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投实君按：为河南人民盖好房子。 2019年伊始，建业地产把“河南人民”的指针，拨向了郑州。 2019年以来，北龙湖连拍三宗地，建业连中三元，55.2亿元拿下北龙湖210.889亩土地。加上建业海马九如府，建业在北龙湖已经共拥有四宗地。投实APP，情报级金融信息终端 从金额上看，已经超过了2016年与2018年，在郑州拿地金额之和的两倍（6.13亿+13.95亿），也几乎追平了2017年，建业地产在郑州拿地花的钱（56.64亿）。 在2019年之前，建业地产的郑州势力，已经降到其史上最低。 3月28日，建业地产披露2018年业绩报告。2018年建业地产合同销售金额723.66亿元，同比增长约为97.2%，其中重资产的合同销售金额536.75亿元，同比增长约为76.5%；轻资产的合同销售金额186.91亿元，同比增长约197.2%。 按合同金额算，建业地产2018年在河南省市场占有率为6.7%。较2017年增长2.4个百分点。 然而，聚焦到郑州，2018年，建业地产的郑州市场份额创2008年以来新低。投实APP，情报级金融信息终端 2018年建业地产在郑州市合同销售金额为137.99亿元，占重资产合同销售金额的比重为25.70%，较2017年再度下降0.7个百分点。 从下图可以清晰看出，在建业地产的市场份额中，2008年郑州市场占比为58.42%，此后数年这一比重再未恢复过。10年间，在建业的整个盘子里，郑州的份额，从将近60%，降至25%，缩水接近6成。 2016年，郑州入选国家级中心城市，全国房地产企业的TOP10尽数会猎于郑州。深耕于河南20多年的建业地产，在最应该摘取胜利果实的时候，却被悄悄反超。 根据克而瑞公布的数据，2016年-2018年，正商地产已经连续三年稳坐郑州市场房企TOP1。投实APP，情报级金融信息终端 2018年，在郑州市场，无论是销售金额还是销售面积，建业已经被正商全面反超。根据克而瑞公布的数据，2018年建业地产在郑州共有17个项目，权益金额121.12亿元，而正商地产共25个项目，权益金额220.26亿元。 几乎是建业的两倍。 而另一方面，致力于大河南的建业地产，不仅受到郑州地头蛇的反超，即使在其河南大本营，也受到各路过江龙的挑战。 根据中国恒大2018年业绩公告，2018年恒大销售金额5513.40亿元，河南省销售额327.25亿元，占比5.94%，仅次于广东、江苏、四川。 如果从拍地来看，根据建业公告披露，2018年全年在郑州公开土地拍卖市场共出手4次，累计斥资13.95亿元拿下郑州市航空港区、高新区、管城区共131719.24平方米土地，约合197.57亩。 将时间线再拉长，2017年建业地产在郑州公开土地拍卖市场出手6次，56.64亿元共拿下134.4509万平方米土地，约合2016.76亩。其中包括2017年12月20.73亿元拿下龙湖金融岛12宗商服及餐饮用地，26.65亿元竞得郑州国际文化创意产业园91.91万平方米土地。 2016年，建业在郑州公开土地拍卖仅出手1次，6.13亿元拿下惠济区8.9964万平方米土地。 2016年~2018年，三年时间，建业地产在郑州买地，花了76.72亿元，但仅仅2019年前三个月，建业地产就在北龙湖砸下55.2亿，是其之前三年的72%。 画风如此巨大的转变，只能说，建业地产的战略变了。十年之间，进退郑州，老胡想明白了吗 尽管建业地产买地保守，但其并不是没有钱。 投实在2016年的文章《货币资金100亿授信659亿建业为啥在郑州拍不到地》（点击标题即可查看）中就曾提出“如果以三年为开发周期的话，三年后，我们能在哪里买到建业的房子？北龙湖呢？白沙组团呢？航空港区呢？这些郑州的战略高地，去哪里找建业的标志？” 业绩公告中披露，2018年建业地产交付项目38个，郑州仅8个——巩义壹号城邦、花园里、尚悦居、五龙新城、泰宏国际城、凯旋广场、天筑。 截至2018年末，建业地产在建项目118个项目，其中位于郑州16个。 这三年间，郑州的天际线，扫过建业地产的，还是早已建好的天筑…… 老胡，也许会感到有点落寞吧！ 商品房销售收入增速仅3.2% 管理服务收入增速119% 2018年建业地产实现营业收入147.83亿元，较2017年增长6.5%，年度毛利率为34.4%，较2017年上升10.8个百分点。 2018年建业地产实现合同销售金额536.75亿元，合同销售面积743.3万平方米，同比分别增长76.5%和62.2%。 根据建业地产业绩公告，2018年物业销售收益136.29亿元，占公司营业收入的比重为92.19%，同比增长仅3.2%，在公司四大板块增速最低。 而项目管理服务收入占比从2.22%增长到4.57%，2018年实现营业收入6.75亿元，同比增长119.2%。 截至2018年12月31日，建业地产累计完成110个轻资产项目合约的签订，根据协议约定，上述项目预计总建筑面积约1,662万平方米。 截至2018年12月31日，建业地产物业销售未结转金额为399.08亿元，对应毛利约为105.98亿。 年报中还披露了建业·华谊兄弟电影小镇项目的最新进展，截至2018年12月31日，项目首期已实现封顶，计划2019年开业。 2018年郑州交付项目仅8个 郑州土地储备占比29.7% 截至2018年12月31日，本公司在建项目118个项目，其中位于郑州16个，河南省其他城市共102个，在建项目总建筑面积约为2,172.1万平方米。而2018年建业地产交付项目38个，建筑面积468.9亿平方米，郑州仅8个。 2018年建业地产通过招拍挂和股权收购获取土地约548万平方米，新增储备建筑面积约1,351万平方米。2018年全年在郑州公开土地拍卖市场共出手4次，累计斥资13.95亿元拿下郑州市航空港区、高新区、管城区共13.1719万平方米土地， 截至2018年建业地产拥有土地储备建筑面积约4,608万平 方米，而建业地产在郑州的土地储备1367.8727万平方米，占比29.7%，其余70%的土地储备中，7.6%位于洛阳市、7.6%位于周口市、6.5%位于新郑市、5.1%位于许昌市。 而2017年末、2016年末，建业地产在郑州的土地储备分别占比34.25%、36.9%。 2019年，建业地产计划共有144个项目动工建设，建筑面积约1397.6061万平方米。其中郑州17个项目，项目个数占比11.8%，建筑面积占比24.48%。 2019年建业地产共计划交付53个项目，建筑面积约610.5415万平方米，其中郑州市8个项目，项目个数占比15.1%，建筑面积占比26.54%。 建业地产负债率89% 现金及银行存款总额177亿元 截至2018年末，建业地产资产总额1019.62亿元，总负债916.93亿元，负债率达到89.92%。 公告披露，建业地产的现金、现金等价物及受限制的银行存款的总值为177.82亿元。 根据年报披露，2018年建业地产分别成功发行本金3亿美元2021年到期票息6.50%优先票据；本金3.86亿美元2020年到期票息6.875%优先票据；及本金1.5亿新加坡元2020年到期票息6.25%优先票据。 2018年12月4日，建业住宅集团（中国）有限公司非公开发行2018年公司债券获上交所批复通过，拟发行金额30亿元。 2019年1月11日，建业凯旋广场资产支持专项计划获批通过，拟发行金额14.9亿元，发行人建业集团全资子公司河南建业商业地产经营管理有限公司。 截至2018年末，建业地产银行借款余额58.30亿元，其他借款8.33亿元。 |
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