沙坪坝新商业中心呼之欲出，重庆“城市会客厅”正在形成！

（图片来源于网络）

国庆节后，沙坪坝发生了三件事。

 

1」10号，沙坪坝拍了块地，在平静的市场，居然拍出了35%的溢价率，让人多少有些意外；

2」12号，重庆大学，迎来了90周年校庆，重大，是重庆的骄傲，也是沙坪坝的骄傲；

3」19号，在“沙区新中心，成渝新门户”论坛上，透露出的信息是：

“在重庆西站和沙坪坝站两大高铁枢纽之间，将利用“高铁经济走廊”优势，加速转型，打造重磅的全新配套！”

这意味着，串联起三峡广场和重庆西站的「凤天路」周边，将形成一条西区门户的“黄金轴线”。

 

三件事串联到一起，折射出的其实是沙坪坝的过去，现在，和未来。

沙坪坝过去很辉煌，人文科教，全国闻名。

现在，沙坪坝正在努力寻找现代化城市转型下的，区域价值重构的机遇！

 

1

沙区的气质

 

如果把重庆的每个区域都看作是不同的女生，那么送给沙区的形容词就是「气质美如兰 才华馥比仙」。

沙坪坝的文化教育优势，太突出了。

（沙磁文化区 图片来源于沙坪坝微政务）

早在7、80年前，这里就名师荟萃，校舍林立，文化景象鼎盛繁荣。

沙坪坝曾作为全国性的文化、教育中心而闻名。

（图片来源于网络）

在抗战时期，南开以一句“中国不亡有我在”振奋了全中国！

 

时至今天，沙坪坝一直都是重庆当之无愧的科/教/文/卫中心！影响力辐射整个西南地区。

浓厚的人文底蕴，最棒的教育资源，最好的医疗资源，洋溢的青春，让人们对沙坪坝，有了一份别样的依赖与喜爱。

 

教育医疗配套强劲、区域成熟、人文底蕴浓厚、充满生活的气息，是沙坪坝难以被取代的核心价值。

沙区的价值，是显而易见的，但也有明显的问题存在。

 

2

发展掣肘与机遇！

在如今的沙坪坝核心区域，我认为有三个关键掣肘影响了他的发展：交通体系、商业配套、住宅品质。

 

• 交通上

沙坪坝太堵了！

重庆已经荣膺中国十大堵城之首，而沙坪坝的堵，是让人哭的那种。

（图片来源于：中国财经报道）

原因有二。

一是成熟区道路改造空间小，承载力饱和；

二是轨道交通不足；

沙坪坝至今还是只有一条轨道1号线开通运行！

交通问题怎么破？

 

沙区的现状，其实让我联想到19世纪中叶，工业革命催生了大量的工厂，伦敦成了世界最大的城市，人口膨胀，城市拥堵不堪，道路又难以扩张！

怎么办？

拥堵催生了世界上第一条地铁，在156年前的伦敦建成。

解决大城市拥堵，地铁是好玩意，屡试不爽。

对的，沙区的交通问题，我认为核心在于地铁。

这东西在重庆，被统称为「轨道交通」

伴随着成渝经济圈和重庆向西，沙区的交通，应该说将迎来蜕变。

9号线一期和环线，大致将在明年全线贯通。

其中最重要的利好，在于「环线」。

 

环线，不是每个城市都有，纵观世界，那些最著名的地铁线路，无一例外，都是「环状」。

 

比如当年的伦敦。

在19世纪成为世界金融中心以后，伦敦设计了串联整个核心区的地铁环线。

（伦敦地铁环线）

莫斯科，一条环线，才能将复杂的放射型地铁，串联到了一起！

（莫斯科地铁示意图）

北京，1987年在二环路建成中国第一条地铁环线，现在是北京最繁忙的地铁线路之一 。

（北京地铁环线走向示意图）

由于承担了大量外围的换乘需求，人流量最大，环线，成为各城市轨道交通中的「王者」。

因为，辐射型+环线的设计组合，可以比单纯放射线状的设计节省10%左右的时间成本。

 

过去你可能需要去很多次换乘，但当有了环线，你只用环线+1，就够了。

很多人说重庆是一个没有中心的城市，但重庆的环线却更加有趣。

（环线内部分资源示意图）

如图所见，重庆的环线，串联起了重庆五大行政区，江北、沙坪坝、南岸、九龙坡、渝北，并包围了渝中半岛；

圈内串起了重庆主要的几大商业圈（三峡广场、华宇城、万象城、南坪、弹子石、新牌坊、江北嘴）；

串起了重庆最优质的学校（沙坪坝、九龙坡部分）、最优质的医疗资源（西南医院，新桥医院）。

可以说，环线，将连接起重庆人的工作、居住、读书、就医、购物、社交等，一切与生活相关的活动！

环线全线33个站点，有11个换乘站点！

什么概念呢？

如果你住在环线上，将能够便捷的通往主城绝大部分地方！

这一点的价值，我预计，当重庆轨道线路网基本成型后（未来五年左右），价值会快速爆发！

（环线站点）

同时，我们惊奇的发现，一条环线，居然串联着重庆北站、重庆西站、沙坪坝站三大高铁站点！并因此快速通往江北机场！

环线，可以称之为是重庆的「轨道之王」，改变重庆的格局。

 

环线影响最显著的，则是沙坪坝，三峡广场至重庆西站，凤天路沿途。

再加上9号线、27号线、5号线等，沙坪坝的交通，必然发生巨变！

• 商业版图

旧改、扩容、提档升级是重庆主城区五大商圈的难和痛。

但都在进步。

直言不讳的说，沙坪坝或许稍稍慢了点！

消费力旺盛的沙坪坝，到现在甚至还缺少高品质的商业中心和五星级酒店！

 

其他商圈，进展都很明显：

• 九龙坡，杨家坪加速旧改，第二商业中心万象城已名声在外

• 渝中，已经形成了解放碑+大坪+来福士三巨头

• 北面，观音桥扩容大刀阔斧，新光天地日渐成熟

沙坪坝，怎么破局？

 

应该来源于两方面。

一来，三峡广场加速迭代升级（天街TOD），并且向区府方向扩容；

二来，在凤天路，重庆西站门户，将新建包含33万方商业综合体（华宇城）的百万方体量的大型新项目，形成沙坪坝又一个商业中心！

（华宇城商业意境图）

这里预计两年后就能开业，从位置看，他是重庆西站附近，重庆向西的门户地标级项目！

沙坪坝，急需要这样的升级！

从华宇城的商业规划来看，有几个要点：

1. 33万方的总商业体量，有17万方会自持，我们知道，开发商敢自持商业，一是自信，二是确保了他的后期运营！

2. 恰好在环线上盖，形成24小时、全龄段、全业态的商业综合体

3. 打造全新五星级酒店

4. 投资近50亿！

 

华宇城距离三峡广场直线距离约3公里，周边配套资源异常丰富。两大顶级医院（西南医院、新桥医院）；名校（树人凤天、凤鸣山中学等）；还有重庆图书馆、沙区政府等城市量级配套。

环线凤西路站与华宇城几乎无缝连接，让他具备了地铁上盖物业的价值。

 

• 品质楼盘短缺

提到沙坪坝的楼盘，大家的关注都在西永和大学城。因为，核心区域，没有可开发土地了！

我们知道，按照重庆传统格局，沙坪坝和渝中、九龙坡的核心区是「传统主城核心区」，土地不是贵不贵的问题，是有没有的问题。

对于缺乏新房供应的沙坪坝核心区域，人们换房找不到目标的！只能往远去！

华宇城推出来新房的时候，我都很吃惊，沙坪坝核心位置，还有百万方体量的大盘？

这种楼盘，很吃亏，他虽然价值点明显。

• 传统核心城区，周边配套成熟

• 环线站点上盖

• 30多万新商业配套

• 重庆主城区近乎绝版的百万方体量大盘

但因为整个区域，只有他一个新盘，虽然产品丰富，既有精装中小户型住宅，又有投资用的公寓，但在造势上，比不过动辄10几个楼盘抱团炒作的新区。

 

我估计很多人，应该都不知道华宇城还有新房。

更不清楚他的价值所在。

而这，其实也折射出沙坪坝当前的境遇--需要让大家重新认识沙坪坝的全新格局！

 

3

机遇

在重庆向西的大趋势下，沙坪坝在大山右侧这一片成熟区域，拥有着「双高铁枢纽」！

重庆西站和沙坪坝站。

有人取了个新名词，叫这里是重庆的“城市会客厅”。

大概是基于三点：

1）以「凤天路」为中轴连接线的这片区域，成了周边海量人口抵达重庆后，看到的第一站；

2）成渝城市群，乃至陆海新通道国家战略下，沙坪坝的这一部分，将成为西南地区人、物、资金、信息的聚集地！

3）按照大的规划，有人测算，未来为一片区，或达到“3亿级别”的辐射人口！

于是，

传统商业中心，三峡广场，撑起了「沙坪坝站」那一端；

新商业中心，华宇城，恰好位于两大高铁站之间；撑起距离大约2KM处，重庆目前最大的高铁站「重庆西站」这一极。

这样一来，全新的重庆“城市会客厅”，因此出现！

再加上轨道环线；周边一系列成熟的教育、医疗配套；良好的人口基础。

沙坪坝核心区域的这一处价值，变得让人十分期待！