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本篇文章文字为3679，大约需要30分钟的阅读 点击预约直播 天主教教义把人类恶行归纳为“七宗罪”。推而广之，银行信贷经营也会面临诸多雷区，造成银行信贷风险的，我们可以称之为“七宗罪”。银行为防范授信风险，常倾向采用房地产抵押的担保方式作为第二还款来源，因为房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点，另外，依据民法物权优于债权的原理，如果对同一债权既有物权担保，又有债权担保（保证），理应先实现物权担保，再实现债权担保，所以选择房地产抵押也有利于对银行债权的保障。但实践表明，若判断失误或操作不当，这一风险防范措施反而会变成新的风险源，而这种认识或操作会成为引发授信风险的“七宗罪”。 房地产抵押物在降低贷款风险、减少贷款损失方面发挥着重要作用，特别是有着优质资产抵押的项目往往会成为各家金融机构追逐的对象。因此不少授信人员把借款人能否提供抵押物作为能否提供授信的主要依据，而不注重对借款人自身的偿付能力进行分析。事实上，借款人第一还款来源才是至关重要的，第二还款来源只是必要的补充。大量事实证明，当第一还款来源出现问题时，银行对第二还款来源的追偿往往是艰难并且很难如愿的。因此，过于看重优质房地产抵押等第二还款来源的认识误区成为引发授信风险的“原罪”。 1、房、地未一并抵押引发的风险。《民法典》第397条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”该条确定的“房随地走、地随房走”规则要求房屋所有权和土地使用权必须同时抵押。如办理房产或地产抵押时，房产与地产分离，没有同时进行抵押登记，一旦所占用的土地用途发生变动时，抵押房产的价值将灭失，所以为了确保房地产抵押的合法有效性，应尽量坚持土地使用权和房屋一并抵押原则。另外需要注意的是，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。在接受土地使用权抵押时，由于土地与上盖建筑物的依附关系，应注意对其后新增建筑物的抵押问题作出约定和处置。2、抵押物存在产权纠纷或债权债务纠纷。在贷前调查阶段及放款前，需要对抵押物状态进行查询以防范抵押物存在产权纠纷或债权债务纠纷，银行信贷人员须亲自到抵押登记机关现场核查抵押物的状态，不能简单的通过电话了解等方式而让抵押物状态查询流于形式。3、抵押权难以实现。根据《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，必须按照出让合同的约定进行投资开发，达不到法定转让条件（比如属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额的百分之二十五以上）的均不得转让。显然，面对这样的土地使用权，银行即使维权成功，也只能够以折价形式受偿，但问题还在于受偿以后抵债土地使用权如何处理。1、抵押权灭失。如《城市房地产管理法》对以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的土地有动工期限限制，超过出让合同约定的时间可以加征土地闲置费甚至无偿收回土地使用权。依此规定，土地长期闲置不用超过一年的，无疑会增加处置成本，削弱还贷能力，更为严重的是，一旦闲置期届满两年，土地使用权被国家无偿收回，抵押物就不复存在。2、《企业破产法》规定，法院受理破产申请前6个月至破产宣告之日期间对原来没有财产担保的债务提供财产担保行为无效。其次按照相关规定，对于纳入国家兼并破产计划的国有企业，其转让土地使用权所得必须首先用于支付职工安置费。另外《税收征收管理法》规定，如果企业在提供抵押之前就已拖欠税款，税务机关有权先于商业银行处置抵押物并就处置价款优先受偿拖欠税款，即便是商业银行业已处置抵押物或以折价形式受偿，税务机关亦有权在抵押物价值范围内向商业银行追偿欠税企业应缴的税款。3、采用在建工程抵押，因抵押人拖欠工程承包人的建设工程价款，造成抵押担保风险。最高院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的司法解释，规定工程承包人被工程发包人拖欠的建设工程价款债权，优先于抵押权和其他债权。所以应通过借款人要求工程承包商出具书面文件同意放弃工程价款优先受偿权，此外如果在建工程上存在留置权，须要求留置权拥有人出具书面协议放弃留置权。4、最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》对于个人住宅的执行设置了限制性条件，增加了银行的执行风险，该司法解释对银行不良资产整体水平的影响将可能是长期的。因此对以自住房产抵押且无法提供有效第二居所证明的，原则应不予接受。5、根据《外资企业法实施细则》规定，外资企业在经营期限内未经批准，其土地使用权不得转让，因此在接受《外资企业法》规定的外资企业以土地使用权抵押时，应取得有关部门的批准，否则在实现抵押权时将存在障碍。现有的法律、法规对咨询评估机构的评估失真责任追究不严，为虚假评估报告提供了生存空间；一些评估机构评估费用与评估价值成正比关系，成为虚假评估的利益驱动。例如：某银行曾经出现过评估公司对拟抵押商业房产价值严重高估甚至提供虚假评估报告的案例。另外，有些房产虽已拆迁，但权证在房产部门却可能并未注销，如提供虚假评估报告仍存在办理抵押的可能，所以应注重对抵押物评估价值公允性的考察及抵押物的现场核查。基层政府对招商引资的项目往往都有政策优惠，常采取土地按挂牌价格出售再按一定比例补贴，甚至将土地的使用权赠与企业的方式吸引新项目，但此类土地变现价值与评估价值偏离度往往较大；其次是部分专用性很强的抵押物如厂房、职工宿舍楼，交易市场狭窄，变现能力较差；另外一些特殊行业，如化工，尤其是基础化学原料制造企业的厂区即使被执行，一般也只能再次用于化工企业，而不适宜食品、农副食品加工企业，特别是受“退城入园”等政府区域规划的影响，很多土地的用途早已被限定，其变现能力会受到较大影响。因此在选择抵押物时，应以变现能力强的地处城区（地级市区、县城区）商住房地产或地处城区、开发区（国家级、省级）的工业用地和厂房为主，同时考虑到抵押物的通用性。抵押期限内如遇房产拆迁造成抵押物灭失，根据我国《民法典》的规定，抵押物灭失会引起两种不同的法律后果：其一，抵押权因抵押物的灭失而灭失；其二，因抵押物灭失而得的赔偿金，应当作为抵押财产，这时抵押权人仍可就该赔偿金而优先受偿。但拆迁款的赔偿，一般为先赔付再拆迁，如拆迁部门已与抵押人达成补偿协议并支付了动迁补偿款但并未告知银行，且借款人财务状况持续恶化、无其余可靠的第二还款来源，则银行面临无法追偿动迁补偿款的后果。所以应加强对抵押物的监管力度，如得知抵押物将被拆迁后，应与抵押人就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商，要求抵押人就拆迁补偿款优先偿还银行的债权、或者重新设定抵押权，并达成书面协议，提交拆迁人。如果双方达不成协议，银行也应通知拆迁人或者申请法院对拆迁补偿款予以保全，主动主张优先权。若在借款人仍正常还款，但抵押物已被拆迁的情况下，如果被拆迁人拒不就收到的拆迁补偿款偿还银行贷款，或者采取银行认可的其他补救措施的，应根据借款合同的约定，及时宣布贷款提前到期，并采取相应的诉讼保全措施。在无法追索的情况下，可以就拆迁人或者登记部门的零星过错起诉，要求其承担赔偿责任。 由第三方提供的房产抵押担保，应审慎受理，要注意审核借款人与担保人之间的关系与反担保措施，尤其要重点审核那些表面无对价的担保关系，关注授信资金用途及使用流向，防止名义借款人与实际资金使用者不一致，造成挪用风险。相对而言，房地产抵押方式属于安全系数较高的贷款担保方式，但这必须是以抵押物的足值、易变现和抵押权的有效性为前提的，且在操作中不能忽视第一还款来源。对房地产抵押物的选择，应牢牢把握“坚固耐用，不易毁损；通用性强，容易变现；价值稳定，不易贬值”的原则，同时加强银行内部管理及相关业务的学习、规范操作流程，才能真正让房地产抵押成为授信风险防范的第二道保障。
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