闷堵，室内源源不断能拥有新鲜空气。 湿度调节系统会将室内空气的湿度常年控制在30%-70%之间，不用担心江南黄梅天地下空间潮湿发霉。 而通过循环地源热泵系统+毛细管网辐射系统配合，能让室内温度夏天保持在24℃~26℃，冬天保持在20℃~22℃。在冬天，即使老人和孩子即使身着单衣仍然能在室内上下走动。 虽然金茂府“定制气候”的科技系统能够保证不开窗仍可拥有新鲜空气，但设计师还是为地下空间和六层以上空间安装了窗户，增加采光以及春秋换季时能够打开通风。 把产品打磨到极致，然后放到对的地块里。 这是大宁金茂府的核心竞争力。
落子大宁板块，人们提到它首先想到的是厚重的人文积淀，完备的高端商业，便捷的交通出行，优越的生态环境，高质量的教育资源。 生活质感的丰富层次，放眼中内环无出其右。 所以说，金茂府的标杆意义，就意味着对于“好房子”，你无需再费力地去一一臻别。 敲黑板提醒 对金茂府叠墅有兴趣的朋友 |
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