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买房投资的时候，我们常常遇到一个问题：在租金回报率（rental yield）和房产增值（capital gains）之中，到底应该怎么做选择？ 当然...... 理想状态下是我们的房子租金回报率也高，增值的潜力也大。但是，理想和现实总是会有差距的……并不是所有房产项目都可以同时满足这两点。 今天，我们就由一个例子来跟大家聊聊回报率和房产增值的考量。 以下是一位英国本地人在选择投资房时提出的问题： “我现在手上有5万2千英镑想要投资买房。我本身在伦敦工作，但我在曼彻斯特长大，所以我对那边也挺了解的。现在在伦敦我有一套自住的公寓，我现在拿不准主意是在伦敦再买一套房呢，还是回曼彻斯特买一套。这套房我准备长期持有，想要有一个比较好的回报，我听说在曼彻斯特买房的租金回报率会比较高。但是，伦敦的房子在未来好像增值的空间会更大。我现在该怎么选择呢？” 以下是The House Crowd和Frazer Fearnhead的回答： “首先，实话说，在伦敦，就算全部拿这5万2前英镑只去付首付，也买不到什么看得过眼的房子（请允许我做一个悲伤的表情…… 真的没法子）。不过，的确伦敦的房子增值潜力会高很多 。但是，房产的增值总是一个投机性的东西，没有人会知道房价到底会不会涨，到底能涨多少。而且目前很多人觉得伦敦的房价已经到了一个比较高的点，现在不确定的因素也很多，房价的走势也很不明朗。反倒是曼彻斯特等北部地区的租金回报一直都很稳定（这对于你所想要的稳定的收入很重要），但这种房产，增值的空间就比较小。 对于地区的选择来说，选择一个你熟悉的地方是正确的，至少你能准确分辨哪些地方是值得投资的，而且如果你有家人朋友在的话，也能帮你打理照顾一下房子。不过毕竟你在伦敦生活和工作，在曼彻斯特投资买房的话也可能会有这样那样的问题，这个时候就需要你去找到一个靠谱的租赁中介和一个靠谱的租客了。 其实，曼彻斯特地区是一个租金收益和房产增值表现都比较好的地区。而且这里有挺多海外投资客的活动，特别是德国和中国的投资者比较活跃。 综合以上几点，我们给你的建议是在曼彻斯特相对比较靠近市中心的地方，贷款买一个公寓，租金的收益和房价的增值都会比较好。 要注意的是，即便是选择到了最好的区域，管理一个buy-to-let的房产的花费还是挺大的，像是中介费、公寓的地租、物业管理费等等杂七杂八的费用都得算上。所以要计算扣除这些开销之后的净回报率。而且，明年开始，关于贷款利率减免政策也会有所调整，那就意味着投资回报率的进一步压缩。 这个时候，有另外一种投资选择，众筹买房投资。这种其实说白了就是以房屋为投资主体的资产投资，跟我们买基金什么的是一个道理。也是房产投资的一种形式，不过免除了贷款和维护的成本。而且投资这种产品，可以分散投资，比如买10个这种投资产品作为一个组合，比投在一套房子上风险就小很多。而且这样十个产品一起，一年的回报率可以达到12%左右。当然，这种投资也是有风险的，所以还是需要自己去做一番研究和甄别。” 这个例子究竟说明了什么呢？ 房产圈想借着这个跟大家聊聊租金回报率和房价升值capital gain的取舍。 首先要大概了解到自己的投资偏好 习惯并喜欢北上广这样的房价涨幅，虽说海外没有哪个成熟发达国家的城市可以实现国内这样疯狂的升值，但是纽约和伦敦长期以来是全世界高级别投资者最爱的保值增值的国际化大都市。在抗风险能力和升值潜力上，的确无法匹及。所以不一定非要选择英国其他的城市，喜欢大城市的稳妥就选择伦敦； 其次要了解自己的投资周期 如果投资时间比较长，可以选择回报率比较高的地区（比如曼彻斯特或者伯明翰），这样来说我们在持有房子的期间所获得的收益也会相对比较稳定比较多。那如果投资周期比较短，就建议大家选择增值潜力大的地区（比如伦敦），因为在短时间内，还是靠房子本身的增值收益来得多来得快。 ------- 我们是英国房产圈，一个靠谱，有料，不忽悠的英国房地产公众号 |
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