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11年前的今天（12月9日），在那轮港股破发潮中，佳兆业超额认购2倍，融资30亿元，成功于香港挂牌上市。 11年间，佳兆业的资产规模已从180亿增厚至如今的近3000亿人民币，上涨15倍，年增幅30%，跻身中国300强企业。  但这仅仅是一个开始。在“地产+城市更新+产业”的“三驾马车”驱动下，佳兆业这辆战车未来到底能跑出什么成绩，这是资本市场最为关注的。 一面是中国城镇化率达到60.6%阶段性高点后房地产市场进入“白银时代”的市场预期，一面是顶层引导房地产市场健康消费的政策环境，一些中小房企对未来，略显悲观。 “白银时代”真的无利可图？佳兆业有自己的回答。 11年前上市时，中国城镇化率仅为46.6%，房地产行业的前景一片光明。而截至2019年年底，我国城镇化率虽已经达到60.6%，房产开发规模达到创纪录的16万亿。但户籍人口城镇化率明显滞后，后续非户籍人口落户仍有望持续推进，产生强劲的住房需求，这是大趋势。 佳兆业集团首席经济学家刘策就曾在博鳌·21世纪房地产论坛上表示：未来房产开发的巅峰规模是20万亿，大湾区占到1/10。 佳兆业由此也用实际行动表明了自己依旧看好房产开发大势，尤其看好粤港澳大湾区及深圳先行示范区的未来。 截至今年6月30日，佳兆业土地储备约2680万平方米，其中约52.2%的土地储备位于粤港澳大湾区内。而下半年，佳兆业“囤地”步调不减，短短数月耗资数十亿在深圳坪山、广州南沙、惠州仲恺及惠东等片区拿地数块。  政策环境大变？但佳兆业看到的是机遇。 国家提倡让房子回归居住属性，这是大趋势，其背后隐含的是居住品质提升将成为消费者的核心诉求。牢牢抓住这“牛鼻子”便是突破当下困局的关键。 过去几年佳兆业不断提升运营管控水平和产品竞争力，打造出梦想佳、品质佳、优享佳及尊享佳四大产品线，并于全国各地落地东戴河栖樾台院子、徐州富春山居、广州佳兆业天墅、深圳佳兆业珑玺等高端人居爆款。 如今，佳兆业的品质深入人心，不仅产品被市场买账，还获得业界认可，去年年底获得“2019年度产品力地产品牌”。 在频频爆质量隐患的当下，靠着一流品质，佳兆业实现了品牌溢价。 不过，无论是在大湾区规划中提及的“宜居宜业宜游”，还是深圳建设社会主义先行示范区中的“住有宜居”，作为这个战场的主角，佳兆业确实担有重要使命。 上市11年间，佳兆业的城市更新这条道，越走越宽，这背后离不开资本的助力。 套用当下一热词，城市更新，它不香吗？香。 佳兆业过去三年的平均土地成本是平均售价的25%-35%，远远低于业界平均水平。而之所以能压到这么低，就是因为城市更新项目的存在，用时间，换利润。 那为什么房企们不都来做呢？刘策曾道出过真相：在从拿地到销售只有六七个月，一年就要实现现金流转正的行业平均投资周期下，有哪家企业可以忍受投入十年后才能收获。 虽然看好城市更新的长期趋势，但愿意投入时间、资金与人力的房企，却少之又少。而佳兆业为什么扛着这么多城市更新项目？ 一方面是佳兆业有资本市场支持，扛得住。 目前，佳兆业在全球拥有佳兆业集团控股（1638.HK）、佳兆业美好集团（2168.HK）、佳兆业健康集团（0876.HK）、佳云科技（300242.SZ）、南太地产（NYSE.NTP）、双林生物（000403.SZ）等6大上市平台，无形中，这个矩阵也在为佳兆业的旧改大业在资本市场上“背书”。 而也正是因为“25%-35%”这组数据，让各大券商又一直看好佳兆业的未来。这种资本市场与旧改大业的良性互动，已成为佳兆业做大做强的关键所在。 另一方面，这也是深圳赋予它的“使命”。 在深圳市场化经济中崛起的房企，谁还不会高周转，赚快钱，但佳兆业选择了这个“慢工出细活”的赛道。 按照佳兆业董事局主席郭英成的话讲 “佳兆业成立于深圳，贡献于深圳，也同时在回报深圳。”而佳兆业也是这样做的。 城市更新是场关于城市的空间想象，而以北京八分之一的面积，承载约2500万人口的深圳，让佳兆业始终在思考城市更新的未来发展方向，探索后发展条件下的城市化道路。 由上图（2019年深圳供地计划）可知，城市更新，已经成为深圳房地产市场的新增长点。如果没有以佳兆业为代表的房企执着于城市更新，很难想象地域狭小的深圳，如何在建设社会主义先行示范区的道路上迈出坚实的一步。  从1999年将一片杂草丛生的烂尾楼改成深圳布吉第一豪宅“桂芳园”，到2019年将深圳罗湖烂尾长达26年之久的新世界大厦焕然一新。20年间，佳兆业一直是深圳的“清创师”。 而今，仅在深圳市场，佳兆业就有112个旧改项目，面积达1155万平方米。这些地方，都在等着它的“神来之笔”。 现在，好像每家房企都要搞个多元化业务，但“玩”得好的还真没几家。多产业布局不是越多越好，毕竟地产主业是资金密集型产业，在资金流上很容易被多产业布局反噬！  目前，佳兆业已经不是单纯的一家地产公司，而是一家业务多元化的集团公司，集团的收入来源愈发多样，每一板块都在为集团贡献营收、贡献利润。 以物业板块为例，凭着房产开发与物业服务的上下游关系，让佳兆业美好在上市时就大放异彩。 2年前，佳兆业分拆物业在香港IPO，当时便实现超20倍认购，力压行业同期水准。而股价也从5块多港币一度飙升至近40元港币，资本溢价能力的背后，说明佳兆业的业务价值、行业地位及发展战略收到投资者与国际机构的高度认可。 而根据今年上半年的财报显示，物业板块实现营业收入7.41亿元，同比增长32.7%；实现毛利2.5亿元，同比增长30.9%；同时，归佳兆业集团的净利也增长三成。 目前，佳兆业旗下，除了商业、酒店、物业等常规公共配套服务外，2012年还涉足了旅游、文化体育等。2015年后，佳兆业又进军大健康、高科技等技术领域。时至今日，佳兆业，不仅定位做一个“城市公共服务商”，同时还在深耕科技、医疗等实业项目。这些板块的价值挖掘与市场开拓，都将为佳兆业的业绩进一步增长打开空间。 刘策也不止一次公开强调：佳兆业的初衷是希望通过产业平台的搭建，为城市更新，为地产赋能，将城市运营里核心产业部分做实。这是佳兆业构建“地产+城市更新+产业”驱动业绩的精髓所在。 当然，从另一层面讲，'三驾马车'的开跑，也意味着佳兆业从战略层面已经开始考虑如何降低房地产市场的周期性风险，如何实现企业可持续发展。在这一大前提下，对于佳兆业来说，千亿不是难事，十余年间稳步消化2.6万亿旧改货值亦不是难事。 也正是看到了这一点，国际三大评级机构纷纷看好佳兆业，标普重申「B」评级，惠誉确认「B」评级，穆迪重申「B1」评级。 |
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