|
【编者按】 大家知道我们的特价房里面有不少整栋商业或办公楼，可以以当前地板价的再50%折扣价拿到！ 本砖家也一直在推荐大金主们积极考虑投资这类超级机会物业！我们反复强调，至少，即使按现状直接持有或现状招商，两年内，实现7%+的年租金收益率，加40%的差价收益，是非常稳健的！ 这个模式，说的是我们一般的资金就可以操作，而今天我们题目说得，收益是比上述还要翻倍的收益，为什么？ 因为这个操作模式是专业资金专业操盘手来干，不光是要现时半价拿到资产，而且还要重新包装，改造，运营，实现现时市价的再翻倍！ 如果是这类专业主体，按照我们的推荐的项目，2-3年，实现3-4倍收益，是可以做到的！ 简单的举个例子来说就是，专业资金以5000万半价收购现时市价1亿的房产，经过2-3年的改造和运营，实现增值到售价2亿元！则专业资金在不计杠杆的情况下，可以实现10-20%（首年租金不计）租金收益+300%的资产售价的增值收益！！！ 是的，你没有看错！不计杠杆！2-3年，300%+的收益率！ 靠谱吗？可以负责任的说，真的靠谱！本砖家就有这样的项目，而且随着更多的低效物业和不良资产抵押物业入市甩卖，这样的机会，还不少！ 更多投资逻辑和案例，可以见下文。 也欢迎有志于不良资产盘活和低效物业提质增效的大资金与我们共同投资，合作共赢！ 比如我们有西城、三元桥、上地、石景山、亦庄核心等非常棒的类似项目，就可以实现上述投资收益率！具体项目情况，可以关注本号后台留言或微信私聊（微信号：fdctz8888)。 在美国，有这样一家公司，他们眼光独到，总是能够选出地理位置良好的老旧物业，然后“妙手回春”，实现物业功能的焕新，与资产价值的“重生”。 将出租率从50%、60%提升至100%； 将净租金回报率最高提升至15%； 将资产价值在2-3年左右的时间提升一倍…… 这便是Hudson Pacific Properties（以下简称HPP， 哈德森太平洋地产公司）。  2006年成立，2010年于纽交所上市，主要活跃在洛杉矶、硅谷、旧金山、西雅图等美国西海岸地区的HPP，率先看到了流媒体时代的市场机遇，通过逐步收购、开发、再开发好莱坞等地的摄影场，如今已成为全美最大的独立摄影场所有者。 这些摄影场，不仅带来了丰厚的租金收益，还让HPP有机会和众多娱乐传媒企业、尤其是新媒体企业建立了广泛的联系和良好的合作关系。 于是，围绕这些新兴的、新挖掘的企业需求，HPP进而将目光瞄准老旧存量物业，例如数据中心、仓库、研发大楼或零售物业等，积极收购并再开发，将其改造为面向高科技或新媒体租户的创意办公空间。 曾经拥有电信公司AT&T、金融企业AIG和律师事务所Dentons的Rincon Center，如今的主力租户是Google和云计算公司Salesforce。 曾经用作美国银行数据中心和金库的1455 Market，如今已成为Uber和WeWork使用的创意办公空间。 不仅是物业实现了明显的价值提升，HPP也以独特的高科技和新媒体租户定位而受到资本市场的关注，企业品牌价值也得以提升。 这使我们不得不好奇，在对存量物业的改造过程中，HPP到底做对了什么？ PART 1 核心增益型物业的重新定位 传统租户的新经济转型 看准新兴的产业方向，HPP非常擅长对成熟物业进行重新定位，依托自身在高科技和新媒体企业中的良好租户关系网，将传统租户升级为成长更快的新经济租户。 Rincon Center 其在2010年收购的Rincon Center就是一个重新定位的成功案例。 2010年12月，HPP以4,030万美元买下了Rincon Center的51%权益，并于2011年5月以3,870万美元买下了剩余的49%权益。 Rincon Center位于旧金山南部金融区，始建于1989年，总占地面积3.5英亩，由两栋5~6层的建筑构成，可提供48.8万平尺的甲级办公空间和9.3万平尺的室内、室外零售空间，总可用面积58万平尺。  Rincon Center 收购时该物业的出租率为80%，收购后，HPP对其进行了适当的改造升级以吸引科技领域的新租户。 2013年1月，HPP宣布与云计算领域的龙头企业Salesforce.com达成协议，Salesforce.com将租下Rincon Center的23.6万平尺办公面积，其中15.6万平尺原先被电讯公司AT&T占用，另外还吸收了3.6万平尺的空置面积。 2017年3月，HPP又将Rincon Center二号塔楼共16.6万平尺办公面积整租给搜索引擎公司Google，租期长达10年，以替代之前被保险巨头AIG占用的13.3万平尺办公面积和被法律事务所Dentons占用的2.2万平尺办公面积。  Rincon Center 截至到2018年底，Rincon Center的出租率上升到91.2%，其主要租户已从金融、电讯类企业转变为互联网领域的龙头企业。 Metro Center 类似的案例还有Metro Center。 Metro Center是在2015年4月作为黑石物业组合的一部分被收购的，物业位于加州旧金山湾Foster City，是一处包含了四栋建筑物的办公、零售综合体，总面积达到73万平尺。  Metro Center 2016年10月，HPP将其中75,000平尺的办公面积租赁给Qualys，这是一家基于云技术的网络安全服务商。 自HPP接手后，Metro Center的租赁面积已经增长了35%，当前的出租率达到76%，未来还有进一步提升的空间。 其他 此外，黑石物业组合中另一处位于硅谷地区Palo Alto市的Page Mill Center，也在HPP接手后的1年时间里出租率就从收购时的60%提升到100%。  Page Mill Center 2016年10月，HPP联合加拿大养老基金CPPIB以1.8亿美元的总价收购了位于西雅图的Hill7，该物业共11层，总面积28.6万平尺，收购时的出租率为80%，到2018年已实现满租。  Hill7 最新的一次尝试是2018年10月，HPP联合私募投资公司Alianz从黑石处收购了EOP旗下的另一处地标性办公物业Ferry Builing。  Ferry Building 项目位于硅谷圣荷塞市，该物业始建于1895年，共9层楼，包括20万平尺的甲级写字楼和 75,000平尺的零售面积，主要租户是一些科技企业和专业服务公司。 收购总价达到2.91亿美元，HPP在合资公司中占55%权益，并负责管理事务，Alianz占45%权益。 收购后，HPP计划通过租户提升将25%的租赁面积的租金提高28%，并升级零售租户，扩展农产品市场、激活开放空间，以充分利用地铁线Ferry Terminal延伸后所带来的每天14,000人的客流。 基于HPP以往在创意办公领域的良好声誉，2019年6月，Google以110美元/平尺·年的高价租下了Ferry Building的4万平尺办公面积，显示了科技类租户对HPP办公物业的偏爱。 PART 2 找准新租户 净租金回报率可达15% 除了重新定位成熟物业以实现租户的转型升级外，HPP也看重对交通便利的老旧物业的收购。 这些物业的收购价一般较低，有较大的改造开发空间，通过再开发，HPP通常能使这些“过时”的物业重新焕发生命力。 1455 Market 如HPP对1455 Market的收购改造就是一个典型案例。 2010年12月，HPP从美国银行（Bank of America）和Strada Investment Group处收购了位于旧金山、占地3英亩的1455 Market。 该物业始建于1976年，是为美国银行定制的数据中心，共22层楼，总面积101.2万平尺。 1455 Market 金融危机后，美国银行为了缓解资金压力，决定将1455 Market以9,300万美元的总价出售给HPP，合单位面积的售价仅每平尺90美元。 被HPP收购后美国银行仍将继续占用1455 Market的83.6万平尺办公面积，The Army Corps of Engineers（美国陆军工程兵团）将租用另外9万平尺，再加上一些零售商租户，使收购时的出租率达到92%。 不过，根据协议，美国银行在1455 Market的平均租金只有11.91美元/平尺/年，显著低于市场化水平，租期将在2011~2017年逐步到期。 显然，HPP并不满足于美国银行所提供的低租金，收购后公司决定将这座庞大的“金库”样建筑改造为高科技和新媒体企业的创意办公空间。 为此，HPP在这座“水泥森林”上切割出了100多扇窗户（原来的建筑为适应银行的安保需求窗户很少）。 2012年11月，HPP与电子支付服务商Square inc.签订协议，Square将在1455 Market 租赁24.6万平尺的办公面积，并享有另外8.1万平尺的租赁选择权。 2013年2月，Square执行了选择权，使其在1455 Market的总租赁面积达到32.7万平尺。 2013年7月，HPP与专车平台Uber签订租约，Uber租下1455 Market的8.8万平尺办公空间，租约于2014年一季度开始分阶段执行。 2014年6月，Uber扩大了在1455 Market租约，租下了另外13万平尺的办公面积，使其在1455 Market的总租赁面积达到21.9万平尺，并实现了1455 Market的满租。 2015年1月，为了完成HPP上市后的最大收购交易（对黑石物业组合的收购），HPP将其在1455 Market的45%权益以2.19亿美元的价格出售给加拿大养老基金CPPIB，HPP仍保留55%的权益和在合资公司中的GP（一般合伙人）地位。 此次转让使1455 Market的总估值达到4.87亿美元，相当于2010年HPP收购价的5倍还多。 目前，该物业每年可贡献4,500万美元的租金，是HPP旗下最赚钱的物业。 2018年，HPP再次斥资800万美元对大楼金库部分进行改造——在美国银行逐步退出1455 Market后，这个部分一直是大楼内部最大的闲置空间——通过增加窗户、照明和打造一个临街的新大门，这个封闭的空间被改造为6.7万平尺的创意办公空间。 WeWork改造计划 2019年上半年，HPP将这个新打造的空间整体租赁给联合办公领域的创始公司WeWork，租期一直到2031年。 至此，1455 Market实现了从传统银行到Uber、Square、WeWork等新经济租户的转型。如今，美国银行在1455 Market中的占比已经不到10%了。 275 Bannan 如果说对1455 Market的改造还是以增加自然光为主的话，那么，对275 Bannan的改造则是颠覆性的。 2011年9月，HPP收购了位于旧金山SoMA区的275 Brannan，该建筑始建于1905年，是一栋三层的砖混结构老建筑，2002年时曾进行过一次部分翻新，被HPP收购时是一处空置的仓库，收购总价1,225万美元。 275 Brannan 收购后HPP对其进行了全面翻新，包括收购成本的总投资达到1,670万美元，改造后可提供5.5万平尺的开放式创意办公空间，合单位面积的收购改造成本也仅305美元/平尺。 2013年1月，HPP与互联网软件开发托管服务商GitHub达成协议，将整栋物业出租给GitHub，租约将于2013年4月开始执行，稳定运营后的首年净租金达到250万美元，净租金回报率高达15%。 Fourth & Traction 类似的还有Fourth & Traction。 Fourth & Traction原来是一处位于洛杉矶艺术区的可口可乐瓶装厂。项目总收购价约4,900万美元，加上改造成本的总投资达到9,740万美元。 HPP将其规划为一处三层楼、13.2万平尺、LEED银标认证的甲级创意办公空间，合单位面积的收购改造成本约740美元/平尺。 项目于2016年竣工，稳定运营后的首年净租金达到590万美元，净租金回报率6.1%。 2018年8月，HPP进一步优化租户，将该物业整栋租赁给提供在线优惠券的公司Honey Science Corp.，租期长达10年，租金回报率有望进一步提升。 Fourth & Traction Element LA 另一个成功改造的案例是Element LA。 2012年9月，HPP宣布完成对洛杉矶西部Olympic-Bundy Media Campus的收购，总收购价8,900万美元。 Olympic-Bundy Media Campus占地面积11.55英亩，有四栋建筑、共23.36万平尺。 收购时该物业大部分处于空置状态，仅8.4万平尺即时可用，其中的64%租赁给一家在线广告技术公司，租期到2013年5月到期，其余的14.94万平尺都面临翻新需求。 此外，根据控规，该园区内还可以再开发约50万平尺的办公面积。 2013年9月，HPP又完成了对邻近区域1861 Bundy的收购，收购总价1,150万美元，HPP计划将其重新开发为一处3.6万平尺的创意办公空间，并将其与Olympic-Bundy Media Campus合并为一个创意办公园区，即，Element LA。 Element LA Element LA的总投资达到1.91亿美元（包含收购及再开发投资），项目竣工后可提供28.4万平尺的创意办公空间，包括5栋5层高LEED金标认证的甲级写字楼，合单位面积的收购改造成本为671美元/平尺。 2013年11月，HPP将再开发中的Element LA整租给在线游戏开发商Riot Games，租期长达15年。 为了更好的满足Riot Games员工的创意办公需求，HPP为其定制开发了酒吧、游戏室、自行车修理厂等生活设施。租约于2015年二季度开始执行，稳定运营后首年的净租金达到1,560万美元，净租金回报率8.2%。 3401 Exposition 同样位于奥林匹克媒体区的另一处物业3401 Exposition也在收购改造后获得了新生。 2013年5月，HPP完成了对位于Santa Monica奥林匹克媒体走廊中心区的3401 Exposition的收购，收购总价2,570万美元，收购时该物业也是一处空置的仓库。 3401 Exposition 收购后，HPP斥资1,000多万美元对其进行了再开发，使其变身为一处6.3万平尺的甲级创意办公空间，含收购成本的总投资达到3,740万美元，合单位面积的收购改造成本约590美元/平尺。 2013年10月，HPP将再开发中的3401 Exposition整栋租赁给数字传媒行业的技术服务商Deluxe Entertainment Services Group，租期长达12年。租期于2014年三季度开始执行，稳定运营后首年的净租金为260万美元，净租金回报率7%。 Merill Place 此外，2014年HPP还以5,770万美元的总价收购了位于西雅图Pinoeer Square的Merill Place（原411 First项目）。 2016年初，HPP拆除了Merill Place的一个停车场，将其重新开发为一栋8层高、总面积16.7万平尺的LEED金标认证甲级写字楼450 Alaskan。 450 Alaskan 项目总投资9,300万美元（包含原始的收购成本），于2016年3月正式动工，于2017年四季度竣工。而在项目正式动工之前，货运公司Saltchuck已经决定搬迁到450 Alaskan，并租用了这里9.1万平尺办公空间。 12655 Jefferson 同样在2014年，HPP以3,800万美元收购了位于洛杉矶Playa Vista的物业12655 Jefferson，并开始对其进行再开发。 项目于2016年11月竣工，加上改造成本总投资达到6,010万美元，可提供10.1万平尺的办公空间，合单位面积的收购改造成本约596美元/平尺。 12655 Jefferson 再开发后，联合办公的创始公司WeWork租下了其中的78,000平尺，其余部分租赁给新媒体公司Dentsu Aegis Network，稳定运营后的首年净租金达到440万美元，净租金回报率7.3%。 在完成再开发后不久，HPP就以8,000万美元的价格将12655 Jefferson出售，并确认了升值收益。 Bayhill Office Center 与此类似，在出售中获益的还有Bayhill Office Center。 2015年4月，作为黑石物业组合的一部分，HPP获得了位于旧金山湾San Bruno的甲级写字楼Bayhill Office Center，经过升级改造后该物业可提供55.4万平尺的办公空间。 Bayhill Office Center 2016年1月，HPP将Bayhill Office Center以2.15亿美元的总价出售给Google旗下的视频网站Youtube，从而使该物业的改造升级成为经典。 Maxwell 最新的一项改造工程是Maxwell项目。 2015年8月，HPP以4,000万美元的总价买下了位于洛杉矶市中心的Maxwell（原405 Mateo），收购时项目可提供8.3万平尺的租赁面积。 Maxwell 2017年二季度，HPP启动了对Maxwell的再开发，于2019年一季度竣工，包含原始收购成本的总投资达到9,140万美元，改造后可提供9.9万平尺的办公空间，合单位面积的收购改造成本为922美元/平尺。 2019年上半年，HPP将再开发后的Maxwell整栋租赁给联合办公创始公司WeWork，租期一直到2031年，预期稳定经营后首年的净租金可以达到590万美元，净租金回报率为6.5%。 PART 3 零售物业同样大有可为 在以往主要集中对摄影场、老旧仓库、工厂、停车场等建筑改造之外，HPP近年来也开始尝试将一些面临业态升级压力的零售物业改造为创意办公空间。 901 Market 如2012年6月，HPP宣布完成对旧金山SoMA区901 Market的收购，总收购价9,000万美元。 901 Market是当地的一处历史性地标，原先是一处6层楼的百货公司，收购时该物业出租率仅为62%。 901 Market 收购后，HPP将上面几层改造为LEED金标认证的创意办公空间，下面几层则保留为零售空间，改造后共可提供21.2万平尺的租赁面积，包括14.9万平尺的办公空间和6.3万平尺的零售空间。 项目于2016年竣工，当前的出租率已上升至99.4%。 One Westside 2018年，HPP对零售物业的改造尝试进一步推广，与高端购物中心REITs公司Macerich合作，计划将MAC旗下一处位于洛杉矶市中心的地标性购物中心改造为58.4万平尺的甲级创意办公园One Westside，仅保留9.6万平尺的零售空间。 为此，2018年3月，HPP和MAC合作成立合资公司共同持有该购物中心，其中HPP占75%权益，并负责管理事务，而MAC则保留25%权益，以分享日后的改造收益。 合资公司包含收购价的总投资预计在5.0~5.5亿美元之间，改造工程预期在2022年底完成。 但2019年1月时，HPP已成功将规划中的整个园区出租给Goolge，租期长达14年，预期稳定运营后的首年净租金回报率可以达到7.75~8.25%。 One Westside改造效果图 未来，公司还将利用和MAC以及其他零售物业企业的合作机会探寻更多的零售物业改造空间，在化解电商时代购物中心业态转型压力的同时，也可以满足新经济企业快速成长过程中所萌生的新需求。 PART 4 收购开发中的价值创造 当然，也并非HPP所有的收购改造都是成功的，不尽如人意的Campus Center就是其中一例。 Campus Center位于硅谷的Milpitas镇，占地65英亩，包括3栋办公及研发大楼，47万平尺的办公面积和100万平尺的待开发空间，项目邻近交通枢纽和高速路，可以比较方便的到达圣荷塞城区及圣荷塞机场。 该物业原先最主要的租户是思科（Cisco），2017年3月，思科决定终止租约，HPP决定重新定位这处办公园区。 Campus Center 改造工程包括对入口和走廊的翻新、对超过10万平尺办公空间的翻新、以及对园区景观和户外休闲空间的提升。 但考虑到项目的再开发投资较大，项目的空置面积较多，2019年上半年HPP决定将Campus Center的47.2万平尺办公面积及周边94.6万平尺的土地开发权出售，总售价1.5亿美元，其中办公物业的售价为7,030万美元，相较于收购再开发成本确认了5,200万美元的减值损失。 待开发地块的售价则为7,810万美元，可确认部分投资收益，但项目整体仍处于减值状态，这也是公司自上市以来确认的最大一笔减值损失。 不过，上市以来HPP多数项目都还是溢价出售的。实际上，除了Campus Center项目外，HPP仅在2012~2013年间确认了420万美元的减值损失，累计的物业减值损失为5,600万美元。 并且，自上市以来，HPP累计确认的物业销售收益则超过1.5亿美元。 总之，自IPO以来，HPP已累计收购了总值70亿美元的物业资产，累计出售了总值17亿美元的物业资产。 随着美国经济在前两年的逐步复苏，收购物业的单价从2010年的平均188美元/平尺上升到2018年的平均724美元/平尺，而出售物业的单价则从2013年的168美元/平尺上升到2018年的570美元/平尺。 总体而言，在上述投资中：
综上，作为一家办公物业REITS公司，HPP聚焦于再开发项目而不是新建项目，以减少开发风险，其处于开发、再开发阶段的项目投资成本仅相当于市值的4%。 通过这些改造投资和再开发投资，HPP实现了收购物业出租率和租金水平的大幅提升：
HPP各区域物业在收购后的出租率 和租金水平的改善情况 HPP公司整体层面上，净租金回报率则维持在6~7%水平，高于3~4%的债务融资成本，从而实现了股东价值的创造。相应的，HPP也收获了资本市场对其收购改造活动给予的大力支持。 HPP的净租金收益 HPP的投资物业原值 HPP全部物业组合的净租金回报率 来源：杜丽虹另类金融说 |
|
|
