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咨询案例 银行与客户签订最高额抵押合同，约定以房产抵押物为银行对客户在2017年10月15日-2020年10月14日期间发生的最高限额不超过2000万的贷款债权提供抵押担保。2017年10月16日银行发放一笔借款期限为一年的1500万贷款。2018年10月10日抵押房产被查封，现银行打算对该笔借款展期一年，该展期行为是否会对抵押担保效力产生影响？ 法律分析 一、 最高额抵押物被查封后，担保债权确定，最高额抵押就转为一般抵押。 《物权法》第206条规定，最高抵押物被查封、扣押的，抵押权人的债权确定。该条规定的“债权确定”的法律含义就是此后债权人对债务人产生的债权不再属于最高额抵押担保的范围内。这与最高法院《<担保法>解释》第81条“最高额抵押所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后发生的债权”之规定是完全一致的。依据实务中通行理解，最高额抵押担保的债权确定后最高额抵押的法律属性就发生实质性变化，不再属于为将来不确定债权提供的担保，已转为为确定债权提供的担保，即一般抵押。具体到本次咨询的案件，案中最高额抵押物在2018年10月10日被查封，虽然此时合同约定的债权发生期间（2017年10月15日-2020年10月14日）远未届满，但案中抵押担保的债权已经确定，就是已发放的1500万元贷款及其利息费用等；此时案中最高额抵押担保已转为主债权为1500万元贷款本金及其利息费用等的一般抵押。 二、 就一般抵押而言，贷款展期不办理抵押权变更登记，可能会对抵押效力产生重大不利影响 本公众号2016年12月13日文章“关于银行贷款展期是否需要办理变更登记的风险提示”曾经指出，《不动产登记暂行条例实施细则》该细则第六十八条规定：债务履行期限变更的，当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证明、抵押权变更等必要材料，申请抵押权变更登记；即便此时抵押合同文本中明确约定了抵押担保的主债权变更（包括借款展期）的，抵押人继续承担抵押担保责任的，因该细则并没有对抵押合同另有约定的情形可以不作抵押权变更登记作除外处理，现行其他法律法规对这一问题也没有明确规定。由于该细则刚刚开始实施，这类纠纷还没有开始出现，暂时还没有这方面的判例，司法界对抵押合同另有约定情形下抵押借款展期是否必须办理抵押变更登记问题可能会存在争议，抵押人或其他第三人极可能会以《不动产登记暂行条例实施细则》前述抵押登记变更规定为由，主张银行的抵押登记存在重大法律缺陷，从而形成银行抵押权有可能灭失的风险。 三、 最高额抵押物被查封后，贷款展期可能导致抵押权灭失。 由于本案中最高额抵押房产在2018年10月10日被司法部门查封，该抵押已转为担保主债权确定的一般抵押。如银行打算对已发生的1500万元贷款进行展期，就应当按照一般抵押贷款法律风险管理的要求，就贷款的展期办理房产抵押变更登记手续。但由于本案中抵押房产已经被查封，《不动产登记暂行条例》及其《实施细则》对这种情形下抵押当事人能否申请办理抵押变更登记手续没有明文规定，实务中登记机关一般都拒绝办理变更登记。此时即便登记机关给予办理变更登记，但因实务中对贷款展期是否属于新发生债权，此时的变更登记是否属于为新发生的债权办理的抵押登记，这种登记是否会因违反物权法关于查封后的财产不得抵押的规定而无效，尚未形成通行的权威观点，我们认为，抵押权仍可能存在效力争议。总之，最高额抵押中的抵押房产被查封后，贷款展期无论办理抵押变更登记与否，抵押权的效力都存在争议，难以排除诉讼纠纷中抵押权被判无效的风险。
由于最高额抵押物被查封后担保的债权已经确定，该抵押已转变一般抵押，此时办理贷款展期，此时无论办理变更登记与否，均存在法律风险，我们建议银行此时不对有关贷款办理展期，除非债务人另行提供担保措施。  |
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