照母山，出了全新楼盘！

（图片来源于网络）

照母山的演变史，很有意思。

前几年扎堆推新盘，随时打折促销，大坡隧道过去，乌压压站了几十个中介和蜜蜂，拦着车不准走，非要塞一张楼盘广告，简直就是一个竞争的红海！

如今照母山进入开发的尾声，新房少了，但关注度大涨。

但凡有一个新项目，都很稀奇，因为数量是真少！

01、

2011年以前，如果有人给你推荐内环快速路以北的房子，你或许会判断他是想“坑你”。

包括我。

2011年以前，我甚至没有去过照母山以北，不知道有多少人跟我一样。

 

那阵我经常接到小张的电话：“哥，来看看吧，60-100平，套内8000-9000元/㎡，带装修！现在买还有优惠哦！

照母山以后发展会相当不错，这里是政府重点打造的区域！”

我记得他推荐的楼盘叫万科悦峰，在金州大道，套内大约8000-9000元/㎡，换算成建面单价，大概是6000-7000元/㎡左右。

算是照母山整个片区最早的新楼盘之一。

（来源于网络）

一晃8年过去了！

如果穿越回去，你会买几套？

02、

照母山的辉煌是2014-2017年，连续4年都是重庆成交量第一的区域。

2018年，新房告急。2019年，好像突然「没地没房」了！

真快！

（来源于锐理数据）

照母山的发展过程其实是一个很经典的新区价值演变的案例。

很有重庆特色！

因为重庆新区特别多，多组团开发，总让人摸不着哪里才是中心。

2017年，照母山拍了两块地，重庆万科拿了一块，龙湖拿了一块。

都是7000多/㎡的楼面单价，在当时可是轰动！

原因如下：

1）当时照母山还有楼盘以建面约6000多元/㎡促销！虽然品质稍差，但地价比房价贵！这是重庆多年来的头一回！

2）万科、龙湖这类开发商，都以稳健著称，从来不是头脑发热去抢地的那一款。他们为什么在照母山这么拼？

正因为这两次“土拍事件”，照母山被人打趣着说“原来这里才是‘宇宙中心’”啊？

随后，照母山好像突然成了网红！

那时候打飞的来重庆买房的外地人都说：重庆人不喜欢“核心区”，他们只爱照母山！

这是重庆特色。

其实你稍加思考，大开发商，在拿地之前，都有比较深入的调研。照母山楼面价“崛起”，说明区域价值崛起，这正是一个城市发展、产业发展、资本投入、基础配套设施建设共同作用下的共振。

03、

所以当我们察觉到大量过千万的别墅扎堆照母山的时候，其实是区域迎来了第一阶段的成熟！

但可惜的是，到了这个时候，差不多也是一个区域收官的时候了！

 

在区域收官的时候，会有这么几个特征：

住宅土地开发接近尾声，配套设施开始加速落成；

区域认可度提升；

在有限的新地块上，全面豪宅化；

高总价，高单价...

虽然价格提升，但关注度，热销程度反而会上升！

 

就比如2017年龙湖的地，出来了舜山府，最贵的别墅据说卖到了7000万！

约克郡最后一块地，出来了壹号半岛，最贵的大平层卖到1000万+！

2017年重庆万科的地，好事多磨，终于也要出来了！名字还挺好听，叫万科星光森林。

照母山新房，是全城的焦点！而且卖得好。

为什么？

 

04、

大家为什么买单？

买家逻辑。

买家首先看中了照母山的价值崛起。

每个城市，都有“城市中轴”概念。

他们象征城市的历史、文化、资源和功能的发展脉络。

但重庆比较特殊，很早就开始多组团同时发展，所以，我给重庆安一个新概念，叫“区域中轴”!

比如北区，一路向北十余年，中轴，是金开大道。

（图片来源于网络）

金开背后的能量，是两江新区。

金开大道的沿途，全是北区近10来年新增的优质资源注入！

无论是产业、配套、人口，还是基础设施等。

而照母山，从地理位置上，是金开大道的腹地，金开大道毕竟是一条路，照母山有集中的可开发片区，于是：

1）优秀开发商的持续入驻

2）遍地新房，吸引自住型本地买家进场

3）周边高新产业聚集区，涌入大量年轻的、高净值的人群

再加上4000多亩及其难得的森林公园生态环境...

（图片来源于网络）

尤其是照母山数字经济产业园成立以后，片区的产业支撑进入快车道。

渐渐的，照母山，摇身一变，从一个“人迹罕至”的新区，成了“新贵聚集区”。

其次，看中了全新的高品质配套。

l 照母山的周边，不仅连接金开、金山、金州、北环、星光等几条北区最重要的交通要道，还有5号线和未来的15号线；去机场和高铁站，都很便捷；

l 从重庆的企业、写字楼集中度看，照母山南，光电园、财富中心一片，可以说是重庆优质工作岗位最密集的区域之一；

l 医疗上，全新的重庆市人民医院，是重庆重点打造的市级三甲综合医院；10来分钟车程，是重医附属儿童医院礼嘉分院；

l 金州商圈、爱琴海购物公园的新颖程度，商家品质，消费实力，不会弱于任何成熟商圈！

l 星湖、星辰、金州三个两江重点系列的学校，加上人小、重光等新学校，教育资源其实很丰富；

l 公园，除了照母山森林公园，九曲河湿地公园也在片区内。

这些“自住型买家的完美配套”，都即将变现了！

（图片来源于网络）

最后，看中的是产品。

在住房界，产品也存在明显的迭代升级周期，虽然不像手机那么快，但新技术、新材料、新设计的出现，会大大提升人们的居住舒适度。

只不过，这些需要成本造价支撑！

照母山的新一代产品，较区域内的二手房，有了很明显的全面升级！

外立面、材料、设计、景观等等。

于是，照母山集中出现2-3万/㎡的新房，部分总价和单价“打破了重庆新房价格天花板”，但有需求且有实力的人，愿意为产品买单。

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在这样一套逻辑下，照母山最近很火，就解释的通了。

就比如最近要出来的这个全新楼盘万科星光森林，很典型。

从位置上看，万科星光森林在照母山两大主要区域中更靠近森林公园这一个圈。

相对于重光地铁站附近的圈，靠近森林公园这一侧的项目，很明显的特征是楼盘建筑密度都更低。

别墅区更多。

我们知道，容积率是反映楼盘舒适度的一个重要指标。

照母山上一代产品，集中在3左右，而万科星光森林只有大约1.54。

 

一个低密度的胚子，按照时下流行，可以做成高大上的大平层。但他没有。

产品上很创新。

 

在“精装修”的前提下，做起了中等面积的多层洋房和小高层洋楼。

看一下小高层的效果图。

（效果图）

是不是很现代，看起来品质很高，很大平层！

但他面积不大！

一层楼只有4户，主力户型是套内约82㎡左右的三房！

户型方面，也很创新。

我贴一张户型图。

套内约82㎡，三房双卫，横厅设计！

并且亮点很多

U型大厨房，卫生间干湿分区，卧室尺度舒适；

270度采光面！

这个产品，在功能性和舒适性上，我认为达到了90㎡以内户型的极致化设计。

而万科星光森林的洋房，是套内110㎡四房，纯板式的设计。

拥有6.9米开间的大阳台。

在这个面积段，他兼顾了横向尺度、4间尺度舒适的卧室、独立的餐厅、豪华的主卧。

并且全部带装修交付！有地暖、新风、中央空调等配置，以及全面升级的人性化细节设计。

82㎡和110㎡这种面积段，同时兼具低密度、矮楼层、高品质、精装修，在照母山，相当稀少。

更创新的，是他的园林！

（效果图）

说出来你可能不信，万科星光森林的绿化覆盖率，有62%。

比大多数普通小区的30%，多出了一倍还多！

看来“森林”不是乱叫的。

同时

• 重庆万科把1000棵左右的乔木搬进了庭院内，这样一来，你在家推开窗，好像就看到了照母山的森林公园，而回家的主轴上，穿过的居然是香樟大道！

• 据说这一次所用的很多景观材料，都是在全国范围内精选；

• 运用了更加新颖的社区场景设计，例如花园、茶室、儿童乐园、宠物乐园和可供健身、瑜伽、会客的多功能区域；

• 有一点还可以说一下，在园林景观方面，楼盘把很多照母山森林公园景点的元素融入进了小区。

当然，最打动我的，是62%的绿化覆盖率！

 

外观方面，也与众不同！

外立面是建筑最直观的品质体现。

看一张图。

（图片来源于网络）

这是巴黎拉德芳斯。

有辨识度！而且很明显，即使历经岁月打磨，但外观不但没有丝毫褪色，反而更加充满质感。

 

住宅，很难去追求这样的设计。

主要因为成本造价的原因。

我看了万科星光森林的外立面效果，感觉有点像上面那张图，是一种全新的现代感建筑外型。

这是效果图。

从图上可以看出，他有一些公建化的感觉。主要运用灰色和玻璃的组合，加上规则的线条，让人觉得很低调内敛，质感十足。

期待实物修出来会是什么样子。

   

总体而言，照母山这个纯新楼盘，是区域内屈指可数的品质新盘。

从建筑质感、园林景观、户型设计、舒适度等方面看，都有了明显的升级迭代。

同时，又以更合理的面积，控制了总价，降低了门槛，具备了更灵活的流通性。

值得进一步关注。