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囗 高戈 以融资租赁作为登记原因在不动产抵押业务中较为常见，这是一种由抵押人、供货人以及居中出资的融资租赁公司三方共同建立，因金融租赁公司合法经营行为所构成的合法债权形式。近年来，基层不动产登记机构时常遇到假借融资租赁名义、行非法民间借贷之实的登记申请。这种申请一般表现为：申请双方提交的主债权合同记载这是一个由“抵押人把本属于自己的设备以转让形式卖给融资租赁公司，再由后者返租给前者”所建立的债权债务关系，并美其名曰“售后回租赁”。对此，基层登记机构的工作人员往往难以把握，陷入两难境地。一方面，申请人要合同有合同，要金融许可证有金融许可证，不办理似乎找不到合适的理由；另一方面，申请人所为并非融资租赁，而是民间借贷，办理抵押登记不符合相关规定。 实际上，对于此类业务，本应直接按“不予登记”处理。因为申请人无法证明租赁物的转让行为实际发生过，事实上主债权合同记载的租赁物交易系虚假交易伪造主债权。 对融资租赁的形式，《合同法》第二百三十七条明确，“融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同”。其中，租赁物必须来自出卖人，承租人想要却无力购买租赁物。在这种情况下，由融资租赁企业作为桥梁，代为支付货款购买，作为租赁物所有权人以租赁形式提供给承租人，以此形式建立合法的债权债务关系。也就是说，是基于融资租赁公司实际代为支出了货款，形成了事实上的债权，方可办理抵押权登记。 前述所谓“售后回租赁”，一则没有独立的租赁物出卖人作为第三方，再则租赁物原本就属于承租人（抵押人），其没有理由把本就归属自己、正在使用的租赁物，先卖给融资租赁公司，再租赁回来，凭空让自己背上本不该有的债务，然后又把自己的不动产抵押给融资租赁公司。或许正是有鉴于此，《民法典（合同编）》第十五章“融资租赁合同”中明确：“当事人以虚构租赁物方式订立的融资租赁合同无效。”这就为登记机构“对融资租赁公司以非标准的融资租赁关系为由提出的抵押权登记申请予以必要的合法性审查”提供了充分的法律依据。 根据《民法典》第七百三十七条，登记机构再遇到此类登记申请的，均应对融资租赁合同中形成债权债务关系基础前提的“租赁物转让行为是否真实发生”进行必要的审查，一旦申请人无法提交租赁物事实发生转让行为即债权债务关系已事实建立的佐证材料，则可以认定符合虚构租赁物导致合同无效的情形，结合《不动产登记暂行条例》不予登记情形直接出具不予登记告知书。在《民法典》正式实施前，登记机构面对此类申请时，仍然可以在受理后依据规定程序向申请人出具补充材料告知书，要求其提供转让租赁物的依法纳税凭证。 需要注意申请人以印花税票充当转让行为事实发生的佐证材料，因为印花税的征缴针对的是书据，也就是双方订立合同的行为，而不是转让行为。由于《物权法》规定动产物权的设立和转让，自交付时起发生效力，且申请人提交的合同显示，租赁物无论是转让前还是转让后，都一直持续被抵押人实际占有使用，对于转让动产行为是否实际发生如何审查的问题，只能从税法对纳税人的纳税义务角度出发，将“是否已就转让行为足额完税”作为唯一依据。若融资租赁公司仅提供印花税完税凭证，则不应认定为申请双方已就转让租赁物行为依法足额完税，因为根据《企业所得税法》第六条规定的纳税情形，转让租赁物所得收入属于应纳税的类型之一，目前没有针对融资租赁的相关免税政策，税务机关不可能仅收取印花税而对企业所得税予以免征。 有登记机构以身份合法性判定登记原因合法性，这是存在明显问题的。抵押人或债务人与合法金融机构订立的主债权合同，并不一定都合法。金融许可制度的基础是《行政许可法》，依据该法第八十条规定，超越行政许可范围进行活动的，行政机关应当依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。由此，即便是合法的金融机构，如果超越了金融许可的经营范围去从事金融活动，行为也是非法的。登记机构要始终关注登记原因的合法性审查，特别是抵押业务中充斥着大量披着合法外衣的民间借贷活动，必须擦亮双眼，不办不该办的抵押权登记。 （作者单位：河南省郑州市不动产登记中心） |
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