近段时间,不少网友向楼大嘴咨询楼盘信息、优惠动态以及出手时机。其中,相当多的问题奔着学位房来。 但今年,新变化层出不穷,家长们在准备阶段恐怕要仔细思考清楚了。 这个春节让大家深刻意识到居住安全的重要性。小区流动性大不大,物业管理到不到位,户型布局合不合理……这些指标都会左右房子的选择。| 示意图
毕竟其入手成本已大大超出资产原本的价值。 来看一组最新数据:今年1月,越秀二手房网签量环比下滑近3成,但楼梯楼却不降反涨,比电梯楼还要“抢手”。 极为重要的原因是买楼梯楼可以用较低的价格抢占优质学位。据机构调研,对口东风东路小学的楼梯楼,均价5.5~6.5万/㎡,比锦城花园、东风东广场等电梯楼低出2~4万/㎡。但五六万一平的楼梯楼,又有多少工薪阶层可以轻松买单?二是,从2020年起,报名人数超过招生计划的民办学校将全部实行电脑随机摇号录取。| 示意图 以往家长买学位房,更多看中的是背后的初中资源:买在教育强区,优质小学派位的中学不会太差,有个保底后,还能再看看能否考进升学率高的民办。但在公/民办同招政策下,全部变成机会主义,还有没有必要坚守越秀、海珠、天河的名校学位房?提前谋划,选择九年一贯制的学校,是否行得通?第三,近期越秀、黄埔分别宣布要新增教育联盟/集团,而海珠五中集团、南武集团又再添新学校。至此,全市已有10个市属教育集团、60个区属教育集团。(注:详细名单可见文末)这个细微的变化可能很多家长没有留意到,但它其实代表了教育正在“先富带后富”,渐渐走向均衡化,不必只盯着牛校。举个栗子,以往想享受华阳小学资源,你要到天河北买对口学位房。现在呢?买同属一教育集团的侨乐小学学位房,也能分得一杯羹。又如以往想读铁一,你只能挤进越秀,现在教育集团在番禺、黄埔开花,你能有其他选择。这种情况下,值不值得为市区名校学位一砸千金?是否能把眼光放到新区的学位房上?上述问题,家长肯定自有看法。从目前情况看,对市区优质学位的竞逐,也依然在持续。 接下来房产君粗略谈谈近期收集、总结的各类看法,不一定正确,欢迎大家一起探讨。 首先,尽管教育均衡化大势所趋,但短期内,起码近三年内,市区优质学位的价值,依然不容忽视、不可替代。 不少人留意到,教育正持续向郊区发力。尤其是增城,近三年教育预算投入突飞猛进,比天河、越秀都要猛。 但砸钱多并不能完全等同于教育实力强。郊区居住人口密集,优质教育供不应求,政府理所当然要加大投入补短板。而越秀、海珠、天河、荔湾四个教育强区,成熟度较高,要做的是继续优化、强化,步子自然不必迈那么开。值得深思的是,教育不同于基建工程,是一项细水长流的工作,传统名校的师资水平、指教经验、办学底蕴,不是花钱就能买走的。这也是为什么,天河牛奶厂某楼盘,宣传时暗示的华阳小学分校,变成华阳教育集团内一所新建学校后,家长反应那么大。其实,那所新建学校的管理团队100%由华阳小学选派,教师招聘和华阳小学本部是同期、同标准进行的。归根结底,教育集团化也好,新区新建名校也好,其成绩还有待时间检验,而任何事情都不是一蹴而就的。这么说来,家长还是应该为名校学位去买市区老破小?房产君认为不能一杆子而论。 如果你是卖一买一,资金紧张,其实不建议,量力而为最重要。一来,经过本次疫情,大家都看到充足现金流的重要性。关键时刻没有钱,你根本无力抵抗突如其来的黑天鹅。更何况现在的教育竞争,已从校内扩张到校外。有更富裕的资金,才能给予孩子更多的支持。其次,教育政策变化速度快,本质上追求公平与均衡。市区名校学位房的优势会渐渐褪去。而在名校不断扩招下,家长也更理性看待这些学校的教育质量,不会再盲目追逐。加上教育强区发展成熟,资产上升空间少,拿掉名校学位这顶帽子,这里的老破小已不属于高收益增值的标的。但如果你手头资金充裕,买学位房不会影响你的生活品质。短期内买市区老破小,未尝不可。 理由是总价低,让人更容易拿定主意下手。当资产能及时转手,就不会造成高昂的成本浪费。 另外,市区老破小价值不菲,能承担得起的家庭,其经济实力和家庭背景都无需太担心。 同质而学下,教育环境不一定最好,但起码不会差。 对于财力相对匮乏的买家,房产君建议可以到黄埔找找机会。 为什么是黄埔? 首先,黄埔已聚集一众优质资源,当中有不少由国内外名校挂帅。光二中教育集团学校就有三所。 学校 | 办学时间 | 二中苏元实验学校 | 2008年 | 二中会元学校 | 2016年 | 广州开元学校 | 2018年 | 黄埔军校附属中学
| 待定
| 黄埔军校纪念中学 | 2017年 | 黄埔广附实验学校 | 2013年 | 铁英小学
| 2019年动工
| 铁英中学 | 2019年 | 华南师范大学附属黄埔实验学校 | 预计2021年 | 华南师范大学附属黄埔实验幼儿园 | 预计2021年 | 华南师范大学附属初级中学 | 2014年 | 广州实验中学 | 预计2019年 | 北师大广州实验学校 | 2017年 | 知识城南洋华中学校 | 预计2022年 | 美国格林纳达山特许学校 | 引进 | 英国修士倍励国际学校 | 预计2019年 | 英国爱莎国际学校 | 预计2020年 | 美国贝塞思国际学校 | 意向 | 英国学校 | 意向 |
| 整理自公开信息 其次,黄埔有优质人口的基础。看近年广州各区户籍人口增长数据,黄埔平均三年增长率高达7.39%,排名全市第一。 另外再看两个指标——新生儿与18岁以下户籍人口占比,黄埔仍然排名第一。这说明黄埔户籍人口构成更为年轻化,对优质教育需求更大,政府加大教育投入、名校引进的机会更高。| 整理自广州市统计局统计年鉴 而从最新出炉的GDP数据看,黄埔经济总量排名第二,肯定手上不缺钱。不提不提的是,黄埔近年人口引进政策,不管是“美玉10条”、“港澳青创10条”、产业顶尖人才最高15亿项目扶持+1000万购房补贴,还是放宽人才购房,其最终结果都是提高区域人口素质。父母是人才,对子女的教育自然不会马虎。对黄埔学校而言,首先生源质量就有所保证,就算不是名校,也有条件把它考成名校。房产君就曾遇到一个真实案例:一家省一级学校,先后在增城、番禺建立分校,从办学时间看,增城校区历史更长,番禺则是个“萌新”。 但番禺校区首次参加中考,平均分就秒杀增城校区,更冲进全市前十五。当然这只是个案,但对家长而言,如果要选新区新校,挑选好的圈层,为孩子提供更优质的学习氛围,还是相当重要的。最后,房产君还想简单聊聊,是否应该选择九年一贯制学校的问题。 其实九年一贯制也是一个大趋势。根据金羊网记者的统计,2019年9月新开的10所学校中,60%为小学和初中的一贯制学校。 而根据广州市教育局提供的《2018年广州市教育统计手册》,全市九年制初中197所,占全市37.4%。 对家长来说,选择九年一贯制,最起码解决家长对小升初的各种忧虑,孩子受教育也能更好的衔接。 但需要注意的是,九年一贯制学校有79.7%是民办,公办仅有两成。而未来新增宗,我们也能留意到,更多集中在新区。 那么这些学校的教育质量如何,就很关键了。毕竟这是成长期非常重要的9年,也直接影响孩子考取高中。 当然,先有一所初中作为保底,然后再去摇号更好的民办,亦不失为一招妙棋。 好了,以上仅是抛砖引玉,不一定正确。关于学位房,再次诚邀大家参与下方的问卷调查,以及在留言区积极讨论。 有任何学位房方面的问题,都可以告诉房产君。你的一个疑问,说不定就能引发下一篇的精彩内容。 附:全市教育集团名单
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