重庆交房季引发的思考！购房人必须知道这些关键所在...

（图片来源于网络）

2015年，理想主义宋卫平说：

“房地产从赚钱的角度来说，它已经没有了历史机遇，它一定是平均利润。”

2018年，郁亮说：

“活下去！”

2019年底，黄奇帆在“2020中国经济形势解析高层报告会”上说：

“再过十年，现在的9万多家房地产企业中，可能仅能留存1万家左右。”

实际上他们说的是一个事：房地产行业简单粗暴式发展，已迎来拐点；专业化、精细化、品质化发展，已然大势所趋。

理由是什么呢？

中国商品房的销售规模，在2018年达到17亿㎡，若按套均100㎡计算，一年就新卖出了1700万套商品房！

而我们知道2018年中国的新生儿数量一共才1500余万，2019年按非官方初步统计，较2018或还将减少300多万！

 

一边是房地产20年高速膨胀，数量达到峰值；一边是人口拐点到来，新增人口红利逐渐消失，支撑未来的住房需求主力转变为城镇化和居住品质改善之需求。

 

2019年底，重庆很多楼盘交房，有人欢喜有人忧。我也看了很多楼盘交房现场，有了一些思考。

其实作为购房者，关心的其实很简单，那就是建造出来的房子、景观、车库等硬件，有没有问题？以及开发商面对客户的态度，有没有问题？

 

换言之，一个靠谱的开发商，应该会通过严控房屋的外观、景观、公区等环节的质量和审美，以提升建筑品质，同时，基于人们的社区生活所需，提供相对应的服务，让大家体会到舒适感。

是这个理吧？

 

经过上一轮行情，其实普通购房者越来越有经验、有共识。

一个理想的楼盘，不一定非要靠多名贵的硬件堆砌，而是质量有保障、外观有颜值、服务有态度、承诺能兑现，实用、物有所值即可！

而一个理想的开发商，应该是那种“精而美”的类型！即：以精品项目为主，注重产品和服务细节！

 

实际上，自然有开发商已经意识到上述趋势了，比如重庆走出去的东原，他的很多做法就已经不是传统开发商的玩法。

其一，他虽然已经实现全国化布局，但并没有刻意追求“高周转式”的快速扩张！

其二，他已经实现了针对产品端比较复杂的8个质量内控的标准化体系；

其三，“童梦童享”和“原聚场”两个社区生活服务类品牌，已经国内领先！

我认为他是一个比较典型的“精而美”类型开发商。

 

我写过很多次东原，年底特意又看了几个新交房的项目，如江山樾璞墅、嘉阅湾、千屿，还有印江州。他们都有值得说的点。

分享如下：

看什么

我之前讲过，验房有三要素：

• 看环境

• 看公区

• 看细节

其中室内看的是质量，室外看的是品质。

【质量】是根本，【品质】在很大程度上会决定这个楼盘未来的升值能力。

最为关键的品质其实是我们回家动线上接触点，如小区大门、视线可及的景观、楼栋大门、大堂（及架空层空间）、车库，在很大程度上，这几个点的视觉品质感决定了小区的档次！

 

不负业主期待--千屿

千屿项目在茶园，距离规划建设中的重庆东站很近，由碧桂园、东原联合打造。

年底交房的是项目二期，小高层组团。

因为新区+限价等因素，千屿在销售时，性价比很高，小高层建面均价大约10000元/㎡出头。

但交房的场景并不比很多卖15000元/㎡差。

很多地方是超出想象的，主要也在于架空层、大堂、大门、儿童活动区等公区的打造。

 

如架空层，没有因为房价低而让人感觉在“简单应付”，虽然组团不大，但还是设计了不同的功能分区，有儿童游乐区。

（千屿 实景拍摄）

 

即便是下雨天，孩子们也能在这里做游戏，滑滑梯。地面增加了塑胶，更安全了。

还有休闲健身区。

（千屿 实景拍摄）

儿童专属的活动空间设计一直是东原的强项，交房实际呈现出来，就是这样子。

小朋友的最爱。

（千屿 实景拍摄）

据说为了提升入户品质感，特意在原方案上进行了升级、增配！大堂多处细节有调整。

（千屿 实景拍摄）

还包括对树形的选择也很严苛，据说第一次种植了一些乔木，效果不理想，就全部去除！专程赴外地重新挑选！

（千屿 实景拍摄）

 

对于一个建面均价10000元/㎡出头的楼盘组团，可以说，在成本、利润与效果呈现上，已经达到了很理想的平衡！

（千屿 实景拍摄）

城市别墅--江山樾璞墅

旭辉、东原联合打造的江山樾，在九曲河地铁站附近，紧邻九曲河湿地公园。住宅部分已经全部售罄。

项目自身有完善的硬件配套，比如集中式商业、体育公园，还引进有名牌学校。

最近交付的是江山樾璞墅，别墅组团。

 

别墅的重点，自然是看景观、用材和设计。

在这三点上，呈现出来的效果，是很直观的。

 

如景观。

即便是别墅，景观也是重要环节，因为优质的别墅，必然藏在景观、绿化的包裹之中，追求上乘的环境要素！

 

江山樾的景观层次感和色彩搭配很丰富，且修剪整齐，尽管是冬天，才交房，已经有了绿化包围的感觉。这一点不容易。

（江山樾璞墅 实景拍摄）

 

公区景观绿化又不单是环境，还有一个重要的作用是创造公共空间，为业主提供交流互动场景。当然，别墅的景观设计还要同时有利于房屋的私密性。

这是璞墅的一大特点，较宽的楼栋间距，以及一些被有意放大的公共休闲活动空间，这在别墅小区，并不多见。

（江山樾璞墅 实景拍摄）

 

在用材上，璞墅的外立面较多的使用了干挂石材，仿白洞石墙砖、水晶暖玉、帝皇石等品质感很强的材料，并通过和其他材料的搭配组合，既有了建筑的厚重质感，又符合现代审美。

还将景观和建筑更自然的融为一体。

（江山樾璞墅 实景拍摄）

 

细节上，我们看到外立面进行竖向线条的切割打磨，多了几分对称、细腻。

 

还让人意外的是璞墅的车库。

地面上，人车分流，地下车库，通过精装修营造出很好的仪式感和尊贵感。

比如入口处用了花岗迎宾石，地面用金刚砂+固化剂，坡道处做防滑处理；

地下大堂外部采用的铝板吊顶，两侧还装饰了木纹铝方通和玫瑰金单元门...

（江山樾璞墅 实景拍摄）

作为别墅组团，璞墅用料很足，比如外立面的设计和石材等用料、景观绿化、空间感、车库等，营造出城市生活型别墅的实用性和体验感。

理想的城市别墅，或许就是这样的！

细节升级代表--嘉阅湾

蔡家的大盘东原嘉阅湾很多人已经很熟悉了，他最新交付的是风华著B区，也有很多关注的点，包括细节升级、童梦童享、车库光厅、精装修等。

 

嘉阅湾是大盘，历经数年开发，如今已进入尾声，但我们看到最后销售的这些组团，实际上是在不断升级。

比如小区出入口。

（东原嘉阅湾 实景拍摄）

这是新交房组团的主入口，如果放在几年前的重庆楼市，几乎不会看到这种配置！

大片玻璃幕墙，很现代，很大气。

门前的景观带，采用银杏树阵排布，礼仪感十足。

原本嘉阅湾没有童梦童享，但基于大社区的实际需求，在这里新增加了约700㎡的场地，内置30多组儿童活动设施，打造出一处漂亮的儿童活动空间。

（嘉阅湾 实景拍摄）

俯瞰下去，丰富的玩乐设施组成“彩色的马”，像是一幅孩子的画。

东原孵化了6年的社区自主品牌—童梦童享，目前已迭代到3.0版本！根据孩子生理及心理游玩喜好更科学地规划了模块。

在嘉阅湾呈现的正是童梦童享3.0之地景系列！

（童梦童享系列）

嘉阅湾的车库也有升级。

例如入户光厅设计，车辆引导标识设计。

醒目的标识能帮车主能更加方便的找到行车路线，找到单元门。

（嘉阅湾 实景拍摄）

 

此次交房的组团是精装修交付，在交房前，东原专门组织了“工地参观”活动，目的就是为了引入监督和反馈。

（嘉阅湾 实景拍摄）

全国各地精装修交房几乎就没有顺利过，其实关键在于顺畅沟通、及时反馈、细节整改。

从实际的落地情况看，这里的装修是物有所值的！能为业主省很多烦恼。

精工代表--印江州

印江州是九龙坡网红盘，地价和房价都不便宜，而且带较高标准的精装修。东原、融创、旭辉联合打造。

一直以来他的关注度都很高，近期，印江州一期也有交房！

 

从交房实景看，呈现出来的精工品质，让人赞叹。

比如你看到这样的单元门，会是什么感受？

（印江州 实景拍摄）

双动线入户、金属格栅和挑檐、定制的楼栋标识...无论是设计、工艺，还是用材，都有很强的豪华质感！

在车库入口，我们看到了一座高规格车库应该有的样子。

（印江州 实景拍摄）

 

这一段的墙面、顶面都进行了精装，加上暖色灯光的巧妙组合，很像高星级酒店！

 

而当夜幕降临，穿过层次丰富的绿植，斜着看到自己的楼栋大堂时，心情或许都瞬间放松下来了。

（印江州 实景拍摄）

印江州的美图非常多，就不一一放了，是值得实地去参观的重庆项目！

总结

你发现一个特点没有？

有几个项目价格并不高，比如建面10000元/㎡出头的千屿，建面11000-12000元/㎡的精装嘉阅湾，就连江山樾的璞墅，300-400万级城市/公园/名校傍身的联排，也算便宜。

但他们呈现出来的效果，都不差！

是什么原因？

 

回到文章开头，在这个交房季，所有人都该仔细思考。

当行业规模到达天花板、当需求拐点来临，

作为开发商，如何做到成本、盈利与产品的平衡？修建出更优质的住宅？

作为消费者，我们又该如何通过科学的分析判断，挑选到适合自己，并能为整个家庭带来更舒适生活的优质住宅？