中央公园，速来，龙湖上车盘出现！

（中央公园 意境图）

可能很多人都不知道2017年以前的中央公园。

那是属于第一批跟投者的岁月静好。

 

空旷的中央公园，在重庆楼市存在感一般，争议性却不小，很多人叫他“两路的后花园”。

有一次，路过停了一会车，听到路边某楼盘很大的音响在反复播“爸爸去哪儿”主题曲。疯狂暗示广大爸爸快带小孩来公园玩。

 

那时的楼盘不容易。把“郊野度假风”都卖了出来。

普通高层套内8500-9000元/㎡+的价格，大致和北滨路差不多，周1-5，置业顾问闲的在售楼部拍苍蝇。

 

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其实我也算是后知后觉，2017年初才开始重点关注，调研了几次，发现这里，很不一样！

他一定不是两路的后花园！更不是郊野度假风...

 

当时区域内核心位置高层的主流价格，清水房大致在套内11000-13000元/左右，折合建筑单价，大约9000-11000元/㎡左右。

 

而从2016年底开始，区域的土拍，率先出现异动。

按照我划分的三个阶段，从2016年末开始，土地价格实现翻倍！

除开含商业的五块综合用地，中央公园楼面单价，实现6000-9000元/㎡，要知道，当时的房价，建面单价也就9000元/㎡出头！

 

我发了一篇文章说：速来，上车！

 

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天街、大悦城、吾悦广场、悠方...几大自带品牌商业体的开发商入局，虽有滞后性，但明显刺激了2018年行情。

 

最早入场的朋友，收获盆满钵满...

 

比如买了下面这些朋友。

（来源于搜狐焦点）

2016四季度，新房套内不足10000元/㎡入手。（建面大约8000-8500元/㎡）

2018年中旬，建面22000元/㎡+出手。

（来源于链家成交数据）

妥妥的，约2.5倍！

如果按首付3成，忽略2年利息，毛算一下，本金收益率，500%！

业主唯一的不开心，是买少了。

中央公园这一时期的价值崛起理由很简单。

 

其一，2017年9-10月份，中央公园连拍5块含商业地块，构建出两江国际商务中心--“超级商圈”的基底；

两倍观音桥？妥了。

（华龙网报道）

 

其二，地铁10号线开通的预示。

2017年12月28日，轨道10号线通车，地铁一响、黄金万两。人们掐指一算，规划中的5号、9号，也都很靠谱！

（截自两江新区官网）

区域内三轨交汇，黄金三万两！而地铁，又仅仅是众多配套的一个缩影，以及预示。

预示着区域配套的可实现周期，比我们想象的会更快。

轨道、超级商圈、超级公园、楼面价创新高等等因素交织在一起。

区域价值预期，得到越来越多朋友的高度认同！

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2019年以后的事，大家都知道了。

（大卫统计 来源于公开信息） 

2019年对于中央公园区域，是一个全新的阶段。

行情的发起者，仍然是土拍。

支撑土拍的，是各家开发商的调研报告和信心。

 

对于这个新区，各大开发商的理解似乎高度统一：龙湖、绿城、香港置地、融创、万科等等大品牌开发商，悉数到场参与“抢地游戏”！

 

• 最高楼面单价，接近12000元/㎡！（11748元/㎡）
• 区域楼面均价，接近10000元/㎡！
• “公园三环”地价，突破10000元/㎡！

从土地价值发展走势看，中央公园在众多新兴区域里，一骑绝尘。

（来源于重庆锐理数据）

 

于此同时，容积率，却在明显走低。

一边是降容，导致未来供应套数规模上，不可避免的减少；

另一边，是楼面价水涨船高，开发商热情高涨...

于是，公园开启了明显的改善+豪宅时代。

2019之后入场的开发商，几乎清一色低密系列。

区域内新房价格，默默的、普遍的去到20000元/㎡上下。

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那么，问题来了。

如此中央公园，他的未来价值空间还有多大？

如今，又还有没有什么机会？

 

第一个问题，实际上，不好答复。

 

区域当然好，定位高、规划新，加之天时/地利/人和，发展非常顺利，主管单位甚至开了个公众号，每周发布区域、尤其是“超级商圈”的建设进度。

但是，基于位置、配套、品质等因素，各个楼盘必然会有很大很大的分化，价值空间也完全不同。

 

我能做的，仅仅是分享。

分享一些方法、观点，还有楼盘资讯。

就比如最近几天，我的确发现了一个很不错的机会。

 

最近中央公园一个新楼盘很火，有一组数据：

 

6月份才第一次开盘，卖了2亿；

正常销售时，一天能卖4000多万！

 

是个龙湖的新盘--「公园时光」。

 

从位置而言，他在中央公园东侧，临近渝北区行政服务中心。

在地铁9号线兰桂大道和春华大道之间。

 

相比于其他中央公园项目，他有一个很明显的差异。

那就是周边的生活配套已经比较成熟了。

永辉超市、新城广场、电影院、星级酒店、学校等配套都是已建成的，并不需要再等待了。

（位置示意图）

 

交通方面优势也很大。

除了在建中的地铁9号线，这里距离金开大道很近，直线距离大约2000米，可以快速接驳金开！通达性相当不错。

（示意图）

 

从产品上而言，主力户型是套内80多㎡，三居室，带精装修高层。

一层楼6户，18层高，一个比较典型的龙湖品质高层社区。

因为楼层降低，较普通高层，舒适度也更好了。

（装修意境图）

在难得的区位上，兼得了未来的区域红利与当下的成熟配套；

作为中央公园区域少见的精装高层、龙湖北区唯一在售的地铁旁精装高层，同时又是地铁9号线沿途难得一见的高层新房。

他的受关注度一直很高。

 

那么，为什么说“最近，出现了一个机会”呢？

原因很简单，有个大活动！

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前天从朋友圈看到，龙湖在开展27周年庆“88嗨购节”，有很多活动。

特地去官微看了看具体优惠活动。

 

其中最有吸引力的，就是中央公园的公园时光。

--集团特批一栋楼，参与活动，建面单价14000元/㎡起！！

没看错，14000元/㎡起价；

地铁旁边，龙湖精装，高层！

而且是80多㎡，三房双卫户型，能完美的兼具功能性与总价控制的“超级硬通货”。

 

14000是什么概念呢？

 

与公园时光位置有些对称性的，在中央公园左下方，去年顶融抢下了一块地，楼面单价高达11748元/㎡！

位置不如公园时光的，距离中央公园直线距离大约2-3KM左右的，融创、海成，今年用10000元/㎡+拍下！

 

地价，往往是开发企业在多方评估、深度调研之后，基于预期做出的决策。

除了个别时候有人为脑袋一热的非理性现象之外，大多数时候，都很靠谱。

 

而地价，也是“价值驱动器”之一。

作为成本，他不可避免的会反映到未来1-2年新盘价格中。

 

于是乎：

10000-11748元/㎡楼面价

+税费

+资金成本

+建安成本

+龙湖装修

+龙湖物业

+串联主城4大商圈的地铁9号线

+可步行至中央公园

+商圈2站路

等等...

 

=14000元/㎡？

 

横向对比，硬生生的和附近一些新项目有了3-4000元/㎡左右的空间？

纵向对比，除去装修，仅仅比2017年小幅上涨？

 

心动吗？

 

我提炼了5个关键词：

中央公园成熟区，9号线旁边，149万起，龙湖精装，上车！

 

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中央公园的下一个show time，会在两年内。

 

理由有三：

 

其一，

2020年年底，中央公园商圈部分商业会具备提前开业的条件，2021年，“超级商圈”，计划开业！

购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、商务公寓...

（两江国际商务中心 意境图）

其二，

按计划，2021年前，意义重大的地铁9号线，1期将实现通车；

2022年前，涉及中央公园的2期，可实现通车。

（截自人民资讯官方账号）

其三，

现有的区域核心位置的住宅，将全部交付，区域会迎来入住高峰。

“人气小宇宙”爆发。

同时，更重要的，新房市场“万元楼面价”全面入场。

 

区域势能，全面爆发，成了顺理成章的事。

中央公园时间，来了！

在风口之上，在明确的价值预期之下，

公园时光，如今不多见的、北区龙湖80多㎡精装高层，有一栋特价...

 

于自住，于投资，中央公园，上车！