最牛城市运营这么干：从上海之窗看金茂“城势”

艳姐说

最近艳姐在度娘随意搜索了“中国金茂”，这几个关键词。

跳出的第一个词条如下：

没错，“中国金茂 | 城市运营商”！ 

而在金茂官网，摆在核心业务第一条的同样也是城市运营。 

其实金茂的城市运营，早在20年前就拉开了序幕。 

如果最初的城市运营版本是金茂大厦，一跃成为了上海滩的新地标。 

金茂带给业内加强版的城市运营版本基本是点石成金型的：化荒地为新城。类似长沙梅溪湖这种，已经成为了无数做城市运营开发商的朝圣地。

甚至在金茂内部隐隐成为了足以比肩金茂大厦的标杆。你翻翻金茂官网的核心业务介绍，梅溪湖早就处于“置顶”位置。

梅溪湖之后，金茂城市运营的下一张名片在哪里？最新版的城市运营项目具备哪些突破点？直到艳姐看到了这个项目才终于找到了答案：上海之窗智慧科学城。也是金茂在与上海背靠背的2平方公里的“一扇窗”。

自2016年中国金茂提出“双轮两翼”战略以来，城市运营业务就成为了金茂发力的重点，在操盘路径中“两驱动，两升级”是核心的思路。

其实透过这个项目，我们能看到金茂上海区域很好地践行了这条核心思路。

01

离上海最近的地方

“金茂式”城市运营

打造上海之窗智慧科学城，金茂请来了三个顶级国际团队：

callsonrtkl做的是整个上海之窗的规划；李宝章携奥雅做的不是社区景观而是贯穿项目的G320国道景观设计；而阿里做的是整个2平方公里的智慧场景的肌理植入。

大家发现了没有？金茂已经完全超脱了一般开发商邀请顶级团队的范畴。

一般开发商请顶级设计团队一般都是着眼于住宅项目，做项目的景观、建筑设计。

但金茂不是站在简单的项目维度，而是站在造城的维度在做“城的规划”。

所以，金茂做上海之窗的逻辑从开场就是不一样的。甚至是在项目什么还没有的情况下，就先用一系列顶级的配套资源直接提升这个地区的能级。

如果大家有仔细观察过嘉善的动向就会发现，在去年7月上海之窗尚未启动时，嘉兴市官网就发布了一则消息，一个对于整个嘉善来说都是颠覆性的消息：

金茂率先在区域内引入了目前全国内只有4家的惠灵顿教育资源，作为民办教育的顶配资源，在此之前，整个中国只有天津、上海、杭州三个惠灵顿分校区。

很多时候，因为一所学校或一个标杆项目，就能轻易地撬动一个区域板块的价值。而金茂几乎是在以一己之力重塑嘉善的教育体系格局：

惠灵顿之外，金茂还在计划引进公办教育资源，从公办到国际化，从幼儿园到高中，0-16岁全维度覆盖。

教育资源的注入提高了整个区域的活力，金茂下一步也不是急着做项目，而是先努力把一块毛地变成熟地。

所以这一年的时间里去过这里的人肯定感触最深，金茂把地块所在的交通体系几乎进行了一场“重塑骨骼”的手术。

在项目集中开工之后，金茂不仅承担了区域内泾纳路、枫雅路、新枫街的道路规划重修及桥梁的架设，还进行了高家浜河道、咸水泾的河道修缮。

由于和上海近到咫尺之间

开车折返上海实拍图，红框内为浙沪的“官方分界线”G320国道上海枫泾检查站

近到跨过这两根柱子你就能步行从浙江来到上海，而回过头就是项目的展示中心，也让上海之窗成为了浙沪交融桥头堡般的存在。

为了从生态环境的意义上将这个项目真正与上海融合为一体,金茂甚至还承担了贯通上海和嘉善的G320国道的景观提升。

并优先在G320国道示范段修建了一座门户景观公园PARK ONE，成为上海跨入嘉善“最美的第一眼景色”。

你会发现，这家顶着地产商标签的企业，做的都是大基建的工作。进入项目后先做的不是打地基盖房子，而是默默修路开河，引入学校，把一切基建先做好，把一切可能都打造好。

当然，能为上海之窗注入动能的，仍然是产业。于是金茂在积极引入中化农业等金茂自有资源外，还规划了规模庞大的产业园，为后续区域内产业人口集聚积蓄势能。

因此，在“上海之窗”这个项目上能清晰地看到金茂的“造城逻辑”——“以城为主” ，依托高质量的城市建设实现以城聚人、以城促产。

02

金茂的“城势”

在金茂的官网上，“城市运营”业务是放在“物业开发”之前的。

自2016年金茂战略升级为“双轮（开发+持有）两翼（金融+服务）”后，“致力于成为中国领先的城市运营商，助力政府打造城市新核心”就成了这家企业的核心愿景。在这个背景下，住宅开发、酒店运营及商写运营成了金茂三大板块业务。

金茂“城市运营商”角色的背后，仍有四大核心的思路，金茂总结为“两个驱动、两个升级”。

所谓两个驱动，指的是资本驱动与规划驱动。两个升级，指的是金茂着力发展城市升级与产业升级。

在嘉善上海之窗智慧科学城、宁波生命科学城等项目中，金茂上海区域的路径很明显地遵循这个理念。

基于对城市潜能的远见，将城市进行整体性、系统性、前瞻性、科学性的规划。同时依靠“资本驱动”，金茂凭借资本实力、信用背书及金茂资本平台，在城市运营过程中探索房地产基金及PPP创新等新模式。

另一边，通过规划和建造区域交通网络、绿色环保的生态环境和智慧便捷的城市服务，实现城市的功能升级；同时充分发挥中国金茂在城市综合体领域成熟的运营经验，用优质购物中心和高端酒店满足城市人群消费升级的需求。同时，将大健康、大文化、大科技等产业适时导入，推动城市运营产业升级。

自2014年正式布局城市运营，金茂经过了近6年的耕耘，并形成了自己的品牌。

而金茂的一个很明显的动作是：紧跟政策踩好每一步，在大势所趋的地方抢先以“造城”的方式深耕。

拿艳姐最熟悉的长三角区域来说，在中国金茂上海区域的发力下，已经在短时间内布局了数座诸如上海之窗一样的科学城。

并且艳姐整理发现，这些项目基本只要开卖了，就没有一个不火的。

名称	成绩
张家港智慧科学城	2020上半年苏州大市签约套数和销售面积TOP1
上海之窗智慧科学城	住宅项目光和城22秒售空274套
瑞安生态科学城	六开六罄。首次开盘，3909组客户参与摇号，3小时内536套房源全部售出
宁波生命科学城	住宅项目宁南金茂悦两开两磬

数据来源：公开资料，由地产人言整理

所以，你会发现不经意间，金茂不仅把上海吃透了，更是趁着长三角一体化的大势，围绕着上海，渗透到外围，把整个长三角吃透了。

从某种意义上来说，这种模式比过往的任何一种深耕都更深入肌理。

甚至我们看向长三角以外，长沙梅溪湖国际新城、南京青龙山国际生态新城、青岛中欧国际新城等项目也都成为了国内城市运营的标杆。

03

别人做的是“改善住宅”

金茂做的是“改善城市”

或许对金茂的城市运营业务，外界还停留在产业勾地、土地开发等单一维度的表层认知层面。

但事实上城市运营并非任意一家房企想做就能做的，换句话说开展这项业务具有相当高的门槛。

所谓的城市运营，是指企业和政府合作，通过前瞻性规划、土地整理、交通设施建设、产业投资及多元化服务等一系列资源整合的系统性运作，进而实现城市价值的持续提升。

因此，城市运营项目的核心竞争力在于最终盘活的新城区，能够集聚人口和产业，贡献税收，而非一次性靠房地产销售炒热区域。

换句话说，如果高级住宅开发是为了满足人的置换改善需求，那么城市运营就是满足城市的改善需求。

给城市做改善，这项工作的难度和量级可想而知。能推动这项业务的公司，其操盘的能级和格局也非同小可。

回到问题的开头，为什么金茂可以做这件事？或者说金茂能做城市运营的优势来自哪些方面？艳姐团队做了一个简单的归纳：

①首先，在城市运营这方面，金茂有可追溯的优秀操盘经验。上海北外滩、长沙梅溪湖等项目的成功，已经为金茂积累了丰厚的运营经验，这些项目不仅能够成为金茂说服地方政府合作的标杆案例，也能让金茂在后续项目上少走弯路。

②其次，长期积累的多项产业资源。公司背靠股东中化集团，在能源、化工、金融、保险、养老等产业 引进方面具有相当强的优势。

③再次，央企背景与集团孵化支持。谈及城市运营，项目前期一定量级的资金沉淀非常必要，背靠央企的金茂不仅拥有资金成本优势，也能得到中化集团直接的资金支持，并且部分重资产项目也会在孵化近成熟后考虑放入上市公司体系之内。

④最后，金茂住宅品牌溢价集聚资源。金茂府系列产品针对中高端客户群体，因此相应医院、学校等配套设施更易引入，形成良好的居住氛围。

因此，金茂可以通过一级开发、二级开发到运营的全业务链式的城市运营，其实是一个1+1+1＞3 的“三赢”格局：

对于项目所在的城市来说，通过运营能促进城市的价值成长与能级的跃迁；对于产业投资者来说，通过城市运营能带来整体资产性价值的持续提升；而对于金茂来说，这项业务本身也能提供更多潜在的收益。

这份潜在的收益，一方面可以让金茂通过城市运营模式来降低土地成本，拓宽利润空间的下限，较其他房企更具备穿越周期的能力，也很大程度上提高了金茂对自身未来发展的主动性。

而从长远来看，金茂更可以依靠城市运营的一二级联动开发、全流程参与等特点，最大化收获区域发展过程中的增值收益。

因此，一旦金茂的城市运营进入成熟阶段，迎来的将会是持续而稳定的业绩上升期。

结语：

20年前，位于上海浦东的金茂大厦正式开张营业。彼时，这幢高达420.5米的大厦脚下是浦东一片待开发的荒土，一场传奇就此启幕。

产品见人品，对企业来说何尝不是。从这个角度来说，金茂城市运营的精神溯源而上，根植在金茂大厦这栋420.5米的建筑的顶端。

主编：张艳

责编：Nanako、王亦可