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居住环境的八大要素

 昵称405607 2009-10-22

 

居住环境是城市空间的细化和延续,我们选择的居住环境直接表达的是我们支持的生活方式和城市面貌,而城市的面貌将长久地规定着我们的生活品质和身心状态。所以对居住环境的仔细挑剔意味着对未来生活中人与自然、人与社会、人与人关系的规划。

耐久性、美观性、经济性、社会性

  世界卫生组织(WHO)1961年曾就居住环境提出了4个基本理念:安全、健康、便利和舒适。一直到90年代,居住环境规划设计的目的,都是从这4个方面来提高居住环境的质量。

近十几年来,随着可持续发展、环保、社区等社会问题的提出,以及小区对居民生活的多元化环境表达力不足,人与生活环境的角色关系也有很多转换,居住环境的理念因此已经超出了世界卫生组织提出的4个方面。

  中国居住环境的问题有一个根本的背景与世界很多国家不同,就是中国城市化的速度。城市化过程从1993年开始加速,那时候中国的城市化率是28%,十几年间,这个指标迅速上升,建设部2006年的统计是36%,国家统计局的统计是43%,此外还有其他机构的估算高达50%。虽然在具体数据上存在差异,如果以平均值来考虑,这个速度远远高于世界上其他更早进入城市化国家的速度。不仅如此,专家预测,这个速度还将一直持续到2030年,才能完成城市化过程。为寻求就业机会从农村或小城镇聚集到大城市的人口数量迅速膨胀,阶层分化复杂,人口的流动性更强,经济增长、对住房的需求更急迫,种种原因导致城市的居住环境彻底改观。

  2001年到2010年被研究者评定为中国实现城市化的基础阶段。和其他地区所经历的过程一样,这个阶段对居住环境的设计与选择将直接规划出居民未来的生活质量。因为对居住环境的理解早已经超出了所谓景观的小趣味,比如,1985年,日本在《新建筑学大系》中对住宅环境提出了联合国4个理念之外的考察指标,包括,环境的耐久性、美观性、经济性、社会性。其中的耐久性考虑了居住区的建成程度与环境安定之间的直接关系。对于成长中的城市来说,临时性环境是不可避免的,它包括建设中的工地、公交工程、临时道路等等,临时性环境的比例过大,持续时间过长,必定会给日常生活带来紧张感。所谓美观,包括历史环境保护,以及街区的意象,无论是建筑本身还是景观风格化的怪招并不一定符合美观的要求,因为风格化的特色与居住区中展开的生活关系不大,而且缺乏耐久性。经济的考虑是最直接的——在为居住所支付的费用与所换得的舒适度之间寻找到最佳比值。社会性是城市化已经完成的国家面临的最热衷的问题,于是对古典城市的怀念成为新的居住环境的参照。

  

法律型住宅新都市主义

  城市居住的环境问题最早出现在工业革命后的英国,主要是卫生状况的恶化,火灾和治安问题,1849年《伦敦建筑法》为解决这类问题规定了道路的宽度、住房周围空地等最基本的指标。其他城市也都有各自的建筑条例,此后由法律法规的力量控制居住环境的方式得到了普遍认可,城市规划随后也成为解决居住问题的手段。但根据这些条例建造的住宅被称为法律型住宅,大片的法律型住宅形成了单调、乏味的街区。芝加哥学派的路易·沃斯把这种现象概括为都市主义,其特征是人口数量巨大、高密度,各种各样的聚居区像马赛克一样拼接在一起。

  1931年,柯布西耶的光辉城市规划方案发表,是他的现代主义城市的集中体现,在这个方案中,城市是必须集中的,集中才被认为有生命力,由于拥挤而带来的问题都可以通过技术手段解决。其一是采用大量的高层建筑来提高密度,其二是建立高效率的交通系统。现代主义的一代大师都看到了汽车和技术作为重塑城市的新力量,他们设想的城市,强调的是速度、运动和效率,而古典小镇式的城市完全是为兜风者和保姆准备的小花园。1928年柯布西耶发表机器时代的革命的时候,就把整齐划一的住所当作是高效率社会的至高表达方式,认为城市就是部机器,居民应该忘记风景如画引起的愉快,应该拥护纯形式上的效率和功能。

  几乎与此同时,出现了一种否定大城市、到郊外寻找居住地的新都市运动,1945年后,宜人的居住环境成为目标,《宜人与城市规划》中,D.L.史密斯对所谓宜人的定义包括公共卫生的宜人,舒适美观的宜人,由历史建筑和好的自然环境带来的宜人,完全对抗着对效率的崇尚。郊区化在思想上的先驱应该是霍华德,他是典型的19世纪英国式的社会改革家。他设想综合城市与乡村在创造舒适环境与经济效率中各方优势的花园城市,顺应这个理念的开发商建立了田园城市开发公司,所开发的郊外住宅新城对住宅楼的间距做出限制,交叉路口的视线做了减少遮挡的处理。总的设计意图是卫生的家庭,漂亮的房子,舒适的街区,健康的郊外,庄严的城市。美国的郊区化居住方式是霍华德思想的普及版,它利用郊区低廉的土地和自然环境、低密度的小住宅,来改善城市居民的生活质量。这是50年前在世界上占统治地位的郊区模式。

  随着郊区化的扩展,在享受它的诸般好处的同时,新的不适感又出现了。研究者对现代都市的居住环境所导致的生活方式的改变多有反省,诸如人际关系的疏远、地域归属感的缺失、社区防范机制的解体,对交通过度依赖以至于造成的交通堵塞和空气污染等等,而且随着郊区化成为经济活跃点,带动了郊区地价上涨,低密度住宅的价格也随之提高。

  新都市主义又试图搬回城市,不过是重拾往日温馨环境的新住宅模式。由安杜勒斯·杜安尼和伊丽莎白·普拉特赞伯克夫妇规划设计佛罗里达沃顿郡海滨镇是新都市小群落建筑的模本,它的大小从1680公顷不等,半径不超过400,使得大多数房屋处在街区公园3分钟的步行范围内,离中心广场或公共空间5分钟步行距离。这个海滨镇成为《楚门的世界》等多部电影的外景地,以至于有人讽刺它是巨大的、矫揉造作的布景。另一种模式是由彼得·卡尔索普提出的交通导向开发模式。这个模式将社区开发设计在沿轻轨铁路和公共汽车网络排列的不连续节点上,它利用了运输与土地使用之间的一个基本关系,把更多的起点与终点散放在公交车站很近的步行范围内,这样就会有更多的人使用公共交通。在公交车站周围密集的、较近的步行范围内有商店、住房和办公室,使得居民很容易得到工作、购物、娱乐和各种服务。在商业区周围是联排住宅和公寓。最后一圈在核心周围400的位置,包括独立住宅和大规模的商业企业。中国现在也有以新都市主义为旗号开发的郊区大盘,建造了一些排屋、低密度住宅,因为近些年开发的郊区大盘,不管多大,都是以住宅开发为主,中国城市的公共服务设施和公共空间仍然是由政府部门来提供的,工业房地产也是由政府垄断的,开发商根本没有力量考虑和规划社区的对外交通、配套公共服务、市政设施和就业岗位,建设一个完整的、功能健全的社区。所以还有别于新都市主义追求的紧凑的、联系紧密的、富有活力的社区。

  英国的新传统城镇规划,由查尔斯王子和建筑师克里尔构筑了基础,他们梦想着在后工业化的欧洲重建工业化之前的城市。80年代中期,英国查尔斯王子对英国的城市和居住区规划以及建筑风格提出了强烈批评,他指责工业化发展使社区规划和建筑风格千篇一律,毫无生气和特色。他提出的构想是,使传统工艺和特色重新回到现代社区,查尔斯利用他的地位极力推广新传统主义城市规划构想,说服开发商和当地政府参与项目开发,他选用自己12.6万英亩的领地康沃尔公爵领地内的庞德巴里作为试点,建立新传统主义社区。在他的鼓动下,规划专家和设计师也开始反思,多种方案提交上来。新传统主义从经典小镇汲取灵感,也是要恢复步行街道,复合型住宅,具有住宅、办公楼、轻工业和商业零售设施于一体的复合型用途。

  庞德巴里社区的密度为每英亩16户,相当于英国典型住宅项目的两倍。虽然密度加大,但居民并没有感到不舒适,相反觉得生活更方便、视觉效果更好、环境更安全。高密度压缩了街道宽度、户院尺寸以及住房与人行道或街道的距离。街道变窄有助于减缓车速,提高行人的安全系数,实际上许多街道已经变成了步行街。由于居住区密度高以及住房与街道之间的距离近,人们的视线更容易集中到街上,这样有助于居民更关注街上的活动,从而降低犯罪案件的发生率,提高整个社区的安全。但查尔斯的庞德巴里被批评家认为是过时的失败设计,1998年《纽约客》上有文说这是皇家失败,这个双关的意思再明了不过地指出了往日梦想在当今现实面前的无能为力。

  居住环境的体验由空间、时间、光线、声音、色彩、秩序、意义等多项指标综合而成,环境研究者提出过环境场所的概念,有生活发生的环境成为生活的场所,场所是环境与人互惠的地方,而与人的现实生活疏远的环境,无论是高效率的或是符合梦想的,都终归是荒凉的。

  环境建设的矛盾与成本

  10多年来,我们的住宅商品化以及来自政府规划部门的相关法规,使得每个地区的居住空间都越来越雷同,地域性特色再难保留,地域性特色是经过漫长岁月达成的与地理气候、当地材料、地方文化相呼应的模式。城市研究者一再呼吁对地域特色的保护,强调它对日常生活的重要,但在相关法规对一些技术指标的规定范围之外,商业驱动下的设计几乎可以不受任何约束。而居住者在现阶段似乎对此也还没有强烈的不适,尤其是在对新生活的强烈渴望中,对日常经验的体会被乌托邦化的居住理想遮蔽着。当我们要考虑到日常经验如何展开时,无论是传统特色或新奇夸张的花样都不再是根本问题。其实在中国传统住宅中,从宫殿到民居、园林,甚至庙宇,基本样式上都没有太大变化,其区别更大程度上体现在环境上。

  居住环境在很多因素的重叠作用下形成,由世界城市化过程中对居住环境的几番反正可以看出,居住环境质量的综合目标还是WHO提出的安全、健康、便利和舒适,由于这些目标所依据的评价与一套生活情景相关,因此具有情感意义,很难标准化。但这些目标都要在一个基本的空间中展开,所以居住区的容积率成为最基础的一个环境要素。

  容积率的粗算可以用一个居住区内的总建筑面积除以总用地面积的商数,容积率是1,就意味着总建筑面积与整个地面面积相同,在同样的地面面积上建造不同层数的房子,容积率相应改变,如果住宅层高超过一定高度,建筑面积要加倍计算。高层和密集的多层住宅区的容积率一般都大于2.0,以多层为主的住宅区容积率可以维持在1.42.0之间,低层社区可以达到0.81.4的中密度容积率,真正低密度的花园别墅容积率就降到了0.20.8。要满足最小日照时数要求,要考虑通风、卫生、防火、安静、安全管理等要求,容积率高显然不太容易形成高质量的生活空间,而土地资源的限度决定了要获得相对低的容积率是居住成本中重要的一项成本。

  提高容积率当然可以提高土地的利用效益,也会给开发商带来更大的收益,比如在一个10万平方米的住宅区内,容积率为2,就有20万平方米的建筑面积,如果容积率改为2.1就意味着可多出1万平方米的建筑面积。建筑容量的增大,会带来建筑环境的劣化,降低使用的舒适度。在高容积率的住宅区,为了空出绿地、交通道路等必要的公用空间,只能以高层建筑主导。

  现代高层建筑原产美国的芝加哥,但在大多数地区,高层建筑从来没有真正成为住宅建筑的主流。高层建筑在集约和节约用地方面有明显的优越性,但高层建筑在建造和使用过程中单位面积比低层建筑消耗更多的物资和能量,高层建筑非人性化的空间尺度造成社会心理的紧张和冷漠等,所以对高层住宅建筑综合效应的评价越来越低。

  一个良好的居住环境,容积率的合理值是一个核心因素,容积率过高的问题非常明显,但也并非容积率越低,舒适度越高。考察一般的居住心理,研究者发现最简单的无拘束的轻度视听接触是人所必需的,强度接触通常是与某一特定的人或人群的交往,轻度的视听接触,可能来自窗外的脚步声,也可能是门前经常相遇的邻居,面孔熟悉无须言语接触,虽微不足道,但不可低估其重要。仅以视听方式感受到的轻度接触被认为是与安静并存的需求。

  环境要素中还有其他方面。即使同为独栋别墅区,容积率差别也可能很大。比如一个容积率为0.21,另一个容积率为0.4的两个小区对比,私家花园的面积大小接近,容积率的差别主要是由公共绿地和配套设施造成的。由于容积率低的小区规模较大,中心绿地、会所等缺一不可。而另一个因为与碧水庄园为邻,能够与碧水庄园共享会所,还可以共享公共绿地,所以除去了会所占地和公共绿地,土地利用效率提高,生活的舒适度没有太大影响。

  这表明环境资源可以在一个更大的范围进行考察。日本在80年代提出的住宅水准中提到与周边环境的协调,就近利用教育、购物等关联设施,日本建筑师妹岛和世在1996年的一项住宅研究报告中再次强调对周边环境因素的利用,倡导把大都市整体空间问题考虑在住宅体系中。

  对整体空间的利用与居住环境中的便利指标相关,便利性体现于与社会服务机构如幼儿园、医院的距离,与商业网点的距离,与交通设施的距离或到达主干道的距离,距离过大当然不够便利,矛盾的是如果距离过近,必定会带来噪音或其他环境问题。对比市中心区和郊区住宅,市中心当然具有更高的便利性,但享受便利一面就有可能牺牲别的方面,比如与建筑密度和高度对应的日照时间,就牺牲日照这一单项环境质量而言,选择市中心的人可能对环境也会给予不低的认可。就购物的便利性而言还应该考虑商品购买次序在其中的影响,这个次序可以分为生鲜食品、日用品、生活常备用品、奢侈品,对这些商品的购买频率不同,就要求购物设施的多层次分布,相应的商店规模和分布密度也应不同,对购买频率高的商业网点应该分布广而规模小,反之是少而大。北京望京地区是一个庞大的居住区,但购物设施缺少层次,基本依赖几个大型超市,而各个街区的小购物场所稀疏而品质低下。当然在这种居住区可以选择驱车购物,减低购物频率,增大储存空间,但购物设施的分布层次直接影响的是购物成本,因为购物成本是由商品价格、交通费用、储存费用综合决定的。

  回顾新都市主义和新传统主义的居住理想,他们对现代城市的不满中重要的一项是城市社区公共空间的丧失和犯罪率的提高。治安问题与公共空间的连带在《美国大城市的生与死》中有最具感情色彩的分析。因为汽车使长距离的会客成为随时可进行的日常活动,现在,直接交往很多情况下更被远程通讯替代,街头成为空寂之地,导致对潜在犯罪的诱导状态,一旦对犯罪的恐惧成了问题,人们就更有理由回避室外空间。1990年研究洛杉矶城市文化的《石英之城》出版,作者戴维斯描述了一幅恐慌生态,面对日常生活实存的危险和想象的危险。人们渴望得到保护,为了抵制恐惧,只好增加保安加强门禁,对技术安全系统的迷恋成了对城市环境的主导叙述,到处有围墙,出入口设置岗亭,居民使用电子卡出入,24小时警备,居民汽车被发放表明身份的贴纸。门禁社区起源自加利福尼亚、佛罗里达和得克萨斯,后来门禁社区增加,社区管理公司化,安全再不能自我维持,居民与都市隔绝,公共空间被销蚀。在这样的城市里只有业主,没有市民,生活变成被监视和囚禁的样式。于是在都市风景中,充满了各种不同的保护与隔离空间,规范化的封闭体,把个人和团体阻隔在一个个孤岛中,受到保护。

  显然,这也是我们现在的城市风景,基于直觉也能得出相反的结论,开放感肯定比封闭感更舒适,但是安全在生存追求中从来是第一位的,在安全和舒适感的矛盾条件下,居住区的规划设计成为平衡这种矛盾的关键,如果有安全的保证,又能有开放的方便舒适,其维持成本只能更高。

居住环境是城市空间的细化和延续,我们选择的居住环境直接表达的是我们支持的生活方式和城市面貌,而城市的面貌将长久地规定着我们的生活品质和身心状态。所以对居住环境的仔细挑剔意味着对未来生活中人与自然、人与社会、人与人关系的规划。

容积率,不只是个简单的数字。

业内认为最佳的1.21.3容积率在北京的民宅项目中几乎达不到。买房,是一个在容积率和地段、价格、房子类型之间做取舍的过程。

买房人似乎在一夜之间被唤醒了容积率意识。深圳万科、重庆龙湖的销售人员发现,看房人进了售楼处,第一个问题是价钱,接下来十有八九问:这个盘容积率多少?大家都有了基本认识:容积率关系到居住的舒适程度,容积率越低,舒适度相对越高。

  所谓容积率,指项目总建筑面积与项目总占地面积的比值,这个数字不仅和舒适度密切相关,还是判断房子性价比的重要指标。一些开发商会用低密度来混淆概念,误导买房者以为低密度低容积率低密度说的是建筑密度,指每一栋楼的底面积总和与小区总占地面积的比值。根据国家相关规定,中心城区的建筑密度不得高于28%,郊区不得高于23%。表面看,多层板楼社区的建筑密度要高于塔楼社区。板楼对楼间距有一定限制,小于塔楼的楼间距,同样面积的小区盖板楼的数量一定比塔楼的数量多。但20层的塔楼和5层的板楼,谁的住户更多自是不言而喻的。低容积率意味着居住在一块地上的人少,每人享受的土地资源、公共资源、空间更多。低容积率的标准为,别墅、独栋住宅不高于0.4,叠拼、联排住宅在0.95左右,多层板楼在1.21.3,小高层要求在2.1以下,高层不超过3.5

  开发商拿地时候,地块的容积率就已经被政府部门确定好了,因此实际上,开发商对容积率没有发言权,但他可以通过产品类型、建筑布局、园林规划,提高居住的舒适度。龙湖的设计师对记者说,一定程度牺牲容积率,实则达到了双赢效果。以重庆为例,重庆整个城市铺在两江挟持的山地上,平地极少。重庆人自古以来生活环境恶劣,20多年来居住条件虽有所改善,但周围丛生的高楼鳞次栉比,仍然带来巨大的压抑感。一旦可以自由选择住房,重庆人比其他城市的居民更注重生存环境和居住的舒适度。龙湖做的房子有时容积率会比政府规划的低,加大园林绿地占有率,做出了口碑。北京天恒地产在怀柔红螺山脚下开发的别墅山项目,一期规划240套,后缩减为现在的200套,以减少对山体的破坏,结果由于保留了坡地风貌,成为北京少有的坡地别墅园区。

  低容积率是相对的,由于受土地成本限制,并不是所有项目都能实现理想的低容积率。在重庆,顶级别墅的容积率也有0.50.6,通过规划,每户可享绿地近一亩,也达到了理想状态。就北京的现状而言,中产阶级所能购买的普通住宅低容积率的标准已经远远高过2,业内认为最佳的1.21.3容积率在北京的民宅项目中几乎达不到。买房,是一个在容积率和地段、价格、房子类型之间做取舍的过程。

  人所皆知,别墅或独栋住宅是满足低容积率要求的首选。容积率影响到别墅业主私家庭院的大小、绿地面积的多寡、环境是否幽静、户型是否私密。一味追求别墅的低容积率,也会使得小区缺乏人气,不利于邻里交往,物管成本相对升高。深圳的别墅项目曦城容积率只有0.34,按规划,曦城未来将居住约2000余户、近1万人。设计师把住宅和商业区集中在一片区域,使业主日常生活处在一个相对紧凑的圈内;其余土地保留森林原貌,建设成郊野公园,解决了没人气问题。人气高,总户数过多不仅会抬高别墅的容积率,还意味着人员太杂,业主们所追求的物以类聚、人以群分不可能实现。一个优秀的别墅小区,最佳户数应在300户左右。

  容积率和舒适度之间并不是一个简单的线性比例关系,容积率低,舒适度并不一定高;而相同容积率的两个小区,由于种种因素的影响导致了舒适度相差甚远。

  首先,不能忽视社区规模。容积率、舒适度、社区规模并非如通常想象那样,社区规模越大,容积率越低,舒适度越高。实际情况往往相反。规模小的社区,尤其楼栋数量少的,因为基本不用考虑社区内部楼的间距遮挡,实际上减小了较大社区中普遍存在的用地面积的消耗。小社区的容积率虽然会高一点,但用地规模有差别,使得小规模项目中的楼房往往层数较少,舒适度反而高。

  其次,在相同容积率前提下,社区内的楼群如何布局,也直接影响到容积率。比如成都的晶蓝半岛项目,容积率为3.1,并不低。园区中有大比例的高层板楼,开阔的楼间距,还罕见地造出一座40亩的庭园。在这里,围合式布局起了关键作用。晶蓝半岛做的是日本风格的围合庭院:三栋高层板式住宅围合成三合院,将节省的占地面积让给了中心园林。三合院的排列,面对面的两栋楼相距100,对面住户是看不到你在家的活动的。因为有了足够的距离,每户人家对景观和阳光的收纳也得到很好的效果,化解了高容积率建筑布局的紧张局促。

  容积率只是个简单的数字,它要靠建筑来体现,在高容积率的规划无法变更的情况下,人性化的建筑类型会提高舒适度。重庆的水晶郦城项目容积率为2,虽是高层却不见水泥森林的局促,相反绿化面积很高,园林开阔不显得人多。水晶郦城将建筑呈点状分布排列,营造出开放的空间关系;点状分布使得建筑物之间能够错开,彼此遮挡较少,采光、通风好,户型成为斜角,避免了邻居之间的对视。水晶郦城的开发商重庆龙湖地产在做高容积率项目时走高层低密度路线,尽量降低建筑密度,为绿化、园林留出更多的土地,尽量保留地块原始的山、湖等地貌、生态,大量空出绿地,以缓解高层住宅带来的压抑感。

  普通人很难判定一个小区的建筑类型是否与容积率般配,其实从当地的日照间距可以有个简单评判。比如北京,日照间距的标准,板楼为1.61.7H(H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差),塔楼为1H,那么2.5左右容积率的小区能包含多层、小高层、高层,1.5容积率可以是多层+小高层的组合,容积率为1可以有联排、多层、小高层。一般在北方,容积率在1.8左右时候,开发商就会做出多层+小高层+高层的组合了。如果容积率达到了2.8,可能出现33层左右的超高层。但住宅高度超过100,人的心理就会受到影响,即便容积率不高舒适度也打了折扣。

  在考虑高层住宅的容积率时,不能忽视相匹配的电梯运力,它关系到你会不会在高峰期一等电梯就是20分钟。根据北京市规定,6层以上的建筑要设电梯,电梯的数量要与住户的数量相匹配。每80户设一部运量在750公斤以上的电梯;超过80户要设两部电梯,一部运量为1000公斤,另一部不低于400公斤;120户以上,或楼高超过100,则要设置三部电梯;楼高超过9层的,必须配消防电梯。电梯的速度也有高低之分,按规定普通电梯速度为1/;如果速度为1.5/秒,说明开发商选用的电梯质量不错。

小区之外的区域容积率也在某种程度上影响了小区自身的容积率。一些项目表面上容积率不高,但其周围都是高楼大厦,整体小区像一个盆地,整个区域的容积率明显是偏高的。如果一个容积率并不算低的小区,周边都是绿地,整个区域的容积率反而得到了很好的保证。比如成都的翠微清波小区,容积率是3.1,表面上比较高,但由于翠微清波小区紧邻清水河,周围还有绿化隔离带,住进来后自然会产生较高的舒适度。

自然环境,独享还是共享

越是在优越的自然环境中,也许房子本身更应该是一个谦虚的存在,只有这样,人才能享受到广阔诗意的自然。

2007年,中国卖得最贵的房子应该是上海紫园里一座1.3亿元的别墅。紫园在佘山国家风景区内,是整个佘山森林的延伸。除了青山滴翠、碧波荡漾这些描述之外,它尤其强调了园中7万多棵香樟、水杉、银杏、雪松等。在基本上没有山的上海,据说佘山这么一个小山已经聚集了30多家有实力的开发商,8个千万级以上的项目,成为所谓富豪竞奢之所。

  几乎每个人都本能地向往一个风景宜人的居住环境,在过去,山清水秀、林木茂密就是好的风水环境的指标。风水论中的基地选址中负阴抱阳、背山面水等原则,实质无非是对地貌、水文、日照、风向、景观等一系列自然地理因素做出或优或劣的评价和选择,来创造一个适于长期居住的好环境。

  到今天,依山傍水、凭海临风——从纽约长岛、日本东京湾到香港地区的浅水湾,全世界好房子几乎还是出于同样的风水标准,重复的是优质地段的唯一性和不可替代性,印证的仍然是少数人占据多数人山水资源的传说。在国内外,很多海边私人别墅都有把海岸线圈占起来的做法,资源共享制度尚未建立时,公共景观资源的私有化就难以避免。

  西方建筑学主要是以建筑实体为核心,而在中国园林中,建筑单体变得不那么重要,建筑、自然和人等要素之间的关系才是真正的重点,关系比建筑本身更重要。过去,利刀斩乱麻式的建造方式实现了快餐式住宅建设的效率,但也抹去了土地上所有的历史遗存和文化积淀。建造商一种被普遍认为没有追求的做法是占块好地盖房子,卖了钱、赚了钱就走人。如果以盖在山地上的房子为例,粗糙的处理方式就是把基地铲平了,再在上面齐刷刷地摆上房子。

  现在,一些人开始考虑如何尊重自然、如何在特有地形条件下产生个性化产品,考虑社区规划和地块原貌、周边城区之间的关系,试图保留原来的树木和其他文化、历史遗迹。比如,让依山就势的房子像从地里自然长出来一样,让树林实现自然的生物系统循环。这是对环境的融合和适应,也是对天然地势的尊重。当然,这里也有自然山水景观稀缺和不可复制的原因,好地块越来越少也越来越难以获得,糟蹋了实在可惜。

  在我们这样缺少绿色资源的国家,开始重视树木的生态和商业价值,把树木变成一种重要居住元素也是近些年的事。在构建一个人、树、住宅的生态社区的时候,从别的地方移植成年大树,迅速营造出一个完整的园林环境是一种做法,选择一个本来就有原生树林的地块,将别墅放进去是另一种做法。不过,移植大树来造园造景应该是来自那些专门出售树木的苗圃,而不是对其他地区原有绿色资源的粗暴占有和破坏。

  关于树木与地产增值之间的关系,美国密歇根州底特律市的一项调查结果是90%的居民认为树木能增加房地产10%的价值,100%的建筑商认为有树的住宅比条件一样但没有树的住宅平均售价高出7%

  北京星河湾曾经把一块烂地和臭水沟改造成11万平方米的生态公园,它提供的是一个投资和改造自然环境会带来高额回报,并最终改变产品价格和市场定位的例子。当它在环境与细节上不计工本,让人怀疑它对成本和收益比例如何控制时,集团董事长黄文仔曾反驳说:“投进去的环境如果不增值5倍,你就是笨蛋,没做好。5倍的回报是通常的观念,我的北京广州星河湾远远超过这个倍数。

  一个享有优越自然环境社区的形成也无非是两种可能,一种是在山川湖泊、森林公园等自然风景区旁边得天独厚占据了一个好地块;另一种是从无到有地自造一个好环境,没有天然山水,可以土石堆山、挖地成池。不过,如果缺乏天然水源和自然循环系统,维持人工湖泊的洁净状态也需要大量的养护成本和投入。

  对自然环境的认知发生变化、开始注重自然中的肌理,对建筑师的要求可能就是对每一地块的细腻读解和思考,从自然环境的本身找出它的特征,让它的价值最大化,这也是有效利用自然资源的最好方法。在占有了优越的自然资源后,如何利用是又一个问题,好的建筑应该是和自然连续地融为一体,尽量利用当地地形和自然材料,不是一个物体突兀地去和自然结合,而是让建筑的美符合自然风景的美。

  好的设计可以实现一些理想的结果,比如在原有地形基础上改变住宅单体的平面设计及布局的叠层手法,或者人为地改变原来平整的地块让房子高低错落,这样每家每户都可以享有开阔的风景和视野。再比如房屋的高度必须低于树冠的规划要求,空中庭院也可以享受到树影交错的自然情趣。小区虽然分为内外,但是借景没有远近限制,颐和园西面玉泉山上的玉峰塔,虽然离万寿山有几里地远,却是颐和园最好的借景。计成在《园冶》里说,借景有远借、邻借、仰借、俯借、应时而借,还是在于巧而得体

  在过去,园林是一种文化活动和对山水诗文的意境追求,人工水池不分大小,要的是掌握天然水面形态的神韵。不同树种、花卉的选择和配置,讲究的是不同氛围的细致差异。张岱在《陶庵梦忆》里用寥寥数语描写了不同的树形成的氤氲氛围——“不二斋,高梧三丈,翠樾千重,墙西稍空,腊梅补之,但有绿天,暑气不到,或者砎园如何借用水的妙处——“砎园,水盘据之,而得水之用,有安顿之若无水者

  日本建筑师隈研吾曾经说过,20世纪是一个以城市中心生活为标志的世纪,21世纪的人应该更倾向居住到自然中去。当然,这种自然的居住不仅只在乡村实现,在他看来,即使在城市中心,我们的建筑也应该服从一种更接近自然、更温和的工业化模式。

  建筑不仅是风景中的点缀,它有自身价值,一座好房子本身可以构成一种人文环境。但另一方面,与自然和谐相处的房子也不一定是如何奢华的材料投入,朴素的语言同样可以表达建筑的思想。虽然那些直白的建造商总在强调位置就是特权,但是,如果那些拥有特权的人以100%的欲望去占有100%的自然环境的时候,这个美好环境本身也就只剩下了零。

安静,和谐创造。

生活环境的安静程度,关系到个人的幸福体验。安静的居住环境,是一个修养身心的港湾,有噪音的环境,则让人烦躁。

影响居住小区的安静因素主要来自两方面:一为硬性因素,来自不可改变的外部环境;另一个是可以通过设计和管理来改善的软性因素。

地处闹市区,或者在飞机航线下,都是不可改变产生噪音的硬性因素,购房者在一开始就要考虑好自己的承受能力。还有的环境噪音,是在后天使用中产生的——城市规划快速变动,新造的高架桥、城铁从小区穿过,使以前安静的小区变得不安静。本刊曾报道过上海闵行区的锦鸿公寓,规划中的沪杭磁悬浮将从小区附近经过,居民心境一下子被改变。北京的南苑机场,前几年从军用机场改为民用机场后,飞机起降次数突然大量增多,也给周围住户增加了噪音。

  安静是可以买得来的,越高档的小区越安静。市区普通住宅通常都有高密度和高容积率问题,但好的开放商会去设法通过改善软性因素来提高安静指数。这些可改善的地方包括园区设计、建筑材料和人群分流等。

  电影《独自等待》中,曾经对人为噪音有个形象刻画:早晨,夏雨正在酣睡,楼下大爷、大妈们则开始了一天的扭秧歌。这样人为制造的噪音,其实可以通过改变小区休闲场地的构造来避免。一些小区中心地带,往往做一个中央广场,老人们带着孙儿在那里闲坐聊天,声音就能飘到高层,更不用说锣鼓喧天了。广场还经常被物业征用,来制造他们所以为的社区文化”——节目表演,运动会,再没有比举办社区卡拉OK大赛更可怕的噪音了。

  园区设计中,人车分流是创造安静环境的一个重要条件,园区的景观设计还可以决定人的生活习惯。在上海有4年房地产经验的上海和声机构副总经理吴艳看来,取消中央广场,代之以高绿化率的花园和曲折的小径,是个值得考虑的办法。比如上海绿城,所有楼房呈队列式排列,没留下中央广场的空间,楼与楼之间的小花园,由道路向四方延伸,进入视线中的是长廊短栏,石头雕塑,高高矮矮的灌木花卉,休息座椅分散在几个区域,不是不让人聊天,而是迫使别扎堆聊天。在沪杭地区一些中端住宅项目,例如碧云社区·晓园的中央是一个露天游泳池,碧波荡漾,无论从旁边过,还是从窗户望下去都很养眼。一个好的园区设计师会有人文关怀的视角,比如他会想到尽量避免散步之路离单元窗户太近,把亲子乐园放在不太扰人的角落。

  睡觉时被窗外马路上的车喇叭声吵醒,楼上人家好像有只球掉地上,还蹦了两下,想静心工作时,一墙之隔的邻居家却正在热闹地聚会,楼上马桶排水的声音……有些生活噪音,是可以通过改善建筑材料来解决的。比如在楼板中设置软性隔音材料,起到缓冲气囊的作用,同层排水,不仅解决了马桶噪音,还防止漏水,国家强制推行的外墙外保温双层墙的政策,也在一定程度上缓解了来自室外的噪音。还有窗户的隔音,噪音通过空气从玻璃渗透到住宅内部,但使用双层玻璃就可以解决这个问题。

  人对安静的需要程度不尽相同,和一个人对噪音的适应性有关,有的人从小是在大杂院、闹市区长大,你让他去住很安静的小区,他反倒觉得不安。还与一个人的身体条件有关,比如神经衰弱患者和老年人对安静的要求相对要高,可能连窗外的空调机声都不能忍受。也和一个人的生活态度有关,青年人可能就会觉得楼下扭秧歌的大妈挺吵的。人对安静的需求是有限度的,如果一点都感受不到环境声,人会感到不适,太过寂静甚至会令人产生孤独、恐惧和无助感。住别墅的人也抱怨,说本来就地少人稀,还没住满,夜里静下来鸦雀无声,嫌没人气儿。当基本的噪音问题解决后,我们继续去寻找最宜人的安静效果,这时的安静也许和分贝无关,而是周围的环境是否让你感到和谐。

  好的颜色让人安静。上海泰江置业总经理张弦毕业于浙大中文系,他在构想他们投资的楼盘时,把颜色因素也考虑在安静问题内。整体色调是和谐的深深浅浅的褐色,提高绿化率,满眼绿色让人觉得很安静。完美主义的张弦曾很犹豫是否在社区做一个儿童游戏场,因为小孩玩的游戏设备颜色太过鲜艳,让人觉得闹心,好在后来他们找到色调中和的游戏设备,才搭起了儿童乐园。

  安静指数还和城市的人文环境、人的文明素养有关。有的地区人都大嗓门说话,如果周围都是和他一样的人,也就不觉得不安静。很多扰民行为的制造者对所谓扰民根本没意识,比如对自家狂吠的狗不管不顾、为一点鸡毛蒜皮的小事跟人争执、装修不遵守时间,这中间存在着教育和生活环境的差别,说起来未必是软性指标。40年前,清华大学将教授和校工安排在一个楼层居住,教授们通常不爱串门拉家常,工人们则喜欢光膀子大呼小叫地打牌打老婆,为一地鸡毛的事情吵个不停。某类人的日常生活场景就成了某类人耳中的噪音,看似不分阶层的混居,反倒迅速把价值观和生活方式的冲突表面化。如果实现人群分流,许多问题迎刃而解。杭州绿城房地产集团有限公司刘俸宏说。清华大学教授张守义在几年前就倡导在中国实现同质人口聚居,安静感来自相同层次的人从生活方式到观念的和谐一致,以前我们的人群分流是通过单位分房来实现的,从事相同工种的人住在一起。现在则通过房子价格、审美,以及房子的功能来部分实现。

  每个有社会成就的人都想住在和自己相符合的环境里。当购买的小区的配套设施已经不需你考虑的时候,这时候考虑的就是和你认同的人住在一起。张弦在被问到如何给自己选房子时说,住在一个小区,看到的都是不喜欢的人就觉得不安静,和相近的人在一起就觉得很宁静。

  有相同审美趣味的人不约而同地住到了一起,意大利设计师设计的上海皇都花园,购买者中有不少是设计师。房子鲜明的功能特色也能导致人群分流,比如小户型公寓,住的多是年轻人,邻居家开Party,他窜过去玩儿,楼下的商铺、餐厅和小酒馆热热闹闹,他不会觉得是噪音,因为整个环境和他的生活方式是和谐的。绿城·杭州蓝庭因为有一个社区健康维护中心,吸引了很多老年人。它引进的是居家养老的概念,诊所给住户每年免费体检,对重点人群实行监控,床头有直通诊所的按铃。虽然不太有扭秧歌的地方,但蓝庭成立了社区老年大学,还有老年人食堂1630分学校是为他们的孙儿放学后那段时间准备的。老人们住这里安详、开心,儿女们也可以放心忙事业。

公共关系,第三空间与精神空间

建筑的伦理功能也是一种公共功能,宗教的、公共的建筑给社会提供了一个或多个中心,每个人通过他们的住所与那个中心产生联系。

如果说,一个欧洲小镇的终点或者高潮是教堂的塔尖,广场是它的客厅,在我们的社区里,替代它们的是会所和中心花园。当然,这里的主题是世俗的运动娱乐而不是精神性的宗教。

  从维也纳风情到荷兰小镇,从凡尔赛花园到爱丁堡公馆,从北美风格到西班牙风格,在我们的城市中心与边缘地带,有太多开发商陶醉于被认为几百年不过时的欧陆经典风格,用一个浅显表象的定义来提供对所谓美好生活的幻想。

在大部分情况下,这些幻想是依靠一些肤浅的形式和装饰图案来表现的,城市的面貌因此杂乱无章。

  在通常的解释中,作为富贵象征的欧陆风代表了富人对生活的理解和向往,但是另一方面,开发商是否可以因为个人的审美和商业判断,就决定了大多数人的居住理想?会所也一样,大部分建筑商只是根据自己的项目定位和风格而不是买房人的需求来设计,主观地把一种所谓的生活方式和生活内容推给别人。

  对品质的认知不应该只是外在的风格,人居的舒适度除了房子的物理条件之外,更主要的是人精神的舒适度。建筑的形式中已经包含了我们的人生体系的状态,如今仅仅把建筑作为一种风格符号,在那样的建筑中产生美好的人生几乎是不可能的。

  欧洲的房屋历史总是围绕两个极点在转动,一个中心是住宅,它更多地与家庭而不是个人有关,另一个是教堂或者神殿。一个比较私密,一个比较公共,一个比较世俗,一个比较神圣。建筑的伦理功能也是一种公共功能,宗教的、公共的建筑给社会提供了一个或多个中心,每个人通过他们的住所与那个中心产生联系。

  美国都市社会学家雷·奥登伯格(Ray Oldenburg)在他撰写的《绝好的地方》(The Great Good Place)一书中最早提出了第三空间这个概念,他定义的第三空间是城市中家庭和办公室以外的公共空间,像市中心的杂货店、酒吧、咖啡店、图书馆,城市公园等。在这些不受功利关系限制的空间里,人们的关系是自由平等的,没有职场的上下等级意识,也没有家庭里各种角色的束缚,可以把真正的自我释放出来。在生活节奏紧张、匿名性强的大城市里,这样的空间是人们在家庭和工作之外发展一些非功利性社会关系的理想场所。

  虽然第三空间这个概念经常是和星巴克联系在一起,如果用在一个居住社区的空间结构中也同样合适。广场、会所、花园、水池、商业街等人们户外活动、休憩、交流、游戏、聚会等的适宜场所,是一个社区中各个居所之间的联系纽带,也是一个个单体建筑与自然之间的对话媒介,人们总是自愿地、愉快地聚集在这些社区里的公共场所中,它是产生社区活力、情感认同的基础。另一方面,出于越来越追求私密性的都市生活方式,越来越多人习惯在公共场所而不是自己的家中与亲戚朋友会面、交流、玩乐。所以,居室空间作为家庭生活中心当然重要,但美好生活的内容同样取决于居室之外、社区大门以内的第三空间的营造。

  柯布西耶的居住理想中有两个互补的核心,宁静独处,而又天天与人交往,如果说门外是人声喧闹、其乐融融的俗世生活图景,关上自家的门就进入了幽静清爽的独享世界。街心花园、小书店、咖啡馆餐厅这些非正式的聚会场所越多,社区生活也就越丰富。

  小区提供的公共空间重在整体氛围和它的亲和力,场所的意义是比单纯的物质空间更重要,它是空间的灵魂。我们可以轻易地复制出一个欧洲小镇或者一幢欧式建筑,真正难以复制的是欧洲人的精神状态。

  中国人的骨子里需要一种悠闲自得、恬淡安逸的感觉,作为第三空间的公共空间也应该有让人气定神闲的舒适氛围。如果以大学城做例子,有人开玩笑说下午茶和酒馆对英国的科学研究有难以估量的贡献,也是依赖那种惬意安闲的氛围,剑桥的下午茶喝出了60多位诺贝尔奖得主。

  美国耶鲁大学哲学系教授卡斯腾·哈里斯在《建筑的伦理功能》中说建筑有一种伦理功能,它把我们从日常的平凡中召唤出来,召唤我们向往一个更好的、更接近理想的生活。如果说把会所作为一个精神聚会的场所,其实凿榫衔接、重檐叠加的侗族鼓楼也提供了一个原始的样本——从像杉树一样拔地而起、直刺苍穹的鼓楼那里可以读解出侗族的精神性和文化要素,这显然是一种精神的高度。

安全:保护与过度保护

我们的人身和财产安全,与住宅小区的治安环境、人口构成、社区管理和安防设施息息相关。

  一个外地开发商去参观杭州的一个住宅项目,问:“你们这儿围墙怎么这么低?接待他的人说:“你别看外面住的是农民,有钱着哪,你别惦记人家就不错了。城市贫富差距小就让人觉得安全,杭州的治安状况一直在全国省会城市中名列前茅,市政的一份调查显示,95%的市民认为,住在杭州很有安全感。

前几年,杭州还兴起过一个拆保笼运动,号召居民把窗户上的铁栅栏都拆掉。现在的杭州,那种防护严密、有碍观瞻的建筑很少见了,住宅楼的窗户都是清清爽爽。

  安防系统做到什么程度和这个城市的治安有很大关系,一个到处以铁栅封闭门窗的城市环境的潜台词就是这个城市没有安全感。但即便在杭州,业主心理上仍然需要一道围墙,否则销售肯定要出问题,人们还是很难拥有真正的安全感。而世界卫生组织评选安全社区,其中一条要求就是没有围墙。北京的建外SOHO说,我们没有围墙,于是就被评上了。建外SOHO是数栋公寓楼的组合,公寓本身的门禁系统很严密,开放的社区内又时刻有保安巡逻,很多时候,是人心理上觉得不安全,但建外SOHO类似写字楼的结构功能,给业主增添了安全感,写字楼不带围墙很常见。

  回到北京,亚运村以北的天通苑犯罪率出了名的高,回龙观的治安也不好,但同样是中低收入人群大量聚集的南城,就没这么多问题。一个原因是城北郊人员构成复杂而混乱,自古以来,北京的盲流大都是从北面流入。另外一个原因则是小区规划、管理上的不合理。天通苑住了差不多20万人,中国城市规划设计研究院居住规划设计研究中心主任赵文凯认为,天通苑具有典型的城市边缘社区形态,建筑密集,人口混乱,小区内部有很多死角。低物业费导致的服务或配套上的缺失,使安全服务和安全监控系统跟不上,也就导致了社区治安的诸多隐患。

  国外很多好社区都是开放式的,但在我国,很多时候开发商必须承担起保障安全的社会责任。先从门禁看,对大部分住宅小区来说,围墙仍是必须的。在早期的一些高档小区,大门戒备森严,四周高墙耸立,自成一个封闭社会。在业内人士看来,如今这种思路已经过时。墙再高,门再严,如果在管理上存在漏洞,对专业罪犯仍是防不胜防。比如有时候当你开车从地下车库进入一个陌生小区,几乎是畅通无阻。一个城市围墙越多,暴露它的安全问题越严重,也给业主造成某种程度的压抑感。比较有内敛气质的小区,都以不动声色的手段保障业主的安全,通过隐蔽的摄像头和强化保安巡逻,围墙和城市的边界越来越不明显。

  进入社区,安全隐患多存在于硬件设施,环境、结构设计,休闲娱乐和工作人员培训等方面。住房的避雷、防火、防震、电路,直接关系住户人身安全。防水、定期除蚊虫,则关系到居住舒适度,虽然很少进入住户的意识内,但建筑商应该意识到一个小疏忽就可能造成灾难。消防通道是必须的,像烟雾探测器和门禁系统等电子系统,大多数楼盘都是外包给霍尼威尔那样的专业公司,以人为本的开发商会去考虑电梯双路供电,停电了电梯还能使。

  人车分流不仅可以创造安全环境,也创造了安静环境。在沪杭地区,城市安保系统普遍较好,开发商思考安全的出发点很多时候不是出于人身安全,而是从私密性和物业服务方面考量,高品质的物业要求工作人员在业主入住前半个月就把所有人都认准,早上楼下的保安会对你说:“庄老师,早。

  越来越多的小区以隐蔽的摄像头代替高筑的围墙,这就涉及隐私保护。一些高档小区在安装安防系统时,会对安全摄像头摆动的角度进行设定,避免对准业主阳台,默默地保护你的隐私权。喜欢提口号的万科提出一个口号叫邻里相望,他们会搞些社区活动增进邻里关系,因为再多摄像头抵不住邻居老太太的一双老花眼。电梯里也装着摄像头,如果你是公众人物就不好跟情人太亲昵。业主的安全应该监控到什么程度?是一个值得社会学探讨的范畴。权利保护是以出让部分自由为代价的。你是个被保护对象,同时也是个被监视对象。在中、高档小区内,有产者和无产者的对立特别明显,业主和保安、保姆共处同一个空间,背后的差距可能带来各种令人不安的因素。电影《好奇害死猫》里的保安恋上女业主,窥视她的一举一动,这样的事情在现实中不是没发生的可能性。小区里的安全隐患,不是完全由陌生人造成,这就需要物业在用人前有系统的调查和培训计划。

  过度保护还有另外一层含义。在杭州,如果还有项目标榜装感应遥控报警器之类,那基本就属于是安防过度一位业内人士说。此时,安装复杂安防系统的需要已经不是出于安防本身,而是背后的利润空间。中国人永远是更小心谨慎一些,安防系统做得比城市本身治安状况过分的房子,肯定比安防系统适合城市状况的房子更受欢迎。你给他创造自由他不稀罕,开发商又可以规避风险,增加的成本反正是要摊回到业主头上去,何乐不为。过度带来利润。过度的保护,过度的装饰,过度的物业服务,这样的房子可能比同一地段的其他房子的售价高出X%,而他投入的只可能是Y%X永远大于Y。大家都过度着,房子品质就越来越高了。只是,安防过度算高品质吗?

方便生活,社区要有街道生活。

一个社区,特别是大型社区犹如一座微观城市,商业街如同文艺复兴时期威尼斯、佛罗伦萨的广场,要通过商业设施建立社区的街道生活。

著名建筑设计师张永和认为,现代人其实生活在两座城市里,一个是支撑日常生活需要的城中城”——住宅小区,一个是满足更高欲望的大城市。假如用设施来定义城市,那么设施越完善的居住点城市化程度就越高。不过,他并不认为一个社区需要在围墙之内做到设施完善,足不出院即可满足日常生活的方方面面。他说,社区首先需要的是具有起居室功能的生活配套设施。

  他举例说,文艺复兴时期威尼斯、佛罗伦萨等城市,多数人家里空间太小,或人太多,愿意到城中的广场,在那里闲坐、交流、游戏。他们在广场上从事的种种活动都是原本发生在家中起居室里的,因此广场起着起居室的功能。文化传统沿袭下来,在欧洲气候比较冷的地方,广场换作了咖啡馆,一个维也纳人、巴黎人会在咖啡馆里消磨一天。在我国南方,茶馆普及,和欧洲的广场、咖啡馆是一样的性质。一个社区,特别是大型社区犹如一座微观城市,商业街如同文艺复兴时期威尼斯、佛罗伦萨的广场,路边的商业设施不一定面面俱到,可以没有大超市、美食城、量贩KTV,但一定要有供居民消磨时间的茶馆、咖啡馆、糖水店、足底按摩室、棋牌室等公共起居室,有兼具社区信息集散中心的图书馆、熟食店、裁缝铺,有邮政代办点、自助银行、医务室、托儿所;要通过商业设施建立社区的街道生活。

  另一方面,住宅区本身是有惰性的,商业设施则刺激了住宅区的活力和兴奋。阿兰·德波顿说:“即便是跟商店最不经意的接触也会为我们注入一种我们并不总能全靠自我创造出来的活力。下班走进小区,往家走的路上突然看见面包房的招牌、杂货店的啤酒招贴广告,会得到一种安慰,它们以其特殊的方式在这个偏执狂一般的时分唤起一种令人欣慰的人类的在场感。在社区咖啡馆里,你也许不会和别的人说一句话,但决不会产生疏离感。

  商业区是社区的心脏地带,居民们可以通过中心区的活动聚集在一起,各种建议和资金可以借此汇集在一起。万科的总建筑师朱建平说:“商业街本身具有多样性的特点,给居民的生活带来选择,也就带来了活力。万科社区的中轴线往往由商业作为支撑,如果两边没有小商铺,这条路的利用率就会很低。商铺还可以让人放慢步子,只强调速度,强调快速通行的路,是消极的空间。

  茶馆、咖啡馆、快餐店等等服务网点,应该在10分钟的步行路程内,超过这个半径就会感到不方便。几乎每个楼盘的广告都会有这样一句宣传语:小区内规划有完善的配套及商业休闲一条街。20世纪90年代初进入北京地产业的香港资深房产经纪人童渊说,这种承诺是不可靠的。如果小区周边本来并没有成熟的社区环境,那么这种配套在很大程度上只能依靠租售底层商铺来实现;而商铺的招租、运转、提供何种商业服务不好确定。还有一种情况,也许市政规划中有在此兴建大型超市、学校、医院等的计划,但规划的实施带有不确定性,因此开发商描绘的美好生活图景没有人可以打保票。

  也有开发商在居住区以外打造一个开放的商圈,作为社区的生活配套。深圳的曦城别墅小镇里规划了一个5万平方米的商业区,除了有传统的商铺、餐馆、咖啡店、书店等等,还有酒店式公寓、旅馆等旅游、会议功能的设施。商业区位于曦城主入口处的山坡上,和居住区泾渭分明。居住区是封闭的,除了业主和其邀请的朋友,别人进不去,里面是纯粹的邻里关系,商业区的人流不会干扰到居民生活。

  曦城的开发商招华地产的一个股东是深圳华侨城集团。华侨城一直按照欧洲传统小城市的概念来规划、建设社区,做深圳波托菲诺项目时,中心商业街被着力打造成开放的观光商业,吸引了大量外部人群。原本没有太大名气的餐馆丹桂轩,租用波托菲诺的会所做店堂后,大火特火,成为餐饮业的神话。有了成功经验,规划曦城商业区时,招华地产认为商业必须跳出社区配套这一概念,让商业区对外开放,面向所在的整个城市,成为市郊一个24小时,甚至48小时的新的生活圈,充分发挥商业设施的用途。这样,招商就有了保证。尽管商业区的前期投入会很大,但运转起来后维护成本并不高。而曦城也形成一个生活组团,商业区和居民区之间既有居住关系、娱乐关系,也有工作关系、产业关系、旅游关系,种种关系丰富而和谐。

  龙湖地产的商业开发思路和华侨城有共通之处。2001年,龙湖在重庆江北区观音桥一带开发枫香庭小区之际,恰好又拿到旁边的一块地,决定开发成北城天街。建成后的北城天街是重庆第一家超大规模购物中心,不仅解决了龙湖业主的生活需求,更成为江北最核心的区域。以前,在嘉陵江北岸的江北属于偏远地区,观音桥更是落后,长途汽车站都设在这里,生活配套更谈不上。北城天街建好后,带动观音桥起来很多大型商场、餐饮和娱乐场所,连带其他开发商的楼盘升值,相应地市政建设如公交系统也得到了完善。龙湖在北京顺义的开发思路也是如此,做香醍漫步别墅的同时,在社区外兴建名城天街购物中心,建设周边商业环境。

  业主们给店家带来一部分生意,但相对而言不是很多。生活、工作在社区附近的人,则因为社区业主的缘故,得到很多商业、文化、娱乐上的便利,多了选择的权利。大家无意识的经济合作,使小区内外的人都能获得互相的支持。假如曦城、枫香庭小区失去了外面的商业设施,对小区居民是灾难;如果仅靠小区居民的消费,商家无法维持运转。当小区内的居民和小区外的市民合在一起,活跃的街道生活就建立起来了。

人文环境,看得见和看不见的气氛。

王受之说:“中国氛围是一种综合的东西,包括环境、邻居、饮食、艺术、话题、气候、阳光、四季,还有软的因素,如历史、沿革、传说、八卦等等。

第一眼看到万科第五园,粉墙黛瓦,前庭后院中天井,荷塘修竹,好像一幅水墨画,有似曾相识的感觉。但又觉得它和中式传统民居不一样,飞檐翘壁、雕梁画栋一概不见了,造型、线条异常简洁。

  近几年出现了几个中国传统文化主题的产品,北京有观唐,广州有清华舫,成都有芙蓉古城,长沙有个汀湘十里,基本上采取拿来主义。

设计学专家王受之给第五园想出了一句宣传语:“骨子里的中国。很精准地表达出第五园求的是神似而不求形似:传统意义上的马墙、挑檐、小窗等与现代生活脱节的建筑细节没有了;半开放的庭院、方圆结合的局部造型、通而不透的屏风、墙顶采光天窗及多孔墙、天井绿化、细纹墙脚、清砖步行道、青石小巷、增加通透性的漏窗……符合现代生活要求的传统建筑手法则得到了很好的继承。

  王受之说:“西方的现代居住环境比东方的更科学,但是东方住宅形态中却有一种西方住宅所没有的人文因素,它可能不是物理性的,但绝对是心理性的,能够使你感动、喜悦、忧伤、悸动。中形西态的住宅是否有融合的可能呢?

  参与第五园的设计师朱建平说:“一般中式楼盘的设计多采用表象的、符号化的传统元素,正是这些元素与我们的现代生活发生矛盾,而且传统的建筑格局缺乏现代空间感。西方建筑始终在随着工业和经济的发展升级,中式传统建筑也适合人居住,但没有适合社会发展。所以我们选择放弃表面符号化的表达,转而运用视觉并不容易察觉的精神层面的东西来表现中式风格,融入现代生活的功能。因此第五园号称原创现代中式

  第五园竭力要表现的中式人文精神藏在小区一个个传统的中式院落里。院落是中国风水上追求的藏风聚气之地,所谓大隐隐于市,就是隐于院墙之内。中国民族性格中内敛含蓄的根脉正是院落培养的。第五园迎合了中国人喜欢院子的心理:联排别墅里有内院,互相组合形成六合院和四合院;情景花房则设计了院落与露台结合的立体院落;多层及小高层的围合则成为大院。连接各个院落的小巷,借鉴了岭南地区常见的冷巷,很好地遮挡了阳光。中文有家庭一词,院落,抑或说庭院,不仅仅是一个物理的空间,还是家的核心部分,有庭院才是家。

  王受之谈到他曾企图在美国加州的家中营造出富有中国气质的院落氛围,于是种了茉莉花、桂花。加州天气温暖,花都开糊涂了,桂花秋天开,到春天还开。坐在院子里,看着蜂鸟急急忙忙在花间采蜜,也开心,感觉却不对。他说:“中国氛围是一种综合的东西,包括环境、邻居、饮食、艺术、话题、气候、阳光、四季,还有软的因素,如历史、沿革、传说、八卦等等。他到纽约大都会博物馆,看仿造的苏州网师园局部,尽管旁边还种了非常中国的牡丹等植物,还是感觉进了主题公园,少的正是中国氛围。

  为了强调中国氛围,第五园在小区中树了一座文化图腾——“老房子老房子是一栋有200多年历史的徽州民居,从安徽原样搬来,在园内的博物馆里加以复原。在散发出陈年潮湿霉味的老房子里,可以看到传统徽派建筑的众多特征:四面房屋相互联属,屋面搭接,紧紧包围着天井,通风透光。下雨时,四面屋顶上的雨水都流入天井,因此,这种结构的房屋也叫四水归堂。各进之间有隔间墙,四周高筑马头墙。门坊、门罩、漏窗、窗槛、裙板、窗扇、斜撑上,徽州三绝石雕、砖雕、木雕,山水人物花鸟鱼虫,没有雷同。老房子里的空间很大,也兼作社区活动中心、茶馆。第五园营造的人文精神,深合文人的心理,其业主多数从事文化行业。

  这是从建筑形态上营造人文环境,有的开发商通过看不见的文化培养人文精神。建筑形态涵养了居住者的文化之脉,艺术欣赏、阅读赋予居住者以气质。

  深圳曦城请欧美著名音乐家来为业主演出。华侨城集团在小区内举办意大利文化节、红酒节、狂欢节,并拿出大手笔,在园区内修建了OCT当代艺术中心,建了全国两座国家级美术馆之一的何香凝美术馆。华侨城每年举办一次当代雕塑艺术展,隔一年举办一届城市建筑双年展,平时有大量面对全体深圳市民的学术论坛、艺术讲座等活动,这些都促进了城市品质的提升。华侨城内的广场、建筑的正面与侧面摆放着国际顶尖级艺术家的雕塑作品,深圳地铁在华侨城区的三个站内曾展览过方力钧、王广义、张晓刚的巨幅油画。华侨城集团公司城区规划委员会办公室主任冯晖说,华侨城发起的公共艺术活动带领深圳市民全民审美,增强了深圳的城市文化氛围。对华侨城片区而言,则更好地融进了深圳。

  龙湖地产深谙良好人文环境的超额附加值。龙湖在开发住宅小区的同时,常常会在附近开发一个面向市民的公园,比如在重庆市郊开发蓝湖郡别墅项目时,建造了一个体育公园。天气好的周末晚上,体育公园放映露天电影,吸引小朋友领着家长来看。参与的市民多了,这一片的文化、商业等配套设施就有了发展,于是政务也被带动起来,接着学校、医院跟了过来。小区周边城市化过程完成,经济实现良性循环,楼盘大大升值。

  被忽视良久的社区图书馆也有了起步。第五园有个五园书院,面积5000平方米,自称深圳及全国第一家情景式社区图书馆。其实,社区图书馆并不需要太大的建筑空间,也无须功能强大、设备一流。美国是全球社区图书馆最普及的国家,它遵循的广泛的自觉和平等指导方针值得借鉴。社区图书馆是普及教育的机构,除了有借阅功能,同时还有许多配套的社区活动项目,并提供了公益活动的场所。它为社区各个层面的人群提供不同的服务,儿童把它当作放学后的安全之所,老人把它当作排解寂寞之处,成年人把它当作自我完善之地,新移民把它当作融入社会的第一课堂,虽然比不上市立、国立图书馆重要,但用途更大。

时尚活力:不确定的空间

导演贾樟柯突然理解了城市究竟是什么是在到了东京之后,他说,那是东京的整个城市系统,除了建筑之外人的活动,他们的生活习惯比高楼、道路更重要

公寓的建筑形式大概是在20世纪20年代发明的,那是一个特别的年代。1917年俄国革命,1918年第一次世界大战结束,1919年德国制定了《魏玛宪法》,各国开始重新构想国家结构。作为容纳国家最小单位的公寓是那个时代最重要的住宅,在当时建筑师们的设想中,它也是容纳健康身体或者健康家庭的一种理想容器。

  几年前,当日本建筑师山本理显在北京设计建外SOHO楼群时,他用细胞城市的理论同样表述了自己的某种建筑理想。不论属于哪种类型,建筑可以是一座公寓,一座低成本、多用途的租赁建筑,一所剧院或是艺术博物馆,他希望建筑是城市的细胞。一个细胞建筑也许只是一幢大楼,但它拥有繁殖成为一个城市的能力。

  当然,如果以建外SOHO为例,首先吸引人的是它的时尚外观。与当时北京流行的建筑相比,它用纯白色、长方形、简洁明亮、没有任何装饰的抽象风格成为城市中的一个异数,透明玻璃模糊了室内和室外的分隔,不设围墙的做法表达了一种开放的姿态。大量广告、设计、传媒公司选择那里作为办公地点,也许并不是它提供了如何舒适的办公空间或者如何出色的建筑品质,更多是出于一种格调,或者说一种姿态,例如很难想象库哈斯的OMA北京办公室会选在一座风格平庸丑陋的大楼里。

  所以,一个有时尚感的社区环境首先来自建筑本身提供的时尚外观,在目前大部分情况下,通常是现代风格、简洁的材料、透明的空间和体型,也许有明快的色彩穿插其中。这些另类建筑的室内装修同样简洁明快,与空间封闭、装修繁琐的古典豪宅形成对比,符合那些时尚文化人——尤其是年轻人——的生活方式和审美趣味。

  就像上世纪20年代公寓形式的出现与第一次世界大战西欧各国的社会状况有很密切的联系,房子里蕴含的我们的生活和房子一起才成为建筑。到了现在,建造商也必须考虑21世纪的城市空间和生活空间,如果说一个家庭中的房间更多代表了一种人际关系,那么,对空间使用的不确定性需求也许比其他任何时期都要迫切。

  按照建筑师张永和之前的表述,房间的功能也分大小,小功能是对房间的一些具体要求,大功能是生活方式,大功能决定小功能,生活方式决定了房间设置和如何使用房间。所以,房间的功能最好是可以转换的,设计师需要把使用者目前的生活内容甚至未来生活发展的内容都考虑进去。如果过于具体地设定了某种模式,也就限制了人们的生活方式。

  2002年,美国康奈基梅隆大学经济发展学教授理查德·佛罗里达(Richard Florida)曾出版了一本畅销书《创意阶层的崛起》,他认为一个新阶层正在城市中兴起,他们在工作、婚姻、业余生活等方面的价值取向在发生变化,会对城市和社区的未来产生深刻的影响。

  佛罗里达教授分析了这个阶层带来的一些社会以及空间的变化,由于工作时间延长,他们经常会推迟结婚和生育,更喜欢攀岩、潜水、滑雪等参与型体育运动而不是像棒球、篮球等观赏型的体育运动。即使房租和地价偏高,许多人也希望在利便性高的城市和社区居住,在收入不变的情况下,房租与地价上涨部分反映了他们愿意为便利生活付出的代价。

  这本书里涉及了美国城市研究中的新理论城市利便论,在佛罗里达教授的假定中,城市中的各种利便设施——如城市绿地、文艺活动、街头酒吧、时尚餐厅、历史建筑等被认为是吸引创意阶层的首要条件。另外,像芝加哥爵士乐、新奥尔良布鲁斯音乐等地方音乐,像纽约格林威治村、哈雷姆区等历史上有典故的城市区域也是一些重要因素,而酒吧、咖啡店、有特色的餐馆、小剧场、书店等小规模的、街区水平的便利设施和艺术展等文化活动对创意阶层是最具吸引力的。

  如果说社区也是一个小城市,那么,这一城市利便论其实已经很好地为我们定义和描述了一幅年轻人聚集的时尚社区的图景。时尚本身是一种环境,一个城市总会有一些能够全面展示城市潮流和魅力的中心区域,也许是剧院、体育场、酒吧和特色餐馆,也许是可以供应各种杂志的便利商店、书店或者每周都有新货上架的服装店和药妆店,可以让人充分享受城市的繁华与方便。另一方面,时尚动物也是喜新厌旧、容易厌倦的人群,据说在香港兰桂坊一个酒吧的生命力只有一年,一个餐厅也只有三年,之后必须更换。也许,这就是所谓的都市人情结。

  一个时尚社区的氛围形成要依赖于建筑的外观和风格,但房子本身还无法构成氛围,需要用吸引时尚商铺等手段来推动营造。要用特定的环境来吸引特定的人群,场所感和归属感也很重要,SOHO公司董事长潘石屹说:“建筑只是搭一个平台,有没有好的商家进入、商家能不能把建筑空间变成他的生意需要时间和耐心。从建筑成长到生意的过程中,最好的办法也许是让它自由地成长。

  大城市生活是人群的生活、消费的生活、找乐的生活,城市中的人群需要用购物、观看、餐饮、娱乐来彼此消解孤独,这些商业行为的交流几乎是城市中人与人交流的唯一方式。也许,城市可以被看做是一个物质作用的领域,一个反映人群关系的图示,它是整体和分散并存的空间。

  在我们的城市中,从利便性的观念,即使北京大概也不见得是一个好的例子。比如,导演贾樟柯就一直觉得北京其实也谈不上是个城市,跟我们汾阳县城差不多,就是一个更大的镇。它扩大了很多,面积很大,但也没有一个真正的城市生活。他突然理解了城市究竟是什么是在到了东京之后,他说,那是东京的整个城市系统,除了建筑之外人的活动,他们的生活习惯比高楼、道路更重要。

  如果我们的文化肯定人杰地灵的内在复杂关系,就一个时尚社区的营造而言,地方的魅力应该是来自人本身,当然,某种程度上也造就了有魅力的人。

 

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