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特色小镇的运营不管是政府主导还是企业主导，一定要基于市场化运作机制，而运营的关键是如何实现盈利。针对运营和盈利，绿维文旅提出“3335”结构，即“3个原则+3级结构+3项内容+5大收益”，助力各地小镇在产业运营服务收益、配套经营收益、政府补贴、税收奖励和产业投资五个方面实现产业增值。
一、三大运营原则 1. 立足于降低营商成本 小镇内部要为其市场主体与创业企业提供低成本空间，构建出一个降低营商成本的实体经济发展引擎。在降低劳动力、公共服务、消费、信息获取、管理等成本基础上实现要素的聚集。因此不能房地产化，房地产化之后会拉高多方面的成本。要深化投资便利化、商事仲裁、负面清单管理等改革创新，打造有利于创新创业的营商环境。 2. 立足于营造创新开放的人文环境 特色小镇应是多维度生态系统，要在不断地对外交流与推进拓展中，实现自我的升级更新。这一生态系统的主体——创业者和企业家可以通过企业沙龙等方式，不断地进行理念沟通、管理沟通、经营沟通，从而达到“产业社区”内的思想互通与业务畅通。特色小镇不仅要在硬环境上满足进驻企业及其职业人群的多元需求，而且要在软环境上营造创新创业、奋发奋进的良好氛围。 3. 立足于长远可持续发展 特色小镇的成功运营必须同时依靠政府与市场“两只手”的作用。 充分发挥政府“有形的手”的调控作用，加强对小镇内企业的市场监管和社会管理，开展生态建设和环境保护，引导小镇建设、企业发展走上科学化、规范化、生态化的道路。 积极发挥市场调节“无形的手”的作用，让特色小镇内、外企业开展良性的自由竞争。若想借助“政府之手”享有扶持政策和收益，同时不被“市场的手”无情推开，就要做好规划、运营、招商和管理的各个环节工作，并要知悉四大关键问题：政府鼓励哪些产业，相关行业的政策落实有哪些；产业的市场前景如何，是否存在产能过剩风险；本地主导产业的发展条件与基础是什么，竞争对手是哪些；如何与当地政府或管委会达成合作关系。 二、三级运营结构 1. 政府 在特色小镇的培育过程中，政府的职能定位应适度转型和调整观念，更好地处理管理与服务间的关系。其主要有两点：一是要制定好规则，根据市场规律，明确政府与市场的关系；二是要维护好规则，根据合约上的内容，通过法律的方式来运行。 政府不是单单的土地供应，而是要在后期持续地为小镇投入各种资源。首先，地方政府根据当地形势，通过政策疏解，下放权力，切实为企业做好服务，而不是仅仅提出硬性要求。其次，政府要为小镇做好宣传，为企业做好背书。再次，政府要有一定的宽容度，允许实践和探索。 2. 管委会 管委会这类机构的存在，主要是因为目前我们的行政机制和市场机制没有办法完全接轨。小镇管委会隶属于区县一级的政府，所以便能调配县层面的行政资源，提高其所管辖地区的行政服务效率。管委会并没有任何行政审批权限，其主要的职责有两点：一是落实政策，二是提供服务。 3. 平台公司 特色小镇要选择合适的企业担任平台公司的角色，若由一个企业来主导，则最好为某一行业内具有实力的龙头核心企业或终端品牌企业，一般要具备整条产业链的撬动能力。尤其要抓住产业价值链“微笑曲线”的两端高利润环节，即研发设计和品牌营销服务，进行重点配置和服务对接。 此外，平台公司通过互联网形成各类服务平台（需求信息、融资服务、政府资源、专家服务、成果信息等），充分聚集和优化配置平台资源，能促进域内企业升级转型，能推动政府的高效治理，能帮助小镇对接外部资源，形成互补的业务关联。
三、三大运营内容 从运营内容上来看，特色小镇的运营包括特色产业运营、旅游运营及生活服务运营三大体系。 特色产业运营是特色小镇运营的关键。 旅游运营一般由市场化的运营机构负责，与特色产业运营是两套体系。 生活服务运营一是为小镇居民提供休闲、娱乐、商业、餐饮等一般性生活服务，并根据常住人口的特征，提供高端医疗、俱乐部等定制服务；另一方面是对接城镇体制，为产业落户人口及其配偶子女提供职工子女入学、户口迁移、租赁房屋等服务。
四、五大运营收益 特色小镇的盈利来源主要有两部分：地产增值和产业增值。地产增值是指依附在土地溢价基础上的一种盈利模式，通过建设生产仓储、办公研发、商业居住等房地产物业并以出租、出售方式供入驻企业与镇内人口使用，同时提供物业服务。产业增值是在开展运营服务和享受关联政策基础上实现的产业运营服务收益、配套经营收益、政府补贴、税收奖励和产业投资等五个方面。 1. 产业运营服务收益 小镇整合产业资源，引进各类中介服务机构，向入驻企业提供工商注册、融资信贷、法律咨询、人才外包、资质认证、技术中介、管理咨询、知识产权服务、网络通信服务等全套的产业服务，或通过自主建立公共服务平台，为企业提供针对性的技术服务、市场营销服务、金融信贷服务、管理咨询服务等，并适度收取服务佣金，作为平台服务还可以通过BPO（商务流程外包）等形式获取长期、稳定的收益。 2. 配套经营收益 围绕产业，配套餐饮娱乐、酒店住宿、教育医疗、咖啡书吧、会议商务、会展博览、互动体验等生产、生活服务项目，以招商或自持等方式，形成稳定的运营收益。 3. 政府补贴 特色小镇通常要建设若干公共服务平台及配套服务设施，以营造良好的园区环境和产业氛围。为了鼓励园区改善创业环境和提高服务能力，所在区域政府应适当拿出财政资金，按照“专项资金、专款专用”的原则，以项目补贴、贷款贴息等形式给予资金扶持。 4. 奖补及补差 企业通过与政府“一事一议”的谈判，确定各项优惠条件。这在发达地区都有很多创新探索，如企业享受税收增值部分的让度，政府分阶段分比例按照最终实施效果进行返还；或企业享受周边地价增值的分成。 5. 产业投资 如果小镇的产业基础非常突出，作为企业可以围绕其做股权投资。在小镇建立或控股专业性的产业投资机构，如天使、VC 或PE 等，以此开展项目投资，或者利用小镇内部孵化器对进驻的潜力型企业开展多种形式的股权投资，实现企业成长并获取长期收益。各地特色小镇的开发运营各有侧重，收入来源比重各有不同，总之，特色小镇正在由地产收益向综合收益发生着改变。在新形势下，多条运营线的展开，已经使特色小镇的收益除来自土地一级、二级开发外，还包括产业项目运营收益、二级房产的运营收益及城市服务的运营收益等。特色小镇的运营机构要不断寻找新的盈利方式，探索出更多新的路径。 |
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