警惕第二顺位抵押：重复抵押贷款的信贷案例解读！

2020年11月，“仙境”市银监局对各银行机构以土地为抵押的贷款进行了逐笔检查，就筛查出存在重复抵押、虚假抵押、抽逃押品等问题的项目，督促银行机构对相关贷款进行信息核实和风险防范，并以此作为协调地方政府及有关部门重视解决此类信贷风险问题的依据。“橙子”银行一项目存在押品重复抵押，他项权利处于第二顺位，但该行各个管理环节并未发现，形成风险隐患，非常直观地展现了押品管理中各种疏漏，具有一定的信贷警示意义，值得进一步复盘和剖析。

案例过程

（一）授信发起

2019年12月20日，“橙子”银行为BZ宜居综合开发有限公司发起申请**万元授信总量，全部为项目贷款，专项用于借款人华佗广场棚户区改造，期限5年（含宽限期2年），以BZ金地建设投资有限责任公司355亩（约236953.1平方米）商业土地使用权（土地证号：**号）抵押。经“橙子”银行准入的评估机构ZA房地产评估咨询有限公司（具有房地产估价机构一级资质）预评估每亩均价**万元，总价**万元，为“橙子”银行贷款抵押，抵押率**%，认定贷款抵押物充足。

（二）授信批复

2020年1月，经《关于BZ宜居综合开发有限公司授信的批复》，同意为BZ宜居综合开发有限公司核定**万元授信总量，同意业务部门提出的贷款用途、期限和抵押担保条件。

（三）授信发放

“橙子”银行于2020年2月14日与借款人签订了抵押合同，评估机构对抵押土地出具了正式评估报告，评估价值调整为**万元,并办理了合法有效的国有土地使用权抵押登记，获得了BQ他项2020第**号土地他项权利证书。并于2020年3月一次性发放贷款。

（四）事后整改

同年4月收到“仙境”市银监局风险提示后，“橙子”银行对项目进行了再次核实。经客户经理现场核查及与客户沟通了解到，“橙子”银行抵押地块确实存在重复抵押的情况，该抵押地块已于2019年先行抵押给“锤子”银行，贷款金额**亿元，抵押期限**年，截止报告日，“锤子”银行授信贷款余额**亿元，“橙子”银行属于第二顺位。

“橙子”银行授信执行部对项目进行了风险提示，并汇同业务部门采取了相应措施。经与客户沟通，客户承诺尽快选择两块较好的地块替换抵押地块。两块地块位置较为优越，一块土地约67亩，在目前抵押地块旁边，另一块土地80余亩，在省级示范中学BZ二中附近，土地出让金已交，目前增加抵押物相关材料已上报至“橙子”银行风险管理部，6月初可办理产权登记，整体评估价值约**亿元，以保证“橙子”银行贷款风险整体可控。

风险分析

对本项目进行分析，从三个层面对“橙子”银行授信管理提出警示。

（一）押品本身存在风险

1、重复抵押风险。由于该抵押地块已于2019年先行抵押给“锤子”银行，截至2020年4月15日，“锤子”银行仍有授信贷款余额**亿元，“橙子”银行仅处于第二顺位，虽然属于合法范畴，但在贷前调查、审批、贷时审查环节中均未发现该问题，由于抵押物不足可能会导致项目风险。

 

2、抵押土地闲置风险。根据抵押物核查表的内容显示，该土地于2018年即已取得土地使用权证，但目前仍处于待开发的状况，存在因闲置而被政府无偿收回的风险。

（二）管理环节不够严谨

1、现场调查不够深入

商业银行应当重视押品调查。在信贷业务发起前，应由信贷发起岗对押品进行贷前现场实物调查，核实相关资产的状况及所有权属状况，如押品是否真实存在，是否被冻结、查封、扣押或被重复抵押等。在押品调查中，对公业务应保证由双人共同进行。本案例中，“橙子”银行客户经理在前期调查中对拟抵押土地他项权利状况的调查不够深入，特别是对拟抵押土地的抵押顺位问题的调查欠缺，其授信发起报告中也未对拟抵押土地的他项权利情况进行阐述。

2、批复流程较为仓促

分析发现，该项目外部评估报告出具日期为2020年2月12日，信贷审批通知书下达时间为同年1月29日，日期存在倒置现象，且通知书和评估报告中均未发现土地重复抵押问题（《土地估价规程》中要求“对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利详加说明”）。

3、评估报告审核流程不合规

信贷实务中，对于押品外评价值为**亿元（含）以上的重点项目，一般需在完成押品贷前核查与外评报告初审后提交给授信执行部押品评估中心进行终审，且终审有效的《押品评估报告贷前审核意见通知书》作为首次放款的要件。但检查中发现，押品外评价值高达**万元，该银行未报送终审，自行审核放款，存在越权审核问题。

（三）押品登记潜藏风险

调查中发现，在进行抵押登记时，登记机关颁发的他项权证原件“登记顺序”栏位中填写“1、橙子银行”，而未登记第一顺位的“锤子”银行，由此可见在登记中存在不规范现象，此案例中甚至不排除登记机关人员道德风险。

在实际工作中各分行也反映房地产登记部门，尤其是土地登记部门各地存在不规范现象，影响对抵押登记的核查。一是各地登记内容和形式尚不统一，部分地区在土地使用权证书原件中记载他项权情况，而有的地区不作记载；二是查询不方便，如该案例所在“仙境”市土地登记部门不提供查询服务，房产登记部门不能自行联网查询登记情况，部分地区申请查询后不出具书面查询结果，只给口头答复；三是提供查询服务的房地产登记部门查询费用高，且收费标准不统一。

管理建议

（一）加强押品准入管理

信贷流程中各个环节均有押品他项权利登记与调查核实的制度规定，但多个环节均未发现漏洞，说明在信贷流程中存在对押品的管理流于形式的现象，制度的执行有待改进。

首先，建议加强贷前押品现场检查和核查、外部报告审核或内部评估管理，在确保押品的合法性和价值充足性前提下再进行审批程序，以确保从源头控制风险；第二，商业银行要根据自身业务能力、项目的重要程度和风险情况进行分级授权审核或内评确保工作押品准入工作落到实处。

（二）充分调研做好登记

商业银行对当地不动产登记相关要求进行充分调研，收集整理各地不同的登记程序和登记要求，对登记进行业务指导。与登记部门充分沟通，必要时请银行业监管部门协调登记部门主管机关尽快完善登记相关要求，贷后能够提供方便快捷的查询方式和权威有效的查询结果，便于银行风险管理。