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大家好，这是我们“房地产合作开发”专题的第17篇文章！ 在商品房买卖合同纠纷中，由于“借名买房”而引发的案件其实不少。 而在房地产合作开发中，因为各种因素而“借名买地”的情形，其实也非常多。 今天我们就来讨论一个“借名买地”后遇到出名人反悔不愿意过户土地的案件。 【简要案情】 1996年1月2日，XX县A公司通过挂靠广西壮族自治区XX县B房地产公司的方式，借B房地产公司名义于与广西壮族自治区XX县土地管理局签订了《国有土地使用权出让合同》。 合同约定XX土地局以85万元将29亩旱地荒坡地（以下简称“目标地块”）出让给B房地产公司，土地使用权出让年限为70年，土地用途为商品房用地。 2001年1月3日，A公司与B房地产公司签订《协议书》，约定B房地产公司收取A公司挂靠管理费6万元，A公司配合办理有关房地产用地及建房手续。 2010年2月20日，A公司与C公司签订《土地转让协议书》，约定以170万元将目标地块转让给C公司。 2013年4月6日，B房地产公司向XX县国土资源局发出《声明》，否认AC公司之间签订的协议，认为目标地块为自己所有，亦拒绝为C公司办理变更登记。 C公司现在拟提起诉讼，其诉讼目标为： ——取得对目标地块的不动产物权， ——最好能够判令B房地产公司协助配合办理过户手续，将目标地块登记在自己名下。 【文鳐地产律师评析】 【法律规定】 1、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》 第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 【参考案例】 1、案例索引：何雄光、何雄端物权确认纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【（2020）桂民申395号】。 广西高级人民法院认为： 本院经审查认为，本案为物权确认纠纷，涉案国有土地[土地证号：陆国用（1999）字第01550号]虽然登记在秋林收购部名下，但是结合当时的历史条件、吕智莹等人分两次以秋林收购部的名义向陆川县土地管理局支付土地费12万元、秋林收购部的经营者何雄信与吕智莹签订的协议书、何雄信生前所立的遗嘱等证据和事实，可以认定涉案土地确系吕智莹出资购买，原审认定涉案土地实际使用权人为吕智莹正确.......吕智莹与秋林收购部的经营者何雄信签订的协议书，是对借名买地涉及的权利义务进行确认，并非转让合同，协议双方意思表示真实，各方当事人应恪守履行协议。 根据协议的约定，秋林收购部将涉案土地用于办理银行抵押贷款，待还清银行贷款后应将土地交还吕智莹，如要变更登记，秋林收购部应协助办理。因个体工商户秋林收购部的经营者何雄信已故，其法定继承人包括转继承人未表示放弃继承何雄信的遗产，原审法院判令秋林收购部、吕智群、何威、何雄文、何雄端、何雄汉、何雄东、何雄光、何雄梅按照协议书的约定协助将涉案国有土地使用权变更登记到吕智莹名下，符合法律规定。 2、案例索引：彭韵、彭卓建设用地使用权纠纷再审民事判决书【（2017）最高法民再169号】。 最高人民法院认为： 本院再审认为，本案的争议焦点是：案涉合浦县三合口农场红旗住宅区西四区387号建设用地使用权（以下简称案涉土地使用权）是归彭韵所有，还是归彭景伟所有。 首先，根据原审查明、双方无异议的事实，1989年合浦县人民政府为照顾合浦籍老干部，从合浦县三合口农场划拨部分土地作为老干部宅基地。彭景伟是合浦籍老干部，但没有居住在合浦，彭景伟与彭韵系叔侄关系，彭韵以彭景伟名义购买了案涉土地使用权。彭韵及其父亲彭景超在1989年支付了购买案涉土地使用权的4045元，以及手续费200元，收款票据上的购买人均载明为彭景伟，并注明彭韵代、彭景超代。1992年合浦县人民政府发放案涉土地使用证书，登记名字是彭景伟，该证由彭韵领取并一直持有，直至2006年底，彭韵将该证书交给彭景伟的儿子彭卓。彭韵实际支付了案涉土地使用权的全部费用，彭景伟至今没有将该费用还给彭韵，且在本案诉讼之前，始终没有支付该费用给彭韵的意思表示。 其次，彭韵和彭景伟来往的多封书信内容均表明：彭景伟认可彭韵以其名义购买案涉土地使用权，并明确表示该土地使用权属于彭韵，同意办理过户手续。应视为双方对案涉土地使用权的归属和办理过户手续达成了一致意思表示。原判决认定双方没有达成一致意见，不符合本案事实。 第三，原判决认定案涉土地使用权是合浦县人民政府对此类特殊身份的人在宅基地政策上的照顾和优惠，具有一定的人身依附性，彭韵主张买地后期放宽政策，不具有合浦籍离休老干部身份的也能购买，未提供直接证据证明，该认定不符合本案事实。据二审证人刘某出庭证言及刘某提供的书证证明，案涉宅基地除离休干部具有买卖资格外，其他人亦可以自己名义和同样的价格购买。刘某在1989年时担任合浦县老干部局副局长，是安排该住宅区的负责人，其证言具有较高证明力。彭韵已提供证据证明其该项主张，而彭景伟对于彭韵提供的上述证据并没有提供证据反驳。原判决关于彭韵没有提供证据证明该项主张的认定，确有不当。 综上，案涉土地使用权是彭韵以彭景伟名义购买，并非彭韵受彭景伟委托代理购买，原判决认定彭韵与彭景伟之间只存在代理付款的债权债务关系，系适用法律错误。案涉土地使用权应归彭韵所有。 3、案例索引：广东吴川华越实业集团公司、杨伟胜建设用地使用权合同纠纷二审民事判决书【（2019）粤08民终148号】。 广东省吴川市人民法院一审认为： ....如前述，本案可认定龙国强系借用华越公司之名购买土地使用权，龙国强可请求华越公司协助为其办理过户手续。但因龙国强已将涉案土地的权利转让给杨伟胜，该转让合同关系是双方的真实意思表示，无违反法律强制性规定，应认定合法有效。龙国强转让给杨伟胜，华越公司早已知晓，对华越公司产生法律效力。杨伟胜有权请求华越公司协助办理过户手续，将案涉2141平方米的土地使用权登记到杨伟胜名下。办理过户所需的税费，应由杨伟胜自行负担。 湛江市中级人民法院二审认为： 关于案涉土地所有权属谁所有的问题。从查明的事实可以确认，案涉土地使用权属于杨伟胜，理由如下：1、1979年出台的《中华人民共和国中外合资经营企业法》第五条第三款的规定，是我国首次对涉外土地使用权问题作出了原则性规定，法律确认了合资企业中的外方合资者可以通过中方的场地使用权投资享有土地的使用权。1980年出台的《国务院关于中外合营企业建设用地的暂行规定》，详细规定了合营企业的土地使用权问题。1999年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》第八十五条对此也作出规定。相关法律、法规均规定外国人（包括港、澳、台居民）不能在我国内陆受让土地使用权。2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第12章专门规定了“建设用地使用权”问题，外国人可以平等的在我国参与民事活动，其合法利益受到法律保护，如果涉及到土地的使用权问题，外方当事人也可以同我国民事主体一样援引《物权法》保护其合法权益。可见，在1993年当时，澳门居民龙国强是不能在大陆受让土地使用权的；2、案涉土地的受让款是龙国强委托时任华越公司会计陈亚清用现金交给出让方吴川市经济技术开发总公司的，时任华越公司下属地产公司会计张芳也证实公司没有支付该笔受让款，是龙国强个人不能受让土地，通过华越公司的名义受让的；3、时任吴川市主要领导在多次指示中提及案涉用地是外商龙国强投资购买；4、华越公司相关人员证实华越公司与龙国强是合作开发晒麻岭，与龙国强购买案涉土地使用权无关；5、2007年2月12日，《关于华越公司资产负债情况的审计报告》中均未提及如此重大的案涉土地使用权；6、案涉土地与官衙村发生争议时，华越公司从不参与处理，是杨伟胜个人与官衙村协商解决，由杨伟胜支付了40万元补偿款给官衙村；7、案涉土地已由杨伟胜占有近二十年，无人提出任何异议；8、龙国强也证实案涉土地其已转让给杨伟胜。综上所述，上述的证据已形成证据链，具有高度盖然性，可证实是龙国强借用华越公司名义受让案涉土地使用权的，故原审判决确认案涉土地使用权属杨伟胜所有并无不当，予以支持。 【结论】 经过上面的分析后，我们文鳐律师团队认为： 首先，借名人虽以出名人名义买地，但只要借名人实际支付了案涉土地使用权的全部费用，即便双方签订有协议，但若是对借名买地涉及的权利义务进行确认的，则该协议的性质并非转让合同，该协议系双方意思表示真实，双方应恪守履行协议。 其次，借名人借用出名人名义购买土地后将其对外转让给第三人的，该第三人可直接起诉出名人，请求确认对目标地块土地使用权权属归C公司所有，并要求其协助配合办理受让土地的过户手续，将所受让的土地使用权登记到第三人名下。 【结合本案】 第一，借名人A公司虽系借借名人B房地产公司名义与XX县土地局签订目标地块出让合同，但实际上系由借名人A公司付清目标地块全部出让金，且双方亦签订有《协议书》，约定B房地产公司收取A公司挂靠管理费6万元，A公司需配合办理目标地块有关房地产用地及建房手续。 可见，这便是对借名购买目标地块涉及的权利义务进行的确认，故该协议的性质并非转让合同，且该协议系双方意思表示真实，因此双方应恪守履行该协议。 第二，对于作为权利人的A公司提出的登记于B房地产公司名下的目标地块不动产物权归其所有的确权请求，人民法院在进行审理时不宜直接判决确认目标地块的权属，而应当判决出名人B房地产公司向权利人A公司办理登记过户。 借名人A公司借用出名人B房地产公司名义购买目标地块后，将其对外转让给了C公司，此时C公司可直接起诉出名人B房地产公司，要求其协助配合办理目标地块的过户手续，将目标地块土地使用权登记到C公司名下。 |
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