某租赁合同纠纷案代理词

律师戈哥 2020-12-15

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A酒店管理有限公司诉B、第三人C餐饮店租赁合同纠纷案

代理词

尊敬的审判长、审判员：

云南段志恒律师事务所接受本案原告A酒店管理有限公司的委托，指派邓玉华律师作为其诉讼代理人。通过法庭调查、举证、质证，本案法律关系已经很明确、清楚，代理人特围绕本案争议焦点发表如下代理意见，望合议庭予以采纳：

一、本案原告主体适格

虽然本案原告据以起诉的《房屋租赁合同》是D与被告所签，但在原告起诉之前D已经出具了一份《情况说明》，且经法院传唤D已经到法院做了笔录。D在上述《情况说明》及《笔录》里都表示其曾是A酒店管理有限公司的高管，其受公司委托、作为公司的代理人与被告签订了上述租赁合同。《合同法》第403条规定“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”，根据上述法律规定，A酒店管理有限公司当然取得作为受托人的D对本案被告的权利，其中包括诉权。

庭审中被告代理人称D没有取得原告的“授权委托书”，事实上这是被告代理人法律认识错误的问题，授权委托是一种单方法律行为，即便D与被告签订上述《房屋租赁合同》时没有取得原告的授权，原告嗣后追认亦不影响其法律效力，而这正是《合同法》403条规定的“隐名代理”。因此，被告代理人的抗辩没有法律依据。

此外，被告代理人还称“没有证据证明D是原告的员工”，《合同法》403条并没有规定受托人必须与委托人具有某种身份关系。因此，即便D不是原告的员工亦不影响委托代理关系的成立。

事实上被告及其作为法定代表的C餐饮店向原告出具的关于欠付租金及水电费的《欠条》已经说明原告租赁上述房屋用于经营牧羊村餐饮店，进一步证明被告认可原告是上述《房屋租赁合同》出租方的事实。

综上所述，本案原告主体适格。

二、本案被告主体适格

(一)庭审中被告代理人称被告所经营的C餐饮店已经被E有限公司所替代，因此，前者债务应当由后者继承。被告代理人这是在偷换概念，因为被告是房屋的承租人，因此，被告才是真正的债务人，被告将该房屋用于经营餐饮店并不改变被告作为债务人的身份。

又，被告代理人所说的“C餐饮店已经被E有限公司所替代”也不是事实，首先，被告没有提供证据证明这一观点；其次，通过查询工商档案，C餐饮店成立于2014年5月7日，且存续至今（被告代理人说已于2016年1月注销），而E有限公司成立于2014年7月14日，前者还在存续期间，后者即已经成立，又何来替代呢？

此外，“替代”一词也不是专业法律术语，C餐饮店是个体工商户，被告代理人所说的“替代”应当是经营者的变更，而事实上被告作为C餐饮店的法定代表自始至终都没有发生变更，再说E有限公司作为企业法人是不能作为个体工商户的经营者的。如此，又怎能承继其债务呢？因此，代理人的观点是荒谬的，毫无事实与法律根据。

(二)庭审中被告代理人还称《欠条》是F向原告出具的，被告不知情，因此，其债务应当由F承担。首先，被告的这一观点与其上述观点即应由E有限公司继承租赁债务相互矛盾；其次，《欠条》上有被告所经营的C餐饮店公章及其私章，被告如果认为这是F的个人行为，被告应当承担举证责任，而被告并未举证证明这一点，其应当承担举证不能的法律后果。

综上所述，被告是房屋租赁的真正债务人，被告主体适格。

三、关于债务承担的其他问题

(一)庭审中被告代理人称“即便被告承担上述债务也应由被告和F按比例承担”，这是没有依据的，因为被告是房屋的承租人，不管被告与他人合作将该房屋用于经营餐饮店还是经营理发店，所欠房租都应由被告承担，被告与其合伙人之间的合作关系不管有没有协议都是其内部关系，其不能对抗外部第三人。

(二)被告代理人称“被告有相应的投入，原告收回房屋没有进行分割，应运用法律关于‘添附’的规定处理”，首先，被告的说法证明其认可承租了原告出租的房屋，并进行了装修；其次，被告并没有证明其添附的部分价值几何以及如何分割；此外，被告所谓的“添附”不但没有增加原告出租房屋的价值，反而违法了《房屋租赁合同》第五条关于“装修不得破坏承租房屋的主体结构”的约定，对此，原告没有追究其违约责任已属宽宥，其何敢要求原告对此予以补偿？

四、关于租金及水电费的金额

被告及其经营的C餐饮店向原告出具的《欠条》载明欠原告2014年租金49744元；2015年租金平均每月100453元，欠2015年9月24日到10月24日租金100453元；10月24日以后每日房租3484元，原告起诉计算至2015年11月30日，共计37天，租金为128908元。上述租金合计为279105元，2016年1月15日被告支付租金51745元，因此，被告尚欠租金227360元，2015年10月欠水电费6373元，至此被告欠付租金及水电费共计233733元。

五、关于违约金的计算标准

《房屋租赁合同》第九条第3款（合同里为第2款，此处为笔误，应为第3款）约定“在本合同履行期内，乙方应当按照约定足额向甲方交纳租金。逾期超过10天的，甲方有权开始按当期乙方应交金额总数的1%按天向乙方收取违约金。逾期超过40天的，甲方有权单方解除本合同”，由于按每天1%计算违约金过高，原告主动将其调整为按每年24%（即每日0.067%）的标准计算。