​存量物业改造康养项目及国内外经典案例

2020年我国城市化水平超60%，房地产市场也由增量市场向存量市场转变。保守估计当前中国住宅存量加上物业存量已达到近千亿㎡。如此巨额的存量市场使得诸如地产开发商、地产基金等各路资本纷纷参与存量物业市场。

一边是增量市场日渐萎缩的土地供应及日益高涨的地价，另一边是与日俱增的存量市场；增量市场向存量市场转变是大势所趋。存量物业改造为康养项目,会有医养机构、医疗健康共享商城（Medical mall）、长租公寓等方式。

一、存量物业改造的方式
1、硬件升级,进行适老化改造
物业硬件老化过时，主要对物业重新装修并进行适老化改造，通过硬件升级改造来满足老年人的康养需求，提升物业的价值。
2、物业规划调整
当初的规划及业态不适合市场形势，通过规划业态调整，将商业调整为养老公寓、或酒店调整为医养机构等。
3、区域改造升级
老厂房片区、老街区等通过对该区域进行重新规划，实现物业的改造升级。如老厂房、老校区等通过重新规划改造为康养社区（CCRC）等。
4、模式创新改造
综合改造，可能涉及软硬件、业态、规划等多方面，但主要是运营模式的创新。如医疗健康共享商城、长租老年公寓等。
二、存量物业改造参与方
1、房地产开发商
房地产开发商具有先天优势，出于消化库存和业务转型等目的持有并改造存量物业，如万科长租公寓品牌，花样年地产等。
2、不动产基金
作为专门从事不动产投资的资方，不动产基金是当前存量物业改造的最为活跃的参与方之一，在物业改造的范围、规模、模式等方面均为行业先驱，如高和资本、蓝山资产等。

3、康养产业运营方

存量物业改造为康养项目，需要专业的康养团队提供技术、策划方案、品牌、运营等方面的支持，如天佑安康康养集团、欧英明德咨询集团等。

4、其它参与方
其它物业持有或经营方。如上海纺控集团、链家等。
三、存量物业改造资本模式
（1）重资产模式
私募基金收购旧物业进行改造持有，以及开发商建设后持有均为重资产模式。这类物业一般具有地段优势，能够确保资产升值，高和资本为该模式的代表。
（2）轻资产模式
租赁老旧物业进行改造和运营的模式，属于轻资产模式，或“二房东模式”。养老机构、养老公寓、旅居康养酒店等大多属于轻资产模式。
（3）轻重资产结合模式
存量物业不同业态、不同地理位置的项目对接的资源更加细分，资源分布更加广泛，因此更适合于轻资产和重资产结合的模式。
轻资产和重资产各有利弊。轻资产模式前期投入少，风险相对较小，但不能分享资产的增值收益。重资产模式总投入大，资金沉淀时间长，对风险的把控、资金运营能力要求更高的，但整体收益更大。
随着竞争的加剧和适合轻资产物业的减少，资本模式逐渐向重资产和轻重资产结合的模式倾斜。
四、经典案例

（一）郑州天佑安康颐养中心
————天佑安康养老集团在河南区域的样板店
建筑面积：3000 ㎡；
改造用途：工业办公改为养老机构；
资本模型：轻资产模型；
改造操盘方：天佑安康康养集团、欧英明德咨询公司等；
项目概况：该项目位于“航海东路京珠高速口”，中兴产业园内，园区环境优美，对面为大型湿地公园，毗邻航海东路主干道，地铁口（3号线营岗站），无论自驾还是市区交通，区位条件良好；门口为京航社区卫生服务中心，距离郑州市第七人民医院（心脑血管）20 分钟车程，医疗资源得天独厚。 

项目定位：五星级高端“医养结合+智慧养老”的养护机构，为高端人士提供“医、养、康、护、旅”五位一体的养老示范性样板项目。

主要服务内容：1.医疗康复、生活照料、营养配餐、文化娱乐等 365*24 小时养老服务（含助餐、助洁、 助急、助浴、助行、助医）；2.为三管（鼻饲管、造瘘管、气切管）和生活需照料的长者提供长期护理服务；3.对入住的长者进行科学的健康管理，提供私人定制式的健康管理解决方案，通过全天候高品质的持续照料，满足长者生活照料需求和护理需求。

（二）重庆香山同辉尊长园
————“香山同辉尊长园”大型专业养老机构

建筑面积：12000㎡;

改造用途：酒店改为医养机构；
改造资本模式：重资产模式;
改造操盘方：重庆香山同辉实业有限公司、欧英明德咨询公司等;
项目概况：项目位于重庆南岸区南坪正街。同时建成“南岸区南坪街道社区养老服务中心”，配套建设一级“香山同辉中西医结合医院”。项目总建筑面积 12000 平方，设置 450 张养老床位，其中养老床位 400 张，医疗床位 50 张。主要为半失能、失能、失智长者提供医、养、康、护、娱相结合的五星级、专业化、一站式养老服务。按照中偏高档装修、高品质服务定位，充分适老化、智能化标准建设，满足酒店式服务、居家式感受。

（三）日本永旺葛西店（G.G MALL适老化商业中心）

————老年迪斯尼乐园

改造用途：商场改为适老化商业中心;

改造资本模式：轻重资产模式;

项目概况：这间购物中心开业于1982年，在当地经营超过30年。2013年，永旺葛西店的四楼被改造成“G·G，GRAND GENERATION’S MALL”，并在2016年再次重装过。G.G Mall源自日本，经过适老化改造，以老年人为目标细分客群的商业购物中心。G.G Mall为老年人营造了沉浸式的消费体验，一站式解决受众吃喝玩乐的需求，满足老年人伯孤独的痛点，通过为老年人提供一个场所，丰富老年人的业余生活。G.G MALL卖产品或者卖服务，都是表面现象，卖健康、乐观生活方式才是它的本质所在。G.G MALL可以说是老年迪斯尼乐园。此后，永旺葛西店“一转成名”，每日门庭若市，中老年人占据了超过70%，奠定了其在购物中心针对中老年客群转型大的标杆地位。

服务内容：从早上七点开业，到九点专门为老人提供运动散步比塞打卡签到、早餐午餐和晚餐、身体检查、运动康复、骨科治疗、介护咨询、健康管理、棋牌教练、投资理财大课堂、脱口秀以及小型演艺舞台、老式音响、老式乐器、银行取款、摄影教学及书画展览、老年用品销售、老年咖啡厅、几十门老年课程等服务项目和内容，集购物、消费、运动、社交、健康、爱好于一体。

功能分区：1F：永旺超市位于商场一楼，所售的每一件商品都经过了精心设计、选择。
2F：商品零售及基础医疗服务。主要关注于健康，特别是重视牙周炎、头发、儿童、营养等日本人重视的健康问题，将基础医疗设施搬进了购物中心，为顾客提供免费的身体检查。
3F：商品零售，以小家电和生活用品为主。永旺也引进了一批老年人特色的品牌和商品。
4F：休闲娱乐活动设施，书店、咖啡店、乐器店等。

（四）韩国The Classic 500

————韩国最顶级老年公寓

用途：老年公寓

建筑规模：建筑面积158678.4㎡，A栋50层；B栋40层，442户

项目概况：位于首尔市广津区紫阳洞的The Classic 500是由建国大学财团出资修建的韩国最顶级老年公寓。凭借便利的地理位置、齐全的配套设施、绝佳的居住环境，The Classic 500自开业以来一直深受高收入家庭的青睐。据悉，The Classic 500入住期限为5年，每户入住时需缴纳的保证金高达8.8亿韩元（约合人民币500万元）。此外，每月固定的管理费、生活费、餐饮费等费用，每位老人每月平均需支付200万韩元（约合人民币11300元）。尽管价格不菲，但仍供不应求。据工作人员透露，2014年The Classic 500入住率已达100%，目前仍有不少老人在排队等待入住。

配套情况：文化设施有图书室、学堂、棋牌室、影音室等，定期组织兴趣小组进行书画、合唱、美术、学英语、工艺品制作、舞蹈、看电影、打台球等活动，同时聘请内部或者外部的专业人士进行各种讲座。

（五）北京国奥乡居

————北京首家农村休闲养老式社区

改造用途：闲置房产改为CCRC

改造资本模式：轻资产模式

改造方：北京国奥集团

项目概况：国奥乡居地处北京市怀柔区田仙峪村，长期以来，田仙峪村的村民外出打工，村中闲置的房屋院落已经高达两成以上，正在逐渐空心化。2014年北京国奥集团入驻田仙峪村，通过流转村中的闲置房产，在该村建成北京首家农村休闲养老式社区。截止目前国奥集团在田仙峪村共流转和改造了院落30处，供市民养老使用，这些院落从2014年7月开始建设，至2015年4月建成，2015年5月正式启用。

产品开发思路：以政府新型城镇化建设为背景，企业通过民居改造及服务配套，打造以度假养老为核心功能的高端乡居养老社区。33座院落，均以“老”开头命名，例如：老画家、老农民、老酒友、老棋友等。独门独院的京郊民宿，外观古色古香，内部装修考究，生活设施现代化，既有古韵风情又方便舒适。建设社区综合服务中心，内设公共食堂、休闲酒吧、餐吧、洗衣房等公共服务设施，配备卫生所，可以持医保卡就医，村中实施煤改电工程，有政府补贴，冬天采暖用电。

产品销售方式：乡居小院以短租、长租两种方式经营。

(1)短租模式——约1090-1990/间/夜，周一至周五，一般7折。套院根据房屋数量，基本上是悠居2室1厅2卫(2180/套/夜)、雅居3室2厅3卫(3580/套/夜)、乐居4室2厅4卫(4980/套/夜)、尊享3室2厅3卫(5980/套/夜)。 

(2)长租模式——会员制租赁。价格每年6-9万，120到150万可长租20年。不使用期间，可以委托出租，收益五五分成。 

运营模式：养老社区按照农村闲置房屋所有权、使用权、经营权“三权分离”原则，采取“农户 合作社 企业”的经营模式，建立了“农民所有、合作社使用、企业经营、政府管理服务”四位一体的运行机制。