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上周的一篇文章中提到，如今在北京预算300万去买房是件尴尬的事。 原话是这么说的：  结果，『地产营销人』的微信后台炸了锅，有购房者咨询楼盘，也有业内同仁表示反对。 同业的提醒是，300万的新房还是有的，不能一概而论。 于是又再做功课，查询数据，梳理市场，打算把预算300万在京到底能不能买到普宅新房搞清楚。顺便给各位一些置业筛选的建议。 大的结论是，300万以内的普宅有是有，但真的很少很少。 ▼ 根据历史成交数据，截止到4月13日，2016年北京市普通住宅成交10906套，其中总价300万以下成交5936套，占比约54%，看似比例不低是吧？但再对300万以下进行细分，六环外成交3560套，占比60%，六环内成交2280套，占比40%。也就是说大部分成交都在六环之外。 ▼ 还没完，千万别被六环内的成交所迷惑，要知道：网签数据具有延后性和欺骗性，『地产营销人』经常为此挨粉丝骂，其中非市场性成交和延迟性网签都占据不小的比例，有时连同业都看不懂，如果再附加这种因素，还要在六环内成交量上减去1100套（推导过程省去一千字）。 ▼ 由此可算出: 今年以来总价300万以下在六环内的真实性成交只有1000套左右，约占总数的10%。 有人问，为什么要划定在六环内？说真的，五环内的商住和六环外的普宅还是有一拼的。 最恐怖的在后面，就新增供应而言，300万以下的房源除了房山，六环内已经没有了。 除了用环线维度去筛查300万的房源外，还需重点考虑一下几个方面。 市场分化趋势愈演愈烈，不同区域潜力大不相同。春节后这一波房价上攻，区域之间的差异表现极为明显。具有明确政策利好和地王概念的区域关注度高，成交量大，房价蹿升快。 通州几乎是所有区域中最凶猛的。一是二手房涨幅巨大，核心地段的次新房从一年前不到3万跳升至如今的4.5万，足见北京城市副中心的魅力；二是通州土地开始面临供应不足的问题，特别是含有住宅的土地供应严重不足。 北京2015年至今拍卖土地98宗，其中包含住宅的土地55宗，通州仅有3块，建筑面积57万平，占比仅7%。与其他区域相比，仅超过密云和平谷，由此导致供需失衡，一房难求。 可以看出，落位热点区域不仅可以享受政策红利，还能有超过意料之外的投资回报。 300万左右的新房不能追求豪宅般的品质，但可以寻找关键指标优越的项目，譬如：容积率。 尽可能选择低容积率、高绿化率的社区。 一个有意思的统计，盘点北京300万以下住宅，筛选21个成交量最多的项目，容积率位于1.5以下的项目仅有4个，全部为密云、平谷等远郊县的项目。 在当下的北京，容积率就代表稀缺性。当洋房都被称谓“平墅”的时代，还要什么“自行车”？ 鱼和熊掌不可兼得，如有多种资源不能同时占有。但多数情况是，地段好了，自然资源就会偏弱，因为城市核心密集拥挤，不可能拥有奢侈的绿化和优质的空气；而生态环境好的地方，注定距离城市中心有一定的距离。 从这个角度上讲，300万也许不能占据优越的地段资源，但如果能占有稀缺的自然资源，享有好的生态环境，亦能构成其不可复制的价值。 说白了，不能对300万要求太苛刻，但也不能没有原则。原本满足条件的房源就非常稀少，不拿着放大镜是找不到的。 还好，一个240万起的符合以上所有条件的项目映入眼帘——首开香溪郡 壹｜通州和东坝双辐射 首开香溪郡在温榆河畔，行政区划范围属于通州，享受北京市政府东迁各种利好，与此同时，这一片区紧邻东坝，还能享受东坝日趋成熟的配套和第四使馆区的利好。 三纵三横的立体交通网络，特别是京平高速、机场高速、机场二高速等三大枢纽连通城区中心，为生活工作带来极大便利。 贰｜堪比别墅级容积率 首开香溪郡的容积率仅为1.5，这比目前市场在售的部分别墅用地条件还优越。更为难能可贵的是，小区内不含配建，为纯低密墅质洋房。 首开香溪郡将推出新产品，主力户型为80或90平米两居或三居，按照目前在售均价，250万就能买到一个低密住宅。 300万在通州六环内买墅质洋房，其性价比不言而喻。 叁｜家门口的森林公园 首开香溪郡最大的优势是生态环境。 项目北侧一路之隔就是拥有8.9万亩的东郊森林公园，目前已经建成，只等开放。令人震撼的是，东郊森林公园面积相当于四个奥森。而且就在家门口。 4000亩的生态体育公园，300亩湿地公园，千亩荷塘，温榆河绿色生态走廊等也分布在项目周边。可以说，首开香溪郡是一个典型的城市公园住宅。 首开香溪郡预计将于5月上旬开盘，本次开盘覆盖80、90、105、117、126、138六种户型，多种产品全线面市。 如果你的300万不打算考虑商住，而且还有通州的购房资格，那么知道下一步该怎么办了吧。 怎么样，有收获吧。如果觉得好，请分享给其他小伙伴。如果感觉不过瘾，那还不赶快加关注？以后更精彩！地产营销人，有专业、有情怀、好人！欧耶~ 合作请直接给平台回复留言 推荐阅读（点击“阅读原文”） 上周北京楼市成交排名 ▼ |
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