 1. 无权代理签订的房屋买卖合同并不因权利人拒绝追认而无效，买受人因出卖方无法实际履行房屋买卖合同而要求解除合同并赔偿损失的予以支持。 浙江省高院认为：本案中，朱启明擅自以房屋所有权人张一琦的名义与林森华订立房屋买卖合同，构成无权代理。现张一琦拒绝追认，则该合同对张一琦不发生效力，但合同在朱启明与林森华之间并不因缺乏代理权而无效。另，朱启明与林森华系在专业房产中介的居间服务下签订《房屋买卖合同》，朱启明持有房屋三证，并承诺其已得到授权，如协议签订后，张一琦不同意协议内容，其同意承担违约责任。故林森华已尽到善意相对人应有的注意义务，对合同订立并无过失，更不存在主观恶意，因此该合同不具有法定无效的情形。案涉合同合法有效，但客观上已经不能继续履行合同，林森华可以请求解除合同。 案件来源：朱启明、林森华房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书 浙江省高级人民法院| （2017）浙民申3256号 2.出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权的并不导致房屋买卖合同无效。 浙江省高院认为：钱海平、胡志芳出卖属于其二人与第三人共有的、尚未办理产权证的房屋并不无效。城市房地产管理法相关规定系管理性规定而非效力性强制规定，违反该规定并不导致合同无效；物权法第九十七条涉及的是共有人对共有物的内部处分规则问题，并未涉及无权处分情况下与第三人合同的效力问题；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 案件来源：钱海平、胡志芳房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书 浙江省高级人民法院| （2019）浙民申4850号，审判长张玉环、审判员卢世昌、田建萍 3.买方迟延履行付款义务长达两年，即便卖方曾向其主张继续履行，但买方仍未履行付款义务的，卖方根据合同约定将房屋另行出售他人的行为不构成根本违约，买方已支付的定金无须返还。 浙江省高院认为：李琼玛向宁兴公司购买案涉房屋，尚未付款、尚未办理产权变更。后李琼玛又将房屋出售给张建国，双方签订的“房屋转让协议”有效。协议约定：房屋转让价1768万元，张建国签订协议时支付200万元定金，余款1568万元于2013年3月30日前付清；如张建国未能履行协议以致本协议不能顺利完成，则已付定金将由李琼玛没收，李琼玛有权再将该物业转让给予任何人。现张建国仅支付200万元定金，剩余购房款迟迟未付，且无证据证明张建国已就迟延付款事宜与李琼玛协商一致，直至2015年2月9日李琼玛才决定向他人出售房屋，足以认定张建国已构成根本违约，张建国无权要求李琼玛返还该200万元定金。李琼玛、李爱国接到李建国催讨归还保证金后，于2015年3月26日发函催告张建国付清全部款项的行为并不会改变张建国已根本违约的事实，而张建国收到催告函后仍未及时支付剩余购房款。在张建国逾期付款近两年的情况下，李琼玛有权依据案涉《房屋转让协议》约定将案涉房屋出卖给案外人，对张建国主张李琼玛违约并要求返还定金200万元的请求不予支持。 案件来源：李琼玛、张建国房屋买卖合同纠纷再审民事判决书 浙江省高级人民法院| （2020）浙民再244号 4.支付首付款属于买方主要合同义务，即便首付款比例不到总房款四分之一，经催告后在合理期限内仍未支付首付款的，卖方有权解除购房合同。 浙江省高院认为：裘霖立应于2017年3月10日前支付房款181万元，剩余的536万元房款应在3月10日前提供有效的按揭资料，委托中介办理银行贷款。裘霖立未依约支付首付款，于海欢、杨芳曾两次催促裘霖立支付首付款，第一次要求必须在3月14日中午前付款，第二次要求在3月17日中午前付款。裘霖立未支付。合同法第94条第3项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，裘霖立未能依约支付首付款及办理余款按揭贷款手续，经催告后在宽限期内仍未支付首付款，也未提交证据证明在于海欢、杨芳催促付款期间，其有履约能力或正在积极为履约做准备，故于海欢、杨芳可依法解除合同，于海欢、杨芳于2017年3月19日发出的解除合同《通知函》到达裘霖立处时，案涉《存量房屋买卖中介合同》即发生合同解除的效力。支付首付款也是裘霖立的主要合同义务，二审以首付款金额未到全部房款的四分之一为由，认定裘霖立不属于迟延履行主要债务，存有不当，本院予以纠正。 案件来源：于海欢、杨芳房屋买卖合同纠纷再审民事判决书 浙江省高级人民法院| （2018）浙民再437号，审判长王君，审判员潘勤荣、任更丰 5.合同虽约定逾期付款超过10日卖方可解除合同，但逾期付款时间较短并具备付款条件、且逾期付款有一定合理的理由时，不属于合同根本目的不能实现情形，卖方以此主张解除合同的不予支持。 浙江省高院认为：本案房屋转让合同签订后，卖方即收到买方支付的首付款319000元，2016年5月20日买方申请的贷款35万元已发放至中介公司监管账户。现卖方存在未按约定交付房屋、未按约定迁出屋内户口的违约行为。房屋交付后买方应当支付尾款，但买方逾期付款已经超过10天达两个月左右。合同约定“逾期付款超过10天，卖方有权追究违约金共计12万元整，合同终止，买方将房屋退还”。但卖方违约在先，其逾期交房亦已经超过10天，且坚持认为自己未违约的态度是双方在履约过程中争执的起因。卖方对其违约行为不愿承担违约责任，买方以迟延付款的违约行为来维权，措施虽然失当，但事出有因。卖方逾期交房超过10天，原审未按照合同约定判令其承担12万元违约金，而是结合逾期时间较短等酌定违约金3000元；对等处理，因买方早已申请贷款将剩余房款发放至中介公司监管账户，并非不能履行合同项下的付款义务，故其逾期时间也较短的迟延付款行为尚不构成根本违约，在合同可以继续履行的情况下，就其逾期付款超过10天的违约行为，予以120000元违约金的制裁，但对卖方要求解除合同的诉请不予支持。 案件来源：全云刚、黄鹏鹏房屋买卖合同纠纷再审民事判决书 浙江省高级人民法院| （2017）浙民再289号审判长侯黎明，审判员刘国华、谢静华 6.买方因所购房屋违章搭建部分被拆除要求解除购房意向合同的过错在于买方自己，卖方可要求适用定金罚则。 浙江省高院认为：双方未签订正式购房合同的原因在于买方，应当适用定金罚则：1.买方对其主张《购房意向合同》签订时卖方虚构房屋违章搭建已得到有关部门批准无证据。《购房意向合同》约定“乙方保证所售房屋无权属争议，不存在限制、禁止转让情形，无优先购买权存在”仅是指卖方承诺案涉房屋归其所有，案涉房屋不存在限制、禁止转让等情形，与买方主张“卖方告知房屋搭建部分已取得有关部门批准”的主张无关联。从生活经验分析，房主在装修过程中自行对房屋进行搭建、扩面，通常不会取得政府的批准，此为房产装修中的常识性问题，应当属于普通的理性购房者正常的认知范围。买方称其当天即看到房产证，证载情况与实际房屋情况不符，只因怕房屋被下一家签掉，故在未看到批文的情况下即签订《购房意向合同》。其仅凭卖方口头承诺即轻信房屋搭建部分为合法建筑，并在此基础上签订《购房意向合同》，有违情理。2. 买方对其主张卖方隐瞒了违章建筑已受行政处罚并即将被强制拆除的事实缺乏。《限期拆除违法建筑决定书》系在2010年4月22日针对案外人张向红、孙蔚挺作出，此时卖方尚未购买案涉房屋。无证据证明卖方购买案涉房屋后即知晓上述行政处罚，也无证据证明有关部门已通知卖方即将强制拆除违章搭建。3.买方明知案涉房屋存在自行搭建，对自行搭建是否为违章搭建以及可能存在的风险应当具有理性的认识，在此情况下，其自愿与肖鑫签订《购房意向合同》，理应承担相应的风险。且房屋违章搭建部分存在与否并不阻碍双方房屋交易的继续进行，就违章搭建部分如何处理，双方在继续履行中也可依法解决。故案涉《购房意向合同》的解除原因在于被申请人。 应当适用定金罚则。 案件来源：周建平、汪秋莉、周一岚等房屋买卖合同纠纷再审民事判决书 浙江省高级人民法院| （2018）浙民再383号，审判长谢静华，审判员刘国华、沈伟 7.双方就签订正式房屋转让合同时间无法达成一致意见而导致解除合同的，属于因不可归责于双方当事人的原因解除合同，不能适用定金罚则。 浙江省高院认为：2016年9月21日（周三），周培龙、周明方（买方）、周丽丹（卖方）与我爱我家签订《购房意向合同》约定：双方同意在本合同签订后五日内通过中介签订《房屋转让合同》；因买方原因不能按约签订，已支付的定金由卖方没收；若因卖方原因不能按约签订，则应向买方双倍返还定金。根据合同，双方应在9月26日（周一）签订《房屋转让合同》，工作日仅为3天。由于《购房意向合同》签订于杭州市实施住房限购政策之后，非杭州市户籍人员在杭购买住宅需查档，周培龙、周明方非杭州户籍，需至外地办理查档，应给予必要的时间，在资料齐全后由中介到房管部门进行查档。根据杭州市住房保障和房产管理局于2016年9月18日印发的《实施住房限购有关事项操作细则》规定，对符合条件的，房产档案管理部门在3个工作日内出具查询记录。因此，房管部门的查档需要留出3个工作日的时间。按照周培龙、周明方先提交资料，中介再到房管部门查档的时间顺序，显然案涉《购房意向合同》签订后五日内签订正式房屋转让合同是无法实现的。二审法院鉴于双方当事人对于最终签订正式房屋转让合同的时间无法达成一致意见，并由此导致双方未能签订正式的房屋转让合同及案涉《购房意向合同》解除，认为系属不可归责于双方当事人的原因，并无不当。故在双方当事人对案涉《购房意向合同》的解除均无异议的情况下，周培龙、周明方已经支付的50万元定金，周丽丹应予以退还。 案件来源：周培龙、周明方、周丽丹房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书 浙江省高级人民法院| （2017）浙民申2755号审判长苏虹，审判员孙奕、卢世昌 8.管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 浙江省高院认为：黄世领取得的《温州万兴建设开发有限公司会员VIP申请表》未约定房屋的面积、价格，尚不具备商品房买卖合同的要件，本质上属于黄世领为购买商品房与峰邦公司订立的预约合同，赋予黄世领在条件成就时与峰邦公司签订本约合同的权利。由于峰邦公司目前已进入破产清算程序，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，黄世领未能提交证据证明其收到峰邦公司管理人关于继续履行预约合同的通知，故黄世领与峰邦公司之间的预约合同关系已经解除。 案件来源：陈华霜、黄世领房屋买卖合同纠纷再审民事判决书 浙江省高级人民法院 | （2019）浙民再126号，审判长陈艳艳，审判员苏虹、孙奕 9. 当事人有意在将来订立一个新的合同的约定属于预约合同，当事人不得依据预约合同要求对方履行本约内容，但可根据预约合同主张违约责任。 浙江省高院认为：判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。案涉《转让协议》属于预约合同：1.《转让协议》签订时受让人尚不确定。《转让协议》约定的受让人为恒誉公司或者恒誉公司指定的第三人，在签订正式房屋买卖合同前受让人并不确定。2.《转让协议》约定的房屋转让价款不确定。虽然《转让协议》约定了房屋价款计算的方式为单价与建筑面积之积，但由于建筑面积在当时尚未确定，也有待双方另行确认。3.《转让协议》第三条、第九条、第十一条均约定将来需要签订正式房屋买卖合同。同时协议对不签订正式房屋买卖合同已约定了相应的违约责任。恒誉公司可以根据《转让协议》第十一条的约定主张违约责任，而不能迳行要求将案涉房屋转移登记至其名下。 来源：浙江恒誉建设有限公司、金泉（杭州）置业有限公司房屋买卖合同纠纷再审民事判决书 浙江省高级法院|（2019）浙民再502号，审判长张玉环，审判员卢世昌、田建萍 10.经催告后在合理期限内仍未履行主要债务而有权法定解除合同的前提是进行有效的催告履行，未经催告履行的不具备法定解除权；虽迟延履行付款，但买方在诉讼中要求全额支付购房款的不构成合同目的不能实现。 浙江省高院认为：1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，当事人一方请求解除合同的，应予支持。该条所规定的解除权，需以催告为权利形成的前提。凯瑞公司于2017年9月20日向傅嘉晖发出的《通知》，凯瑞公司明确其意思表示为要求傅嘉晖腾退房屋、解除协议，而非催告傅嘉晖支付房款。在未经催告的情况下，凯瑞公司的合同解除权尚未形成，凯瑞公司难以据此解除合同。2.合同法94条第4项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。根本违约以合同目的不能实现为前提。凯瑞公司主张其与傅嘉晖订立《协议书》的目的在于签订《商品房买卖合同》和获取价款，傅嘉晖虽迟延履行，但傅嘉晖在再审期间主动要求全额付清房款、签订《商品房买卖合同》，说明凯瑞公司的合同目的可以实现；傅嘉晖的合同目的在于取得讼争房屋的物权，凯瑞公司在再审中陈述讼争房产从2016年底起已可办理权证，说明傅嘉晖的合同目的也可以实现。故，《协议书》的合同目的并未因傅嘉晖的违约行为而落空，傅嘉晖的行为不属于根本违约。 |
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