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你好，这是一篇《购房攻略》。文章的大部分内容，诸如统计数据、趋势判断等，均来自于北大国发院徐远教授的《房地产特辑课程》。对其中一些关键点，我自己也做了相关的备注和分析。 文章根据徐远老师课程整理的购房策略，提出并解答了3个问题。在文章末尾有这3个问题的“总结版”，可跳过文章中的数据和计算，方便直戳重点。 · 正 · 文 · 来 · 啦 · 买房一直是劳动人民的心头大事。针对买房，总结下来大多有这三个方面的问题： 1.房价有没有泡沫，跑得过通胀吗？ 2.这笔买房钱能不能投资，能不能租房？ 3.房价怎么涨，房子怎么买？ 接下来逐一解答这三个问题。 问题1：房价有没有泡沫，跑得过通胀吗？ （1）关于泡沫 可以用基本的“供求关系”来看。供给少，需求多，则房价上涨。以北京和纽约为例。 需求：北京是中国的政治文化经济中心，也就是三个中心；纽约是美国的经济中心，只有一个中心。这表示北京的资源多于纽约，而买房买的是就是地段（资源）。北京人口又多于纽约人口，从需求面讲，北京的需求更多。 供给：北京的有效住房要比纽约少。原因在于闲置率较高，有些房子是国家机关、事业单位旗下的非卖品；另外城市规划要求北京的楼房限高，而纽约曼哈顿房屋很高很密集。从供给面讲，北京的供给更少。 供给少，需求多，北京的房价应该高于纽约。而事实上，对比相同区位和档次，纽约核心区均价14万（人民币），北京平均8万。 假设中国经济平稳发展的话，那么北京的房子投资潜力还很高，房价高不代表有泡沫。将这个“供求关系”用在其它城市，也能够进行大致判断。 衍生问题：没有泡沫，政府到底在调控个啥？ 调控的是房价的增速。涨还是要涨的，但不能涨得太快。2015-2017年，国内房价增速很快，是这次调控的直接原因。 （2）关于通胀 先说明通货膨胀率的概念：货币超发部分与实际需求量之比。比如实际需求量为100元，实际发行量为110元，那么通胀率为10%。
在这个正的通胀率下，原本的100元实际上贬值了，实际价值为90.9元。
回到正题，2000-2016年我国平均通胀率2.7%，央行统计2017年通胀率为7.5%，也就是说，只要在2017年你的投资回报率超过7.5%，才不会亏钱。 用房价来衡量，假如2017年初房价10000元，到了年底，需要涨到10750元才不会亏钱。
在买房的角度，计算房价变化，可粗略估计是否能跑赢通胀。上述公式为理想情况下，实际数据需要考察当地城市的价格变化，以及央妈的最新动态。
问题2：投资或者租房划算吗？ （3）关于投资 央行统计2017年通胀率为7.5%，也就是说，只要在2017年投资回报率超过7.5%才不会亏钱。 举个例子，余额宝每10000元每年收入405元，其回报率可简单计算为4.05%，比同年通胀率7.5%要小一点。部分P2P金融产品，回报率能达到10%以上，就跑过通胀率了。 其他理财产品均可以粗略估算收益，常见的“七日年化收益率”，可以等同为该产品一年的投资回报率。
（图为某定期理财产品收益率） 合理分配自己的资产，通过理财的方式有机会跑赢通胀率。 数据表明，从2003到2017这14年时间里，房价增长10倍。如果首付30%，也就是3倍多杠杆的话（1/30%），房子就涨了30多倍；相比股票增长在5-6倍，基金债券增长在1倍左右。相对来说，如果都能赚到收益，投资房产收益会多一些。 杠杆：可简单理解为乘法，用较少的资金乘以杠杆获取较多的资产。比如想买一套300万的房子，自己出了60万，借了240万慢慢还。那么这个杠杆就是300万 / 60万=5倍。杠杆越高，风险和收益就同时变高。为防止金融风险，银行等机构会对杠杆进行限制。
（4）关于租房 租比买便宜，只适用于短期。长期来看，购买会比租金更便宜。 举个例子，假设月租1000元，租金每年增长5%，租30年和70年后，租金会涨到4.3K和30K，对应年租金5万和36万。
这里假设月租每年都在按照5%增长，实际上数据统计全国城市增长率在6%以上。数据只做推论，有较高的假想成分。 这只是一年房租，也证明只允许短时间租房。长期看来，买房是一次性买断未来很多年的租金和通胀。 问题3：房价怎么涨，房子怎么买？ （5）房价怎么涨 买房的目的，不仅为了生存，更要为了增值。 影响房价的因素有挺多，最基础的、也是最容易理解的就是“地段”，好的地段房价都是在不断增长的，譬如北上广深，也包括一些珠三角长三角周围的城市。 除了地段，外来人口的多少也能反映一个城市的规模和资源聚集能力。人口多样构成了更复杂的分工，每个人都有生存的机会，随即产生购买力。 除了“地段”“人口”这两个比较明显的影响因素，还有一些不常见但比较重要的因素。
买房的目的，不仅为了生存，更要为了增值，改善自己的财务状况。这要求什么呢，在看到买房的负担时，也要多多关注房产的资产价值。
（6）怎么买 先上车原则：一些人认为房子要一次买好。考虑太多迟迟不下决定，拖着拖着越来越买不起。先上车，就是先定个买得起的小目标（支付的得起的小房子），等着小房子增值，再找机会换更理想的，满足条件更多的。 稀缺原则：房子的价值不在于本身价格，而在与附近的稀缺资源，例如学区。要考虑学校医院商圈各类办事机构。如果市中心的房价太高，则考虑交通便利为主导的地区。 省钱原则：合理安排首付和月供。少付首付：减轻早期支付压力，帮助自己对抗通胀。多用贷款：贷款期限要长，尽量推迟支付（比如等额本息），也是为了对抗通胀。使用公积金贷款：利率低，减少自己的月供。 · 重 · 点 · 来 · 啦 · 3个问题已经回答完了，最后整理一遍文章重点。 问题1：房价有没有泡沫，跑得过通胀吗？ 房价高不代表有泡沫。北京比起纽约供应少需求大，但同规模房产价格要低于纽约。如果经济持续平稳发展，北京的房价还有进步空间。 通胀率可以理解为货币贬值程度。比较房价增长率和当年通货膨胀率，可以粗略的估算，投资房产是否能够把货币贬值的损失给拉回来，甚至达到资产增值的效果。 问题2：投资或租房划算吗？ 常见理财产品的“七日年化收益率”可以看做是投资回报率。合理进行资产分配可以使得回报率超出通胀率，赚得收益。相比下来，投资房产要比股票基金等，收益更高。 不支持长期租房，一个有潜力的城市，其房租的增长是很迅速的。买房则是一次性买断未来很多年的租金和通胀。 问题3：房价怎么涨，房子怎么买？ 影响房价的因素：比较明显的是地段和外来人口数，还有一些因素，如儿童增长速度、上市公司数量、财政收入和服务业占比。 买房要遵循先买上，再换新，选择稀缺资源多或交通便利的地方。少付首付，多用公积金贷款。 ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ 文章先写到这里，对于房价的一些共性或大方向的走势，本文提供了一杆标尺。个人考虑的诸多细微因素，还需拿好这杆“标尺”，自行对比。关于写这篇文章引发的一些其他思考和补充，将整理在下一篇文章中。如果喜欢文章，可以转发让更多的朋友看见。
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