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“我这一年最累的是各种解释，不停的普及，不停的解释。”陆主任喝了口茶，略有疲惫地说道。“我们这一届已经换了三个主任了，我走的时候不会留一点尾巴，还要给下一届创造空间。” 推行“空中百草园”项目受阻后，陆主任是真的觉得累了。 自从2019年02月25日备案到证，本届浦东爱建园业委会已经经历了三任主任。同一届业委会接连换了3个主任，这种情况在上海，不说独一家，但确实很少见。 园林小区不再园林 “我没想到多年之后搬回来，小区会成这个样子。一个‘国际社区’，入园的道闸只是一根晃悠的横杆，只要想进我们小区‘串门’，就可以直接进来，保安不会有丝毫阻拦。”陆主任说道。 （小区道闸的新旧对比） 见首不见尾的紫藤长廊，紫藤花越开越少；车库顶上的杂草齐腿高，曾经绿茵茵的草坪上长出了马根草；沁芳桥前曾经叮咚的人造山泉成了畜养蚊虫的死水。四个凉亭白蚁蛀、顶棚掉、马蜂做窝，夜里一片漆黑。 “停车乱象丛生，甚至保安都能买卖车位，而且，每个月至少有一起精准盗窃案，派出所都不知道约谈我们多少次了”。回想起爱建园当初的美好，“衰败”的现实着实让人难以接受。 “政通人和，百废俱兴，欲重修爱建园，复其容颜”，第二届业委会全体成员达成共识。 主任都去哪了？ 带着复兴爱建园的雄心，2019年1月初第二届业委会上任即准备行动，结果等着他们的，却是领导班子的动荡。 爱建园积弊多年，想要整修自然不是一件容易的事，面对园林环境重塑、小区规章重建、物业人员整顿和硬件设备整修几块大头事项，业委会内部出现了分歧，满腔热情的第一任主任雄心壮志，想通过一揽子方案解决问题，可久悬不决的问题又怎么仅凭一朝一夕的改变就得到解决呢？整修方案一经提出，便遭到业委会其他同事的反对，面对众多复杂的意见，第一任主任只好辞职走人。 这个烫手的山芋便递给了第二任主任。随着各项工作的的深入推进，业委会班子发现了这些问题产生的根源——老物业YQ。浦东爱建园自2002年建成，便始终由YQ提供物业服务，久而久之，也渐渐显出疲态：公共设备的更新不再进行，小区闸门成了形式，各类人员随意出入成为常态，楼门脱漆、草丛疯长，原来的景观在风吹日晒下脱色的脱色，凋敝的凋敝。曾经浦东有名的“国际社区”成了“国际社区中的贫民窟”。 “换掉物业”，业委会班子的共识达成了。可随着工作的深入，他们发现，其中的水，深得很。 原来，小区的开发商成员和物业老总都住在爱建园，因为亲缘附带关系，这些人享有免费停车、免交物业费等一系列特权，进而聚集成一定规模的既得利益群体。第二任主任面对这个情况，日夜操劳，结果在决定召开是否续聘业主大会贴出公示的第二天心脏病突发住院，只好卸任，离开业委会。继而又有一名委员在业主大会前夕辞职，业委会只剩下4人，离不合法只差一人之距。至此，业主大会还要不要继续？小区又该何去何从？ 发动业主 公开招标 换掉物业 回归秩序 “前任主任住院，作为副主任的我立马被推到了台前，物业靠不上，居委保持中立。业委会能依靠的就只有广大业主。”初入台前，陆主任立刻明确了局势。 1. 发动并培育志愿者，凝聚小区的善意力量。基于对业主大群的深入观察，陆主任意识到，必须“凝聚一批，团结一批，了解一批”，要招募业委会之外的志愿者。通过微信群聊等方式，上任三天，陆主任便招募到53个志愿者，请到有物业管理经验、对小区“前世今生”比较熟悉的老业主给志愿者进行会前培训，使志愿者意识到小区有哪些问题，如何改善，规范的操作流程是什么。自此，一个自发的、充满热情的志愿班子凝聚成功。 2. 合理表达诉求，号召业主行使权利，给小区一次公开招投票的机会。陆主任利用原先在宣传部门的丰富经验，在业主大会启动前，做了数个条幅挂在小区。然而，条幅一经挂出，不到半小时就被剪掉，面对这种“知道是谁干的又不好作声”的情况，陆主任没有后退。随即，业委会出具了“告广大业主同胞书”，在文中深切地表达出对小区衰落的遗憾和惋惜，希望广大业主明白业委会的宗旨和想法。为了唤起大家的权利意识，业委会成员和志愿者们挨家挨户敲门宣传。 3. 见招拆招，坚定作战。关于更换物业的业主大会召开期间，老物业鼓动业主带律师约谈陆主任，认为小区发票行为存在误导，要求复盘。面对不合理的要求，陆主任毫不畏惧，欣然前往，经过复盘，并无违规。后来，微信群中又起了舆论，某业主用天眼查发现陆主任名下可能有几家装饰公司，认为其与更换物业之间可能存在关联交易，要求取消陆主任业委会资格。针对主任的调查再一次开始，结果证明不过是同名而已，在这期间，陆主任面对种种攻击，一直坚定不退缩。 4. 规范投标流程，成功更换物业。业主大会召开后，更换物业的议题以高票通过，成为小区的共识。陆主任与业委会班子在周边小区展开广泛的调研，就物业费用价格、小区工作情况、现有市场状况等做了细致的摸排。经过公开招标。FX物业中标，并于2019年10月01日进驻爱建园。 换新颜 焕生机 “用最差的工具砍倒一棵大树，最慢不过一年，可清根松土却要多年的功夫，再说了，谁家搬家装修没个一两个月，咱们这么大的小区，给半年时间整洁不为过吧。”新物业进驻后，陆主任清楚地认识到，积弊多年的小区不可能一夜换新颜，总归要有个过程的。 （小区花园的新旧对比） 1. 锻造优质志愿队伍，凝聚小区善意力量。新业委、新物业、新思路吸引了大批志愿者加入队伍。由各领域专家、老总、先进人士组成的爱建志愿队围绕电梯、弱电、道闸、监控、工程和绿化等组成专项工作组，群策群力，共同规划。小区乱象是一团一团的，整理起来却需要一项一项做。新物业还在适应期，面对复杂的人员情况、车辆管理和混乱的垃圾收集点，尽管做好了准备，也仍是始料未及的。“咱们71人，一人出一个帮助改进提高的主意。”志愿者的队伍扩编之后，新物业与业委会密切配合，大家的意见汇聚了，各项解决方案也浮出水面。 2. 业主带头，共同规划。志愿队中最热心的一位业主——老孙，某外资电梯公司服务部总经理，凭借自身的丰富经验冲锋在前，从最擅长的电梯领域开始，即便是台风天，也冒着狂风暴雨查看电梯轿厢的渗漏，在酷暑夏日更是汗流浃背亲手擦拭电梯油封，光这一项便为小区省下十几万维修资金。从电梯改造入手，到跨界门头施工，小区的环境得到改善了。曾经被租客嫌弃的“拆迁房式”破旧的门头换了新颜。“有的业主质疑造价、有的业主嫌弃颜色”，这都无妨，业委会经得起监督，能够开始关注小区，就是对小区爱的基础。 （小区楼门的新旧对比） （小区电梯改造情况） 3. 要做物业的好朋友。物业服务整体不是高利润行业，要改善小区就一定要留下优秀的员工，更何况小区的物业费远低于同区域的情况下，更要营造“人情社会”，温暖小区工作人员的心。业委会和志愿者们行动起来了，万家祥和的节日里，志愿者们也没忘记还在一线服务大家的员工，年三十，元宵节，为在一线的员工包红包，送一碗热汤圆。疫情期间，全员紧张，小区作为疫情防控的主要阵地，其中辛苦是可想而知的，陆主任带领志愿者不时为小区员工送上面条、饺子。“除了监督物业外，更要关爱员工，帮助物业留住优秀员工”成为这一届业委会的共识。“家里请个保姆，与其坐着颐指气使地指挥，不如带着她熟悉环境，一点点做，主人啥也不做，给钱再高也不会贴心。” 在业委、物业和广大业主的齐心协力下，爱建园从十多年的沉寂中慢慢的苏醒过来。小区不仅是自家的前庭后院，更成为了修身养性的道场，“话说治国平天下的千古没几人，而格物致知修身齐家却是人人可为，也是人人该为。”陆主任说。 “改革”进入深水区 随着物业的更换，小区似乎也开始呈现“万象更新“的盛景，陆主任首先盯上了小区种种凋敝的景观。重塑绿植，规范美化，向最初的爱建园看齐。陆主任亲自带着工具，丈量小区每一寸土地，“随便说出小区的一棵树，具体在哪，情况是什么我全知道”，陆主任讲。“杂草乱岗”被平整了，十几年没清淤的水池换上了清水、养上了金鱼，藏污纳污的灌木丛被清理了，珍贵的云石露出美丽的容颜。为了人们夏夜有个安逸的环境，小区整修重建了凉亭，再规划散步的小路，夜景灯也逐渐配置完备，宜居的环境似乎又回来了。因为垃圾分类的时间限制，许多业主都深感不便。在“解决业主痛点需求”的宗旨下，爱建园业委会同物业共同筹备湿垃圾回收小队，每日晚7点到10点上门回收湿垃圾，大大便利了业主的生活。原来一进小区扑面而来的泔水味不见了，“我是个嗅觉敏感的人，天气暖和的时候，小区每个角落都能闻到花香。”陆主任自豪地说。 大刀阔斧的整顿开始了，面对新物业，业委会制定了详细的考核指标，定期根据相关重点考核。业委会的高度重视配合物业的精心维护，不仅小区的景观得到了改善，车辆道闸与自动门安装，老旧电梯维修改造，排水整改等一系列大工程都得到推进和完善，甚至在年末公共收益账面上出现了一百多万的结余，这在之前是想都不敢想的事情。 “小区秩序的恢复也是一场改革，现在进入深水区了”，面对停车乱象。陆主任发现真正让业主夜半归来却无处可停的原因是大量外来车的涌入。原来爱建园的停车收费价格较低，周围小区的很多人选择把车辆停到爱建。那是谁把小区的福利送给了外人？陆主任发出疑问，很快她便找到了答案：“是制度！”没有精准数据支撑下的车辆管理制度，成为物业和有关业主有利可图的漏洞。业委会开始组织志愿者梳理原有登记的车位，在核准数据的情况下，正紧锣密鼓地论证车改方案，准备在近期推出1.0版本的小区车辆管理规约和阶梯收费方案，并将出售房回归的业主大会和拓展边角地的车位，按照公开公平的原则分配给没有固定车位的业主。 “我们小区的房价在2002年销售时就比对面低一千元一平方，十几年来始终比周边小区低，差距最大时一平方相差两三万。今年到上个月首次超越了周边楼盘，有的高出了一万多。业委会应该也是小区增值的要素之一。”陆主任高兴地说。 延续 传承 开拓 “现在还是有很多人不关心小区，我想唤醒更多业主参与小区建设，就像带小学生、幼儿园小朋友一样，业委会主任有点传道授业解惑的责任在里头，还要帮助业主塑造良性的理念。”自从去年6月份上任、经历过种种“大事”后，陆主任有些疲惫，面对未来小区的监控网络改造、车位规划等问题，陆主任感觉重任在肩。 “要成为一个优秀的业委会主任，要有柔软的身段，要把自己修炼成一个球形，与任何一种类型的业主接触，都不至于伤到彼此。”面对各种蛮不讲理、鸡蛋里挑骨头甚至恶毒攻击的行为，陆主任应对自如。 “业委会重要的是一个传承，我们从第一届学到的经验要继续延续到下一届。志愿者就是我们业委会班子的后备力量，我们新增补的三名成员都是志愿者中的积极分子。”对于业委会内部老中青成员的搭配，和持续健康发展的问题，陆主任有着科学的认知。 为了复兴爱建园，让小区重新焕发生机，业委会班子做好了长远而周全的计划：“半年整洁，一年有序，三年雅致”。他们将继续为之奋斗！ |
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来自： 阿福根 > 《物业、业委会、志愿者》
