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如果你对楼市足够敏感，不知有没有发现最近周末小区里中介带看的人流明显增多了。 当然，『地产营销人』不是说北京楼市回暖了，虽然在签约数据上还未能充分体现，但可以看到二手房市场的“筑底”特征已经比较明显了。 从接近半年的冰封，偶有热销楼盘的冒出，到进入9月，看房人群的增多，案场恢复人气，开盘售罄的现象屡见不鲜，种种迹象表明，今年的“金九银十”不是虚的。 五花八门的购房问题袭来，『地产营销人』精力有限，无法一一回复。但问题在于，大家纠结的购房细节问题，必须要上升一层面，在置业逻辑上先行理顺，才能逐一解决所谓的纠结。 综合近期的反馈，『地产营销人』在此想特别强调几点，供各位参考。 1、新城价格的启示 今年说新城的文章比较多，在有效供应不均衡的前提下，确实新城也在快速成长。但前不久一批新城项目取证的价格，还是让『地产营销人』吃了一惊。 门头沟、通州台湖、大兴旧宫等区域板块的预售证价格已经触及8万/㎡一线，可以说又在去年的基础上窜了一窜，而其他主城的新证价格获取却依然徘徊不动，这其中的标准让人琢磨不透。 但不管如何，对于购房者来说，识别楼市的性价比高低反而变得简单了。如果预算充足，恰巧又腾出了资格，当然是先去寻找主城的置业机会。 当然，这里的提及的主城区，不要惦记什么东西城，而是要关注朝阳和海淀区域。虽然新品极为有限，且一部分老项目已晋升至顶豪级别，但耐心等待和仔细寻找，还是能捡着漏的。 2、首改和再改的辨识 新城再火，其实解决的还是首改的问题，从普遍的产品线和总价便可窥见一斑。 新城普宅项目的主力户型区间多在130—160平米，经济型四居，总价多在700—1000万区间，面对的需求是首次改善的人群。 但作为再改善的市场，可以分成两部分：一类选择了别墅，适当的远离市区，实现终极置业理想；另一类选择了主城区的豪宅，维持城市繁华生活态，升级更高品质的大平层产品。 但从成交接受度来看，新城首改客户资金实力有限，即使面对千万以内的总价段也十分费力，而主城再改的客户，即使面对2000万的总价也丝毫不觉敏感。 由此，楼市形成了两者的分化，1000万的房子未必好卖，2000万的房子未必买得上。 3、 主城何惧天花板 新城在崛起，但房价崛起的速度更快，这里面有没有透支，连『地产营销人』也是含糊的，每当朋友问起“还有没有升值空间”这事，回复总是不太坚定。 相比之下，判断主城的房产价值就比较容易了，毕竟基础摆在那里。 先不说地段的优势，配套的成熟，仅就产业的发展而言就不太能看的到房价的天花板。前两天说过朝阳的望京和孙河，今天重点看看海淀。 今年是海淀中关村走过的第30个年头，从1988年的“电子一条街”到如今代表科技创新的“中国硅谷”，原有的中关村概念早已泛化。 从中关村气场的移动来说，真正的核心科技产业圈早就从山前移到了山后，从中关村转到了后厂村，延伸至北清路一带，中关村北上的主流走向不可阻挡。 之前『地产营销人』也提到了，未来版的中关村是一座城的概念，而不是一条街的符号。 后中关村时代开启的是智慧产城的创新中心，这是配合北京“十三五”规划要建设具有全球影响力的“科技创新中心”,努力打造世界高端企业总部聚集之都、世界高端人才聚集之都的关键要义。 当理解了这一点，你甚至会判断出海淀甚至比朝阳还要大的产业潜力，有了如此的支撑，恐怕海淀新房的供应是远远无法满足市场需求的。 于是，今年你会发现海淀作为高端人群的集中所在地不断的向临近外围新城输送客源，昌平和门头沟就占得了不少好处。 不过，如果能在海淀解决再改的居住需求，谁也不愿被轻易“溢出”。所以，『地产营销人』能做到的就是及时提供信息，告知新盘动态。 去年海淀大热的楼盘无疑属首创的天阅西山，今年网签超20亿的业绩为其他豪宅楼盘所仰慕，相信在“金九银十”的好日子里，你能再次期待与之美好相遇。 首创天阅西山位于中关村第二核心区，海淀区永丰路与北清路交叉口东侧，毗邻在建中的地铁16号线。 首创天阅西山在集千载西山、三山五园、故宫北院，自然大境与皇脉于一身的资源加持之下，更能享得中国硅谷、万亿产业的坚实支撑。甲骨文、华为等世界知名企业在此北清路一线驻扎；北京大学、清华大学为首的中国高等学府，在此汇聚。 万千美好，均赋予一项目所有，这样的禀赋条件恐难在北京见到了。 除自然生态及产业优势之外，项目交通优势明显。首创天阅西山距京新高速（免费通行）仅3公里、距京藏高速约5公里。三横三纵的交叉路网，可畅行全北京。北清路、后厂村路、北五环，友谊路、永丰路、上庄路，均为城市主干道，连接海淀北部各产业园及其他核心商圈。 一条轻轨地铁M16号线永丰站，距离项目西侧仅约800米。适宜的交通距离，既保障了业主出行的便利，又规避了地铁吞吐量带来的近距离噪音干扰。 在远眺苍莽西山全景的同时，项目还享有8万平米城市公园，坐拥5万平米社区精致庭院，层次递进的三重观景体验，是首创设计的精妙之处。 近百米楼间距规划，绿化覆盖率达200%，密林环抱中栋栋皆楼王，宜居宜景。首创天阅西山精研客户居住需求和当代审美趋势，打造出新派现代建筑风格，宽景立面设计，将传统古典与现代流行巧妙融合再现。 世界各地品质极佳的材质——西奈珍珠石、金铜雨棚、高档黄金麻等，构筑起建筑的立面表情，每户进深比例完美控制在1:1左右。 此外，还设计了IMAX全景落地窗，好似以长镜头近观西山磅礴之势。 此外，项目从功能学和家庭结构出发，专注于四居户型设计。以百变空间功能，满足不同时期的家庭居住所需，舒适空间足以装下三代同堂的天伦之乐。 据悉，首创天阅西山即将推出最后两栋绝版楼王，位于社区中央，拥有最佳景观视野，其户型面积为180—247㎡，是海淀作为主城区最受欢迎的“再改”产品，同时也是区域内少有的拥有豪宅尺度的平层大宅。 其户型的功能设计颇具新意：老人房空间比主卧更显宽绰，解决了儿女与父母同住的心理尴尬；南向既可作为书房也可作为婴儿房的多功能空间与客厅和主卧相连，通过屋门的开合便可在动静之间自由切换。 特别值得一提的是，两间儿童房的隔断墙可根据业主需求定制保留或者取消，二孩居住的各种可能性均予以考量。 所以，千载难逢的市场机遇只有一瞬，『地产营销人』摆事实、讲道理，只为缕清逻辑，表明观点。至于能不能抓住，就看你是否已做好准备了。 总之，不到万不得已，打死也不离开海淀。
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