融信、保利、招商52.129亿元底价联合摘得2020上海内环内最后一块纯宅地！紧邻昔日地王项目

艳姐说

今年的上海最不缺的就是重磅级地块。

随着内环内数个优质地块同时启动拆迁，上海核心区域也迎来了重磅地块的高潮，其中也不乏一些体量不小的纯住宅地！

就在刚刚，融信、保利、招商以52.129亿元底价拿下静安中兴社区内环内纯住宅地，最终成交楼板价约为7.2万元/㎡。

该地块为2020年上海核心地块最后一块纯宅地！

有意思的是，联合体中的融信曾经以高达139.3%溢价率、10万/㎡有余起拍楼板价拿下了就在地块一旁的中兴路壹号。

如今对标来看，三家联合体可以说是捡了大便宜了！感觉有如当年股票买在了高点，如今在低点补补仓。

01

全国单价地王旁的纯住宅地

地块并非静安今年出让的第一块重磅地块。

此次出让的静安中兴社区C070202单元268-01地块，占地面积24377.6㎡，总建面72401㎡，就在地铁3号线旁。

地产人言自制

中兴社区也是土拍市场的老熟人了，当年融信拿下的全国单价地王、如今的万科中兴路壹号就在一旁。

图源网络

对标来看，底价拿下这次的地块可以说是占了大便宜了。

今年4月底中兴路壹号千呼万唤始出来，均价足有12.98万元/㎡，刷新了板块内预售证均价天花板。

如果按这个价格来看，也就是说这次的地块若是好好操作一番，未来的可盈利空间还是相当可观的。

看周边的配套也非常丰富，不仅紧邻地铁三号线，周边也有凯鸿广场、利通广场以及四川北路公园、虹口足球场等配套，距离大悦城、人民广场、新天地等各大核心商圈也不远。

而最重要的是，一旁的中兴路壹号未来还要和雅宾利联手打造城市综合体，从规划和改造层面来看，未来的中兴社区会焕然一新。

换句话说，这里未来相当于轻轻松松就拥有了出门可达的丰富配套。

02

仅一家参与竞拍

中兴路地块为何遇冷？

按理说对标来看，7.2万/㎡的起拍楼板价并不算太贵，并且该地块一如今年上海出让的多块宅地，同样没有自持要求，在预期中估计也会有个几家开发商争相拍上个几轮。

但显然开发商对这块地的热情并没有很高，最终的有效竞买申请人不过一家。

大概率出于两方面原因：

一是将近年末，各家的去化压力颇大，加上如今上海拿地基本都要求自有资金拿地，加上保证金60来亿的压力并不小。

二是这块地也并不那么好做：

在地块的要求规划中，还包括有建面约7603㎡的历史保护建筑。

这对于开发商来说喜忧半掺。

有历史保护建筑意味着整个项目的建设难度会大上不少：

根据答疑纪要来看，一般历史建筑可以进行修缮、复建、改扩建或者拆除新建，但是复建、复建、改扩建或拆除新建时需对有特色的建筑构件予以保留，并且要结合街巷界面和地块肌理的相关保护要求。

但是值得欣喜的是，地块内的历史保护建筑将用作经营性功能，并且将同样作为住宅用途。

换句话说，未来的保护建筑甚至也可以作为住宅出售，虽然操作难度大了不少，但是同样也能为项目增色不少。

同时，地块内也可设置少量商业，主要配置便利店、连锁药店、餐饮等与居民生活密切相关的生活服务业态，未来的可发挥空间还是不少。

03

年末上海核心地段钻石地块频出？

176亿史诗级地块将至！

2020只剩最后一月，上海核心地段却是钻石地块频出量少质高。

除了今天成交的中兴路地块，艳姐盘了一下，接下来的一个月，上海核心地段还有三个重磅地块将相继推出：

地块	普陀区石泉社区W060402单元B4-1地块	虹口区北外滩HK323-01、HK323-05,HK323-02（部分地下）地块	黄浦区豫园社区210F-01、210G-01、211J-01、211J-02、211K-04、211K-05、211K-06、211L-01、213A-01、213B-01地块及210F-02、213A-02、211K-01、211K-02、211L-02、211L-03地下空间地块
土地用途	商住办	文体、商办	商住
四至范围	东至石泉六村（规划保留二类住宅组团用地），南至石泉六村（规划保留二类住宅组团用地），西至石泉六村（规划保留二类住宅组团用地），北至华池路	东至丹徒路，南至东大名路，西至hk323-02绿地，北至东长治路	东至河南南路、狮子街，南至大境路、方浜中路、昼锦路，西至露香园路，北至高墩街、福佑路
占地面积	25599.4㎡	12725㎡	地上部分总面积5.77万㎡，地下水平投影面积为6.75万㎡
容积率	2.52	文体用地 2.2 商办11.3	1.8-5.9
总建筑面积	64510.41㎡	110932㎡	地上19.65万㎡、地下19.61万㎡
起拍总价	26.03亿元	38.93亿元	176亿元
起拍楼板价	40350元/㎡	35094元/㎡	89567.43元/㎡（算地上计容）
竞拍时间	2020.12.18	2020.12.25	2021.1.5

地产人言自制

三个地块加起来起拍价总额高达240亿元！

不过三个地块均为综合地块，从这个层面看，此次的静安中兴社区地块倒成了2020年内环内最后一块纯住宅地。

其中即将推出的虹口北外滩文体商办地块，与之前恒大拿下的虹口区北外滩街道HK286A-03a、HK286A-03c号地块临近，整个地块紧邻黄浦江，也是绝对的钻石地块。

图源网络

但是，未来最重磅的一块地无疑是黄浦豫园社区地块，打包了十块地一次性推出，总起拍价高达176亿元，可以说声势直逼今年年初香港置地在徐汇滨江拿下的310亿元全国总价地王。

也是上海历史上起拍总价第四高的地块，但同样也是上海市中心近年来最优质的大宗地块！地块东侧就是豫园。

图片来源：中指研究院

地块的住宅开发体量超过13.8万方，比这次的中兴社区地块更大。

如果只看地上商业+住宅计容面积，起拍楼板价就高达9.35万元/㎡，在整个上海土拍史上都少有。

要知道前不久华发拿下的四行仓库旁紧邻苏河湾的地块，已经算是少有的史诗级优质地块，但整体成交楼板价也不过5.28万元/㎡，单算住宅楼板价也就在8万元/㎡左右，但已算是捡了大便宜了。

可见不管是看体量还是起拍价、地段，明年年初推出的黄浦豫园社区地块都是绝对的核心中的核心，史诗中的史诗！

这么看来，剩下的一个月上海土地市场还将会有几场激战，而2021的开篇大作也已然备好，谁会成为最后的王者？让我们拭目以待。