吐血整理188个涉“疫”小区，我们有了这些发现

一些销售、中介也会以非典淘大花园为案例，对比得出高密度社区的不足。

这种论调究竟合不合理？买房时规避高密度社区就“万事大吉”？

为了看清怎么样的地方容易在疫情下“失守”，房产君吐血整理了已公布的188个病例涉及小区或场所，试图找出一些共同点。

| 示意图

“失守”地方近45%是商住小区

据统计，188个小区/场所中，住宅/商住小区有85个，占比近45%。

其中，限价房、保障房小区以及旧改回迁房小区有8个（注：混合商品房小区不计入内）。

类型	数量
商住小区	85
公寓/商业体	9
酒店/餐厅	13
村	7
其他	74

| 整理自广州卫健委，截止至2月11日24时

注：其他指的是只公布街道，未公布具体地点的场所

有意思的是，出租率与居住密度较高的公寓/商业体，只有9个项目上榜。

诸如万艺维福顿公寓、石井街道玖兴公寓、南站未来域公寓、南湖高尔夫公寓，都有明显的短租性质。

事实上长租为主，租客群体较稳定的公寓项目，“失守率”并不高。仅万科云城米酷一盘上榜。但该盘有一个特点——居住人口多，超1万人。

记住这个指标，越往下看你会发现，管理得当的长租公寓没那么可怕，人多人杂的大盘更容易出事。

| 资料图片，细鹏摄

多次上榜的都是什么住宅区？

在85个商住小区中，我们尤其需要关注多次上榜项目，这意味着病例不止一宗。

而据房产君不完全统计，总共有16个小区重复出现在卫健委公布的名单中。

| 整理自广州卫健委、房天下、搜狐焦点、安居客，截止至2月11日24时

注：带“*”为2月2日首次公布时名字重复出现1次的项目；另增江街道碧桂园与增江街道碧桂园荔园不确定是否为同一项目，故未列入

从非典淘大花园的教训中，我们往往会认为高密度高层就是加速病毒传播的罪魁祸首。

毕竟，密度高，楼栋间距太近，极容易产生一堵看不见的“屏风”，阻挡天井空气的横向流动。专家称之为“风闸效应”。

| 香港淘大花园实景图（来源：网络）

当空气只能上下流动，一旦混进含病菌的微细水珠就会串入相邻楼层，触发交叉感染。

那么这些多次上榜的楼盘密度高吗？不完全是。

16个项目，只有8个容积率＞3，属于低舒适度项目，这与低密小区近乎五五开。而容积率＞4，拥挤型小区，仅仅6个。

| 示意图

相反，有两项指标格外突出，一个是居住户数，一个是楼层数。

16个小区中，户数上千的有14个，而这些项目中绝大部分都主打20层以上的高层。

上榜次数最多的珠光新城御景与琶洲大盘，容积率可谓天差地别，但两者都是居住人口超2000户，楼高三四十层的“云端大盘”。

房产君想说的是，淘大花园这类密度畸高、设计有缺陷的小区，在广州其实不多见，户数与楼层数其实更具参考价值。

| 示意图

大社区人口基数多，意外发生的概率相对而言更高。而且，人多的地方，素质各异，不可避免管理难度增大。

疫情期间，你能指望小区全部人都宅家隔离吗？能指望全部乖乖戴好口罩吗？能相信街坊不会把亲朋塞车后备箱偷带进来吗？

千万不要笑，在番禺、黄埔、南沙，都已经有业主上想要“暗度陈仓”了。

| 南沙某盘业主用车尾箱偷带亲属

在几千人甚至几万人的大社区，什么事情都可能发生，哪怕你是同质而居的高端盘。

更不要说，里面住的不全是业主，还有很多形形色色的租客。

另外为什么要看楼层数，因为它反映了与你共用电梯的人数。接触的人越多，暴露在风险中的几率就越高。

此外，如果是高层大社区，楼栋较多，通风、采光上的设计难度大，较容易出现暗房与不透风的地方，本身就不是“健康居住”。

这样的房子如果容积率也高，那就真的要三思了，因为它很有可能成为下一个淘大花园。

| 示意图

豪宅盘、别墅盘就安全了吗？

在病例涉及的小区中，并不是完全没有豪宅盘与别墅盘。据不完全统计，约有13个。

| 整理自广州卫健委，截止至2月11日24时

啪啪打脸同质而居与低密墅居？不不不。

在85个小区中，楼价8万+的豪宅盘，只有3个，只是少数。

豪宅业主对隐私、安全的保障意识非常强，房产君曾听说珠江新城一个顶豪项目，物管因为放了几位网红到车库拍摄，就被投诉。

这也倒逼豪宅必须配置超一流的物管。

而关键时刻，优质物管优势就非常明显。别的小区还只是封闭管理时，豪宅小区可能已经消毒好几轮，外卖、快递都有专人送上门，避免感染。

| 示意图

所以，“高层再豪也不安全”并不对，豪宅配好物管，安全指数同样很高。

反而带别墅项目的楼盘上榜数量更多，达到10个。

不过这些项目虽整体容积率不超3，但每一个都不是纯墅区，而是高层洋房混搭别墅。

这样的操作是有迷惑性的，它会让你误以为住洋房密度也少。其实单独算容积率，这类小区的高层洋房密度往往偏高。

| 示意图

它们不足充当别墅“失守”的案例。但也提醒了一点：

买别墅不代表“万事大吉”，若是高低配小区，需关注别墅与洋房是否独立管理，出入互不干扰。否则，危险因素仍然存在。

另外，目前市面上有不少创新别墅/叠墅，它们可能与洋房之间做了独立管理，但仍然要警惕户与户间的间距，以及是否独门独户，尤其是叠墅。

市区失守项目多是近商圈刚需盘

房产君以上榜小区较多的海珠作为样本，还发现这些房子有以下特点：

其一，多数靠近繁华商圈，甚至直接就是商圈、地铁上盖。

二是，有小户型，而且是市面上紧缺、热租的一房。

| 整理自广州卫健委、房天下、链家，截止至2月11日24时

正因如此，这些小区大部分拥有“租客多”的标签。比如双子星城、影城花园，就有不少中大布匹市场租户居住。

租客流动性大，来自五湖四海，不利于社区的稳定。一些以出租为主的社区，更是鱼龙混杂，对安全埋下隐患。

而上述12个小区中，有7个是楼龄＞15年的旧楼，剩下5盘中只有两盘属于品牌小区。这意味着小区在关键时刻的物管水平不一定到位。

如果你想在市区买二手房，在力所能及的前提下，还是要注意楼盘流动性与楼龄，切莫贪图一时方便，买了高危“老破小”。

| 示意图

当然，疫情在小区传播，有很多特殊因素，以上仅仅是房产君就病例小区/场所的共同点所发表的一些草见。

而我们也要相信在广州政府强有力的措施下，这些小区也将拨开云雾见月明。

看到这里，各位看官心目中想必也有一套“健康住宅”的指标。不妨在下面勾选出，你所认同的标准，或者移步留言区，与房产君继续探讨。

————房产君精彩服务————