|
在美国，从2010年平均每年350亿的到访数跌到2018年的130亿左右，减少了接近三分之二。尤其是传统的大型零售店和百货公司相继倒闭，这些商户倒闭对购物中心的影响非常大，因为他们多是作为主力店存在，不仅会导致全美购物中心有大量大型铺位空出，还会对购物中心本身的动线和功能平面造成前所未有的影响。甚至有些项目不进行大规模的改造，将会在主力店缺失的情况下无法正常运营。而商业市场一片萧条的当下，以硅谷科技公司为龙头的科技公司却一片欣欣向荣。科技公司的扩张也带来了对办公空间的极大需求，而这，为许多行将就木的购物中心提供了全新的自救之路。 美国购物中心在过去几年一直面临消费文化急剧改变，疫情之下则更是寸步难行。尤其是传统的大型零售店和百货公司相继倒闭，这些商户倒闭对购物中心的影响非常大，因为他们多是作为主力店存在，不仅会导致全美购物中心有大量大型铺位空出，还会对购物中心本身的动线和功能平面造成前所未有的影响。在近年，部分倒闭的百货公司和购物中心选择改造为混合功能型建筑，以办公和住宅为主用途，零售餐饮反而变成配套。以商场本身的建筑条件改造为创意办公室效果往往超出预期。部分原因是因为商场通常提供大面积的楼层空间，有充裕的层高和充足的停车位，成为新兴科技公司的理想工作场所。改造方法是以保留原有的建筑造型与结构基础上，通过对内部空间进行重新划分与整合，达到创意式办公的要求。反观，在住宅改造方面，因为受到商场的建筑条件局限，则倾向建设在原来购物中心的地面停场位置或把原来的建筑物拆卸重新建设住宅综合体。所以现在市面上出现的购物中心改造项目均以创意办公用途为主。一开始发展商会对项目位于的地区，作出一些市场和商业趋势初步调研，称为“DISCOVERY”。其中可包括项目周边的人口分析，例如城市化的年轻人、高收入群；和项目周边人口心理分析，例如热爱多国餐饮、喜欢运动、注重科技品牌潮流、注重衣着潮流等。然后在进入建筑设计之前会先经过一个改造研究过程：第一步 - “STRATEGY”是先确认改造的重点体验与功能比例。比如是一个开放式的主题步行街，首层是商业，楼上是办公。又或许是一个以餐饮为主的娱乐目的地。当中包括初步的主力店接洽商谈和招商规划。举个例子，自从Google于2011年设置科技园于Venice（洛杉矶西面的海滩城市）。这片北以Santa Monica南部为边界，南至Playa Vista的地区则迅速发展成与硅谷媲美的科技中心 – 硅滩。因为科技公司的涌入，硅滩推动了整个洛杉矶西区房地产市场，以致该区的项目定位多以创意办公，具有文化特色的生活配套与高端公寓等功能为主。在这阶段，发展商亦会开始初步的主力店，主租户接洽商谈和招商规划。第二步 - “PRO FORMA”进入模拟财务信息规划。发展商需要初步预算改造的软成本, 现场和工程造价与改造后的租金对比，得出这次改造的初步成本。购物中心改造的可行性往往取决于发展商最后与预期主租户的租赁成交。无论规模大小，在与主租户接洽商谈的同时，发展商要对四个要素：Estimated成本估算 ，Added面积增加（美国大部分的商业都不会满容开发，会在容积上留有余地或者也可以先市政申请增加容积），Carried可以保留的租户和收入，Compared改造前后的收益比较进行全方面的评估和讨论。过程中，发展商通过对初步预算改造的软成本, 现场和工程造价与改造后的租金对比，得出这次改造的初步成本，从而快速'摸索 '出交易的可行性并决定是否要继续推进。第三步 - “MASTERPLAN” 开展改造的总体规划。发展商可以由建筑师或他们的内部设计团队进行功能与动线规划，以确定初步总规划平面，改造的范围，分期和新的功能分布。在很多情况为配合发展商同时与多个主力租户就项目接洽商谈，设计团队在背后需要迅速提供符合各主租户要求的规划和概念方案。在笔者的一些项目里，因为项目的主力租户一直无法落实，以致整个改造研究过程从第一到第三步不断循环好几遍。有些时候更会为了配合发展商争取理想的项目主租户，前瞻性的规划方案也会包括初步的建筑，景观，结构设计等等。而在疫情的大环境影响下，市场急剧变化把原来的改造研究也会全盘推翻由第一步重新开始。整个规划研究过程短则几个月，长的可达好几年，也是很普遍。第四步 - “BRAND”对项目的品牌进行塑造和升级。品牌对改造项目来说至关重要，它可以重新塑造访客在改造后项目的体验和与项目线上线下互动的文化，同时这些体验和互动也可能会发展出无限的商机。项目的每一个接触点也代表它的品牌。访客在项目的每一刻也是品牌参与。笔者的设计团队通常都鼓励发展商在开始建筑设计之前先重新为购物中心建设品牌，包括它的目标客群，重新塑造品牌宗旨, 故事元素, 原型, 个性, 文化，等等，以协助项目运营，顾客服务，线上线下平台与建筑设计更能呈现出无缝全渠道的访客体验与交互。
经过前期充分的准备工作之后，在进入到项目具体的建筑设计/室内设计的时候，发展商已经有了一个非常明确的目标和任务书，整个团队（开发，招商，运营）和专业方（建筑，室内，景观设计等）都对最后的目标和需求也非常的明确，后续的推进就会很快。所以前期的研究、策划和决策是非常重要的工作，一定要先进行并达成明确的目标再进入到具体的设计和执行环节，否则很容易在项目进行的过程中出现反复修改，停滞不前，物理空间无法匹配业态内容，或者品牌定位模糊，招商困难，人气低迷的情况，让改造效果大打折扣。
每个面临改造的项目项目都有自己的优势也挑战，而改造的方向更是多种多样。但是改造有一个非常重要的考量因素，就是整个市场的大趋势和人们新的生活工作方式的转变。举个例子，随着电商和DTC品牌的崛起，导致传统的百货，电器部门，购物中心都会面临过时和过剩，也就是说有可能整个区域的商业面积是供大于求的。加上改造的装修和时间成本，可能怎么测算都不尽如人意。另外随着互联网公司的崛起，人们不再觉得在CBD高耸的写字楼里工作是一个最优的选择了（具体可以参见彼山之前的文章只会比谁高？摩天楼鉴赏系列3- 都市孤岛的新生）。越来越多的公司愿意花更多的钱在商业氛围浓厚的区域里多层小楼或者共享办公里工作，因为这里空间更加灵活，更富创意而且不用每天排队等电梯。而很多商业项目就具备创意办公需要的硬件设施（层高，柱距，停车等）和区位要求（在成熟的商业区）。所以在一些创意办公需求旺盛的区域，例如前文提到的洛杉矶西部地区，商业改造成创意办公也是一个热门趋势。下面我们就分享一下其中的两个代表案例。Mark 302是利用位于SANTA MONICA的前SEARS 百货公司改造而成的综合体项目。
|
