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《北京城市总体规划》发布，将20年后的北京呈现在世人面前。 从这个规划里可以明确看到，北京城将发生几十年来最大的一次变革，各大房企势必会参透其中的深意，也必然将参与到这一伟大的城市进程之中。 “城市更新”无疑是其中的一大主题，如何挖掘可能的机会？值得深入探讨。 先认清形势，再有所作为。 1、地难拿，豪宅或边缘突破 适合商品房开发的土地日渐减少，是不争的事实！今年北京出让的土地，多附加了限价、自持租赁、共享产权等苛刻条件。政府虽谋划长远，但开发商却难在眼前。 10月份北京国土资源部刚放出的6宗地块，其中4块要求全部建设“共有产权住房”。 再细看《北京城市总体规划》，“未来五年新供应各类住房150万套以上。其中，产权类住房约占70%，租赁类约30%。产权类住房中，商品住房约占70%，保障性住房约占30%。商品住房中，共有产权住房、中小套型普通商品住房约占70%。” 这意味着未来五年，90平以上住宅的套数为150万套*0.7*0.7*0.3，约22万套，再除去限价自住等住房按50%预估，真正意义上的品质商品住宅可能连10万套都没有。 告别豪宅，再见高端，是不得不面对的真实境况。 『地产营销人』疑惑的是，在如此供地模式下，产品提升的空间越来越小，但市场上的高端需求却始终存在。二者的矛盾该如何解决呢？ 探求存量市场的机会，扩展豪宅生存的空间，也许是条路径。 2、欲更新，把握特质迎挑战 与增量市场不同，存量市场开发有自己的特征。 存量换新的项目，多处于城市核心商圈的繁华地段，区位优势非常明显。如今想在这些位置从公开市场获得土地，基本不可能。 同时局限性也较为突出，由于房企收购的项目多有一定年头，整体格局、空间结构都已定型，改造换新有相当难度，这对于开发商驾驭产品的能力有很高的要求。 整体而言，把存量项目打造成高端产品其机会大于挑战，对善于创新的开发商而言，也恰恰是大展拳脚的新领域。 其实，近几年北京楼市已有成功案例在先。 像之前万科大都会这种占据成熟商圈的更新项目，经过精心设计打造，呈现出令人耳目一新的产品形象，给业界开了好头，也给了客户新的置业选择。 3、有条件，三者缺一不可赢 那么，开发商怎样才能把这种产品打造成功呢？ 首先，品牌会起到关键的作用。影响力大的房企和市场口碑好的开发商，往往会传递给客户信心，品牌具有化腐朽为神奇的力量。 其次，对产品的创新能力和各种资源的整合能力也是一个考验。 其中涉及到：如何优化产品，如何进行功能调整，如何设定生活理念等体现功底的核心能力；而资源整合则是软实力再造，通过开发商掌握的横向资源如何为业主提供附加值，让项目适应潮流，凸显差异化。 另外，对客群需求的深刻理解和精准判断也是成功的前提。这种类型的产品到底面向谁来打造？他们的生活场景是如何切换的？与其他一般化的豪宅到底有什么不同？特性该如何精妙把握？ 这些都必须建立在敏感的市场嗅觉和丰富的操盘经验之上，才能曲线致胜。 国庆节前，『地产营销人』又品鉴一高端楼盘，正是城市更新之作——泰禾北京金尊府。 以“院子”系成名的泰禾集团，这几年高速发展，风头正劲。对市场风向的精准判断和相对灵活的拿地方式，配合了企业战略的贯彻。 去年12月，泰禾集团整购了辉盛庭国际公寓，正式进入存量市场。其后，泰禾对该项目进行了一系列的改造升级及精装修配置，将该项目打造成泰禾在北京的首个“府”系产品：泰禾北京金尊府，并于9月27日正式亮相。 泰禾北京金尊府位于位于朝阳区东四环中路，紧邻远洋天地、华贸公寓，与中国尊直线距离不足2公里。项目北瞰朝阳路、南临四惠交通枢纽，距离市核心8公里，距离首都机场22公里，交通极其便利。 项目所处商圈醇熟，坐拥北京SKP、长安俱乐部等高端商务、社交、生活全体系配套。周边四大使馆区簇拥，国际化氛围浓厚，环抱以朝阳公园为代表的四大城市公园，其板块稀缺性，不言而喻。 泰禾北京金尊府瞄准高端客群的多元化需求，设定了多种生活场景模式。 由于项目所处商圈核心，因而居住于此可大大缩短上下班的通勤时间，甚至可以步行到达工作地点，泰禾北京金尊府作为高端便捷的第一居所再合适不过。 而对于居住在市郊，拥有别墅的客户来说，在城市腹地拥有一套公寓式居所作为补充也尤为必要，不仅方便临时居住，还可以延展商务社交的功能，可谓一举多得。 而且，CBD商圈板块的公寓租金回报丰厚，相比传统的住宅，能带来更好的现金流，也可以作为一种稳健安全的资产配置方式。 作为CBD精装科技豪宅，泰禾北京金尊府集新中式空间美学、300度极限落地景观窗、全屋智能化家居、顶级精装标准等于一身，最终呈现焕然一新，成为京城豪宅的新范例。 延续“府系”精髓，泰禾北京金尊府采用纯铜竖向廊柱的设计形制，打造时尚华贵的建筑基座，配合近百平米铜制地雕、对称式水景，营造出金尊府极具仪式感的府门。入户划分业主与外部人员出入动线，并采用双大堂设计，奢享尊崇归家礼仪。 项目以83㎡的一居室，168㎡的两居室和近300㎡的三居室为主力户型。空间布局对称方正，全线引用嘉格纳、德国当代等国际一线精装品牌。单仅入户门，就采用意大利进口的凯撒贝罗蒂品牌，重达300斤，售价近30万，品质感尽显。 泰禾北京金尊府室内3.2米的层高，配合超300度极限观景面，让室内通透空间成为城市繁华盛景的最佳取景框。和普通住宅不同，金尊府的户型设计预留出了私人会客厅，超大面积的客厅设计，适合用于私人接待、商务洽谈的交际空间。 同时，室内运用十余种原产于意大利的罕世名玉及臻稀石材，经传统手工打磨、整板切割拼装等重重匠心工艺洗练，保持纯粹、莹润的天然质感，晕染新中式之美。 泰禾北京金尊府还为每户配备目前最先进的智能化家居系统，通过集成面板、移动设备、语音三种控制方式，预设情景模式，一键协同控制灯光、窗帘、新风等设备。 此外，室内可视对讲一键呼梯，走廊夜灯感应开启，智慧科技的便捷无处不在。并将高舒适、低能耗、绿色健康的理念贯穿于建筑体系之中，创新性引入新风除霾、恒温加湿、恒静隔热、净化除甲醛、智能热水、直饮水、全屋软水七大科技系统，以同步国际的智能化科技，打造恒温加湿加氧的健康环境。 前不久，『地产营销人』详细介绍的“泰禾+”也将落地泰禾北京金尊府。 业主将专享私属会所，营造专属财富阶层的无国界社交生活圈。并依托泰禾旗下优质医疗资源，为业主打造全生命周期家庭健康管理云平台，提供家庭健康档案、专家门诊绿色通道等服务，全方位守护家人健康。 山不转，水转。我们不能僵化的看待土地和市场，北京这座城市需要“焕新”，也需要“换心”，注入内涵，升级品质，跨界生活，明天注定会更好。
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