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昨天，万科高层在媒体交流会上，透露了万科即将面世的新项目——中兴路壹号。为显得更加谨慎，万科方面也特意强调了最终价格还是要以政府主管部门批准为准。对此万科的高层也不无调侃，“现在我们谈到价格，有时候可能说的就是个形容词，表示一个量级。”艳姐觉得，对于史上最贵单价地王静安中兴路来说，很多时候还真无法找到合适的形容词来体现它的量级，干脆直爽如万科，用一个价格数字来形容了。
自地王拍出，时间已过三年。三年时间里，周期轮动，政策之靴落地无数，风云上海滩地王一时绝迹，静安中兴的地王终于要揭面了。2016年8月17日，一天内，上海轰出了三块地王，地王制造者清一色是闽系。其中，融信在上午激战400多轮，击败万科、保利、华润、恒大等18家房企，以110.1亿元拿下静安中兴地块；下午，中骏斩获青浦徐泾镇徐南路北侧地块；建发联合中粮、首开竞得宝山区顾村地块。这其中，融信拿下的静安中兴地块，以楼面价14.3万每平创下史上最贵单价地王的记录。
对融信来说，静安中兴路项目操盘难度极大。整体楼板价过10万，可售部分楼板价更是达14.59万/平方米，远超周边同类产品售价。加之80%的中小户型占比以及不低于15%的住宅自持比例，操盘难度非常大。
地块现场 此外，该地块当时被老式公房+公寓+低端商业包围，周边的环境难以称得上理想，要撑得起13万以上的售价，需要开发商把产品做到足够惊艳的程度。近150亿的开发总成本也是一个非常可怕的数字，对开发商考验也是属于逆天级别的。也因此，拿地的第二周，融信高层就在公开场合透露，静安地王项目将与国内前十名的某知名房企进行合作。之后有媒体猜测不断，但最终，万科一纸公告，以53.95亿元的代价，买下融信静安项目49%的权益，宣告正式入局这块万众瞩目的地王。这样的合作按理来说是情理之中，一边融信彼时进驻上海不久，一边万科的翡翠雅宾利与静安中兴路一路之隔，拿下后两个项目连成一片，有把握提升溢价。但此后该项目沉寂一时，一再推迟入市。三年时间里，“沪九条”从严执行，限价政策席卷而来，静安中兴路项目期待的政策松绑始终没有到来。或许融信和万科都没能料到，调控时间会持续这么久，限价执行能这么严。想来万科强调，13万的价格是不赚钱的价格。我们有充分的理由相信，这的确是个抄底的好价格，因为面粉的价格就摆在那里。这里艳姐也给大家补充个知识点，在复盘房企拿地时，既要看城市，也看市场，也要看房企的资金成本。如果五六线楼面地价500元，售价4000至5000即可。如果一二线楼面地价1.5万，售价2.5万就差不多保本，一般能占一半就很好了。 有时市场接受不了这个价格，或为现金流快速去化，或捂住待高溢价。 一些企业即便经营性现金流很好，也会对成本审的很严，当然这也是应该的，每一分钱都要用在该用之处。比如两个企业，差不多两个地块，前提也一样，结果一个赚钱，一个亏本。 现在很多企业都在做成本优化，每个企业开发成本不一样。节约成本，特别是客户不敏感之处，在市场下行时更有效接近客户的总价天花板。 当然，大家最关心的还是，这个在行业里怎么测算都是亏本的项目，万科和融信怎么收场？
在媒体交流会现场，万科相关负责人透露了该项目的一些理念和构思，借以传达上海万科未来城市的理念。
据介绍，该项目有两个关键词，一个是街区，一个是艺术。
①在这个项目里面，会把很多开放的街道纳入到项目的控制范围内，重视步行空间。②投入大量资源，邀请日本建筑大师隈研吾在项目最中心地块，做了一个剧场，用艺术激活这块片区。③设计师希望用一种感性的味道，去回到上海一百多年的关于城市生活的传承，例如在常德公寓里，张爱玲在写文章的感觉。④建筑邀请了英国的理查德罗杰斯勋爵做的建筑规划，他也曾是海德公园一号的建筑师。还请到了韩家英来给项目做视觉形象的设计。 虽然透露的信息大多以设计概念为主，但也能从这些信息中一窥高端住区的软性实力，更具体的信息，恐怕要到近期案名发布会上了解。但至少可以看出，万科有勇气参与到这场地王“实验”中，显然有实力，也有底牌。
中兴路壹号让艳姐再度惦念起，行业上行周期里房企豪赌之下诞生的“地王们”。离我们最近的地王爆发年，在市场最为活跃的2013年-2014年。2016年，融信当年110亿拿下的地王，曾鼎沸一时，此后地王再难觅踪迹，无论单价还是总价，都没有出现真正令人信服的“地王”项目。如今再来看这些地王，普通地块的土地单价约相当于项目房屋售价的30%-40%，“地王”项目则在50%以上，上海当年大部分地王的地价占比已经远高于这个值，更有个别地块达到60%以上。实施限价后，“地王”项目的成本甚至相当于房价的70%以上。可以说是几乎没有利润空间，甚至是一笔赔本买卖。所以拿下地王固然可喜，但也是顶着压力过日子，后面的销售才是真正的考验。
2016-2017年间楼板价超3万的地块（图片来自乐居）一些高总价“地王”，则因占用资金量大、开发周期长，而给开发商带来沉重的压力。即使开发商越来越倾向于联合拿地，但这种风险有时仍然难以承受。多年的风吹雨打，早已让房企大佬形成了一种共识：“地王”是真正的“烫手山芋”。
“地王”这个行业黄金时代的的标志性名词，也将伴随黄金时代的远去，一去不复返了。
主编：张艳 责编：耿牧风
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