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投资是违背人性的，因为只有人多的地方才有疯狂离谱的价格，只有人少的地方才有低估的价格！ 中国房地产作为第一大行业，开发的模式就是朝着人少的地方去，为什么朝着人少的地方去，原因就是拆迁的成本低，建设的成本低，卖出的价格低，然后房子建好学校盖好医药盖好，最终房价也就起来了！ 全国各地基本都是这种开发模式！因为这样做的是各方面共赢程度最大的模式！ 地产作为2020年我重点研究的行业，也是目前非常低估的行业，加上这两天恒大危机事件，让我对地产有更多的思考！下面就以大悦城为例子！ 第一、有背景的地产企业才是好企业！ 中国的地产行业几十年发展一直背着特色的使命在发展，地产发展的核心在两大资源，一是拿地资源，二是银行贷款！ 当地政府是土地最大出让方，为了卖了能建好卖出去，都是希望有实力的企业拿地建房，因为出现烂尾楼，当地负责的官员是要追责的！ 什么是有实力的地产企业，其实就是大股东厉害的企业，从享誉全国的万达，到这次恒大，不管最终结果如何，问题的关键就是私人企业，核心就是资金链出问题，中国的银行都是国有的，三五千万大小银行都敢贷，三五十亿没有上面点头基本没谁敢冒这个风险！ 地产又是资金消耗量非常大的行业，背景比一切什么都重要！这就是万科让深地铁入股的真正原因！ 第二、大悦城是中粮唯一的地产平台！ A股上有背景的地产企业很少，万科是深地铁，绿地是上海国资，保利是央企！加上大悦城是中粮！ 中粮的优势是干农业的，干农业的最大政策就是三农政策可以拿到很多便宜的土地！这是其他没有的优势！ 所以中粮的背景可以让大悦城未来无忧无虑的发展！ 第三、三大核心资产让200亿的大悦城非常低估！ 大悦城有三个核心资产，一是房地产开发，这是公司的核心业务！中国地产16万亿，未来大部分份额都是集中在有背景的企业里面，这是大趋势！至于民营地产，再怎么发展也是养肥待宰的猪而已！ 二是综合性商场，大悦城2019年全国有10个大商场，且这些商场位置非常不错，年租金31亿！ 三是写字楼和酒店，大悦城有5家写字楼，这些写字楼在北京在香港，还愁租不出去吗？ 第四、财务很低估！ 大家看此图，2019年利润23亿，最近三年平均净利润15.6亿！但是按照目前4.6元的收盘价算，市值才200亿！这只能说太低估了！ 别说地产开发，就是拿大悦城和写字楼和酒店算，我估计也值200亿，地产开发就是免费送的！ 第五、最近两年唯一的一家地产股权融资！ 恒大资金链紧张，但是大悦城2020年1月份还股权融资，6.7元发行3.6亿股给太平人寿，让其24.2亿成为第二大股东！这说明6.7元是一个合理价格，现在还有40%多的安全空间！ 更值得重视的是，这次股权融资是2018年以来唯一的一笔地产股权融资！这才是最大亮点！能打破特例的必然是有特权的，这就是典型的例子！ 第六、等着月线爆发就行！ 技术在基本面上不值得一提，大悦城技术面没什么好分析的，不管现在价格是4元还是5元，长期看8-10元是很正常的！即使到10元，一家挣几十亿的央企背景企业，市值400多亿，也很合理的！ 现在随便一家食品企业，随便一家医药企业，年利润不足10亿，都可以炒作到市值几百亿上千亿，几年后再看必然一地鸡毛，现在多少地产基建企业，年挣几十亿上百亿净利润，市值才几百亿上千亿，这种企业，牛市不来则已，如果牛市来，他们必然是大牛！ |
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