2018年,保利地产正式改名为保利发展,走上战略升级的道路。在政策持续调控下,我国房地产行业周期呈现出反常性延长的特点,企业纷纷进入调整期。时至今日,开发商的身份早已不足以概括保利的发展,2019年保利物业在香港联交所主板成功上市,营收净利润实现高速增长,与此同时,2019年保利地产也交了一份靓丽的成绩单,净利润同比提升47.9%,净资产收益率达到21.01%,为2015年以来的最高点。 01 净利润率驱动ROE明显 保利核心竞争优势在增强 首先,从行业来看,近十年来,保利地产的净资产收益率一直领先于行业水平,行业龙头股的标志真不是盖的。而且在近几年行业和万科的净资产收益率呈现下降趋势的同时,保利地产仍然表现出强劲的向上动力。2019年,保利地产的加权净资产收益率为21.01%,与万科的差距只剩下了1%。 其次,从对保利地产净资产收益率的拆解来看,保利地产的ROE主要是由高杠杆率和高净利润率驱动的。一方面,基于行业资金密集型的特点,房地产商借钱生钱的现象普遍存在,导致了保利地产较高的杠杆率,另一方面由于房地产开发周期长的特点,企业的资产周转率普遍不高,保利地产也保持了较稳定的资金运转。 02 除了杠杆率低 保利地产没有一点“毛病” 第一,保利地产的盈利能力在增强。通过分析发现,保利地产的高净利润率是由低成本、低费用带来的。首先,作为行业龙头,保利地产始终保持着较高的品牌优势。近几年,在房地产销售业务营业成本率不断下降的同时,保利地产的毛利率也不断提高,展现出较高的产品溢价,这不仅得益于房价的上涨,更重要的是企业的服务品质不容小觑。 除此之外,保利地产的费用率也一直处于较低水平。就2019年而言,企业的销售费用率、管理费用率和财务费用率分别为2.83%、1.82%和1.09%,与万科相比,保利的优势在于更低的管理费用。2019年,万科的管理费用率为3.28%,而虽然保利的资产规模占万科的61%左右,但是不得不承认保利的管理层效率较高。 当然,保利地产也表现出良好的运营管理能力。由于大量房地产项目和工程的投入,房地产企业经常会有较高的存货,2019年,保利地产的存货周转率仅为0.29,但仍高于万科0.28的存货周转率。其次,在应收账款的周转上,保利地产的应收账款周转率为122.53,较2018年上涨了21.61%。 03 总结 另外,如果保利地产负债有所上涨的话,在现金流健康的情况下,权益乘数的增加将有利于企业ROE的上涨。(ty005) 贝壳投研 |
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