【原】日本房产投资-单户投资和一栋投资的优缺点分析！

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单户投资和一栋投资的优缺点

单户投资的优点：

1、投资成本低，流动性强

房产价格相对便宜，投资成本低，也容易脱手。

2、分散投资风险

购买不同区域的数套不同房产，可以分散投资风险。

3、日常管理和维护较省心

公寓由管理组合和管理公司统一管理，管理和修缮制度完善，使房产不容易老化折旧，日常维护较省心。

单户投资的缺点：

1、资产价值低，银行的评估价值低

建筑物下面的土地不是全部属于自己的，因此有资产性的只有建筑物，一旦贬值就很难恢复其价值，尤其是房龄旧，地理位置差的公寓更是如此。

2、房产独立性较差，装修自由度低

对于室内装修的自由度较低，重要部分改装需要经过管理组合的同意。

3、每个月有固定支出

即使房屋是空室，每个月也需要缴纳管理费和修缮基金，这部分固定支出会直接降低净收益。

4、实际回报率并不高

因为单户公寓的租金有限，每个月的租金收入里扣掉管理费，修缮基金，装修费，各项税金后，净收入并不高。若是贷款购买的情况下，更是所剩无几。

5、租金收入变0的风险高

比起户数多的一栋，单户公寓的投资，一旦空室，租金收入就为0。

若仅投资一套公寓的情况下，空室风险是0%或100%。

一栋投资的优点：

1、资产价值高，容易得到银行融资

土地和建筑物归自己所有，即使建筑物老化折旧，土地的价值还是存在的，在法律允许的范围内可以考虑改建，增建，重建，尤其是位置好的一栋，担保价值高，比起小户型公寓，更容易得到银行融资，还可以期待资产升值

2、房产独立性强，装修自由度高

一整栋都归房东所有，在室内外装修设计方面自由度较强，房东可根据目标租客群体的喜好，进行装修和翻新，使自己的房产在众多房产中脱颖而出。

3、租金收入多，经营效率高

一栋楼里有若干个房间，因此租金收入就多，另外，一栋楼集中管理和修缮，可以批量操作，提高经营效率。

4、租金收入变0的风险低

因为户数多，如果没有特别重大的事件发生，则不会有因为空室导致租金收入变0的风险。

一栋投资的缺点：

1、房产金额较大，流动性低

房产金额大，初期投资成本较高，需要投资者有足够的资金实力，这也导致投资者急需现金时，出售房产，资金变现的周期较长。

2、获得较高收益的同时，也面临较大的风险

房产规模大，金额大，户数多，租金收入也多，根据收益与风险对称的原理，遇到自然灾害，不可抗力时房产面临的风险也就越大。投资者可能获取较高收益的同时也面临较大的风险。遇到自然灾害，不可抗力时比起公寓是所有业主一起承担相比，一栋楼的业主只能是自己承担风险。

3、修缮维护成本高

房产老化和自然灾害等因素使建筑物贬值时，修缮和装新需要较高的费用。

4、租金下跌，房产贬值的风险

房子老化等问题引起招租能力下降的话，租金也随着下降，就达不到预期的租金收入，房产价值也随之降低。

END

小白聊日房

日本宅建士-小白

对于同一个房产，张三有他的说法，李四有他的侧重，

作为一个在日本从事多年房产投资行业的经验者，

          我想把我所知道的知识传递给大家，希望海外的投资者在投资的道路上，

 多一点收获，少走一些弯路。