LPR来了，关系每个人的房贷！这么操作，或许更合适...

让大多数人云里雾里的LPR利率机制，登上了房贷的主舞台。

这意味着我们每个人都必须去搞清楚里面的门道。

2月29日，工商银行、中国银行、建设银行、招商银行等商业银行发布通告：

从2020年3月1日起，银行所有存量房贷利率的计算方式将发生改变，从过去基准利率*折扣的方式（简称存量浮动利率），转换为“LPR+点”或者“固定利率”模式，办理时间从3月1日开始至8月31日。

这意味着，庞大的存量房贷，将首次完成“锚”的切换，切换方式的选择权，交由个人。

选择机会只有一次。

 

关于LPR，这事早有通知，去年年底，就给大家打了预防针，发布了关于“LPR转换”的公告。但因为用语专业，计算方式较此前基准利率打折的算法也有了一定的复杂性，估计到今天，很多人还是没看懂，不知道转与不转之间的区别。

 

比如大家最关心的是老房贷月供利率怎么变？

之前的上浮或折扣，会怎么变，尤其是打了7折、85折的折扣怎么换算？还会继续执行优惠吗？

 

别急，继续看。

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首先，我们应该知道一个时间界限。

第一类，2019年10月以前已按揭买房的；

第二类，2019年10月以后通过按揭方式买房的。

 

他们的区别是，第一类朋友，执行的旧政策，房贷利率等于签约当时央行5年期定期贷款基准利率乘以折扣。

比如，2019年重庆二套房贷款通常会上浮20%，那么执行的利率就是（X*120%）

2017年以前，首套房贷款会打85折左右；（X*85%）

2009年时，房贷利率会惊人的给到7折的优惠！（X*70%）

 

签合同时执行的是什么折扣，直至贷款结清前，都会是这个折扣。

 

第二类朋友，则执行的新政策，即以LPR+点计算按揭贷款利率。

房贷利率等于5年期LPR加上或者减去约定的点数。

 

这里再解释一遍，什么是LPR？

 

LPR=贷款市场报价利率（Loan Prime Rate，简称LPR）。

每月20号，由中国央行授权发布，节假日顺延。

各银行实际发放的贷款利率可根据借款人的信用情况，综合考虑后，在贷款市场报价利率基础上进行加减点。

于是，我们去银行办房贷，银行就会以最近一个月公布的LPR利率作为基准，然后“加点”。

在LPR的基准之上增加基点。相当于过去是算乘法，算比例，现在是加点或者减点，算加减法。

1个基点=0.01%

100个基点=1%

比如最近的五年期LPR利率是4.75%，给你加100个基点，你的贷款利率就是5.75%。

 

当你签订合同后，加的基点就不会再变了，和老贷款的上浮下浮原则一样。

而LPR基准，买房人可以自主选择变或者不变。

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现在大家应该能理解了，LPR利率计算方式下的住房按揭贷款，实际上已经执行了，前几个月，是针对新办理的按揭。而3月1日起，对于所有过往的存量按揭贷款，算乘法的，一律调整！

因此，大家一定要搞懂，搞不懂，影响的是你自己的利率。

 

当然，存量转换，我们的选项有两个。

第一个：把贷款合同改成和新政以后购房者一样，房贷重新定价周期单位改为“年”，1年调整一次。（假设选定每年1月1日为重新定价日，那么应该留意上一年12月20日的LPR报价，决定下一年的月供）

第二个：和银行约定一个固定的利率，从此以后变成一个固定利率的贷款合同，降息加息和你再无瓜葛。

 

注意，只有这两个，不能维持原样。

那么我们应该选哪个更有利呢？

 

理论上，

如果你认为LPR，也就是利率水平长期看涨，那么选第二个。

选择「不变」，签合同时是多少就一直是多少，比如是5%，那么合同终身就是5%，即便LPR涨到30%，你还是5%。赚了。

但也有可能你签成5%，而后期LPR降到0了，但你还是5%。亏了。

 

如果你认为LPR长期看跌，那么选第一个。如果选择「变」，可以调整的周期，最短是一年，与银行协商约定。

那么，你当初签成5%，过了两年降到0了，你就调整为0，赚了。

反之，过了两年涨到30%，你也必须得变，亏了。

理论是理论。

实践过程中，结合国内外利率水平和趋势判断，我会毫不犹豫的选择转换为LPR±点，并且每年调整。

个人判断，利率水平不断下降的可能性更大。

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LPR利率由谁来制定？

为什么要LPR？

不是央行，而是由各报价行根据其对最优质客户执行的贷款利率，按照公开市场操作利率加点形成的方式报价。

目前我们的LPR报价行由18家商业银行组成，几乎包括国内全部的主流商业银行。

通俗的说，这18家银行会根据自己的资金成本和放贷政策，报出一个利率给全国银行间同业拆借中心。

于是，产生了18个报价，去掉一个最高的，去掉一个最低的，剩下的16个，按算法取平均数，就是每月的LPR了。

 

所以，LPR的优势是更加市场化，更加灵活，会根据实际情况依据多种因素，发生变化。

更真实更及时的反映利率。

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接下来，说说重点，老与新之间，该如何转换。

首先先明确一点，加点、减点一旦确定，就不会变了。

 

举个例子。

 

比如，麻友老张，刚需，去年6月看中了礼嘉的一套房，首套按揭，但征信还有点小瑕疵，去银行贷款的时候，上浮了15%。

那么他的房贷利率，就是4.9*1.15=5.635%。

而现在，最新的LPR报价是4.75%。

老王不选择固定利率，选了LPR方式，那老王的加点计算方式就是：5.635%-4.75%=0.885%（88.5个基点）

老王的贷款利率计算就成了：LPR+0.885%。

LPR会变，88.5的基点不会改变。

又比如，小明买房，16年赶的巧，加上人品爆棚，银行给他房贷利率打了个8.5折。

他目前执行的利率就是4.9%×0.85=4.165%。

安逸。

这一次，小明也选择了LPR方式，那么他的加点计算方式就是：4.165%-4.75%=-0.585%（-58.5个基点）

对，基点是能减的。

小明未来的房贷利率就是：LPR-0.585%。

LPR会变，但始终会减58.5个基点不变。

可以看到，不管你之前的贷款利率，是上浮了还是打折了，采用LPR后，因为加减点的存在，并没有变化，每个月该还多少钱，还是多少钱。

当年贷款利率高的，还是会高；利率低的，还是会低。

房贷利率只跟着LPR波动。

所以说，转换的重点，更多在于对“未来利率升降”的判断。

 

影响市场利率变化的因素有很多。

比如物价，当物价上涨，国家就有可能采取措施来提高利率水准，以吸引居民存款，减轻市场压力。相反，如果市场疲软，国家就有可能以降低利率水准的方法来刺激市场；

比如政策，市场利率是国家宏观经济政策中的重要调节手段；

比如资金的供求状况；国际经济的环境等。

 

目前，以发达国家为例，利率水平长期处于低位。欧洲部分国家，出现了0利率，甚至负利率。

所以对于购房者，虽然有点对赌的味道，但答案是不言自明的。