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前两天随着全国统计局的数据出炉，有一则新闻引起了不少人的关注：北上广深四大一线城市的“GDP”之和首次超过了10万亿。 这是什么概念呢？就是说北上广深的经济总量占到了全国的八分之一！ 更震撼的事实在于，如果把这几个城市的资金总量也纳入进来一起考量，北上广深的的真实财富，已经占到全国的三分之一！ 虽然一线城市在控制人口，特别是北京、上海去年的人口在严控之下，并没有再大幅度增长，但必须要清楚的是，这些被疏解的人口并不是占据主要财富的人群。换个角度说，就是真正的有钱人，也是所谓的富人群体不但没有流出北京，反而在继续流入中。 如果把这个现象放到楼市中，也基本可以印证这个规律。 根据『地产营销人』的统计分析，2017年北京均价7万/㎡以上的豪宅成交，同比2016年套数增长了66%，面积增长了30%，销售额增长了20%。这是在去年遭遇史上最严厉调控，整体市场处于低迷状态之下实现的毫无水分的增长。 而且这个高端市场的增长还没有统计成交未网签的相当惊人的潜在销售额。如果不是去年豪宅受政府指导价干预的影响，上面的7万+标准线可能会直接上移到8万+，甚至10万+。 由此可以证明，北京楼市虽然在整体上得到了控制，但就具体的细分市场而言，高端豪宅的需求依然非常旺盛，特别是城市豪宅和别墅顶豪因其独有的稀缺价值，并未收到调控的影响呈现下滑的趋势。 其实这里面是一个非常简单的常识性逻辑，北京的财富在逐年增加，富人群体在不断壮大，他们的置业一定是跟刚需、刚改客群完全不一样的需求特征。对经济独立的判断，对价值独特的理解，对资金独到的运用，完全不是普通人靠臆想就能揣摩明白的。 好的东西不会便宜，就如好的房子不会廉价一个道理。茅台的股票即将突破800元，总市值已经突破万亿，可谓非常不便宜，但基于其无以伦比的市场价值，依然有大量机构和个人不断增持买入，这就是事与愿违的市场经济，真正有价值的东西只能越来越贵，越来越少。 那么，今年北京楼市真正有价值的房子会增加吗？『地产营销人』可以负责任的告诉你，不会！不仅不会，而且还再继续减少。原因可以简单概括为两点—— 1、北京疏解，内城禁止开发 北京新《总规》说的很明白，一直到2035年，城市的扩张主要聚焦在发展尚未成熟的外围新城，所以有了通州城市副中心，所以有了南城计划，所以有了大干快上的地铁线路铺设和新机场的建设。 以三环为界的所谓“内城”，未来不再是传统的北京属性，而是中央打头的首都概念。禁止住宅开发，控制建设规模，疏解不必要的产业和人口。 这种无以复加的限制，恰恰说明内城的价值还会继续走高，未来能够住在里面的人不用言说，就暗示了其身份和地位，这才是真正的阶层和财富的划分界限。 那么由此推导，内城的新房能增加吗？这种性质的房产能掉价吗？结论显而易见。 2、供应增加，只为中低端需求 去年北京推了不少土地，没有一块是纯商品住宅用地，全部都是带有明确限制条件的地块，不是共有产权房，就是限价商品房，而且大部分都分布在五环、六环外的新城区域。 “低端有保障，中端有支持”这个长效机制的导向还是为了满足大部分百姓的基本居住需要，所以都是中小面积的户型设定，90平米以下的产品占据有效供应的70%，这显然不是针对终极改善的高端客户群体。 所有的土地都给了大基数的刚需、刚改人群，那同样在日益增长的富人群体的置业需求该如何满足呢？ 这在『地产营销人』看来，政策并没有兼顾到，是一个无解的局。以此发展下去，高端需求只能在存量市场中去寻找标的，但地主家也没有余量啊！哦，不对，应该是地王家也没有余量啊！ 等后续之前拍得的拥有核心地段的纯商品住宅消化殆尽之后，高端客户或只能降低居住品质在二手房中去淘选物业，这恐怕是极为尴尬的局面了。 所以，仅存的尚有可售的内城豪宅只怕价格会再上台阶，同时有先见之明的高端客户会提前入手，在今年完成终极改善的置换。 那么最高价值的房产该如何排序呢？之前『地产营销人』曾给出一个标准，内城别墅＞城市豪宅＞近郊别墅。其逻辑在于综合地段价值和产品价值两个方面。 五六环之间的近郊别墅虽然可能拥有更低的密度和更好的绿化，但居住优了，升值潜力却弱了，对于只求自住，不求升值的部分高端客户可以考虑。 城市豪宅有了稀缺地段优势，但产品上还是集合住宅样式，密度高且居住舒适度无法达到极致，所以升值有保证，但必须适当降低品质要求。 内城别墅排在第一的缘由，可以用北京四合院的逻辑理解，四合院动辄几亿一座，无非是因为身在内城，又密度极低，有天有地，外加一层人文价值笼罩，所以贵的有理。 但四合院最大的问题是老式建筑，隐藏在胡同中，不仅停车不便，也缺少现代生活方式所需要的高端生活配套。所以，内城的新式别墅就完全实现了替代，地段价值和产品价值呈现最优的组合，可称为顶级物业的代表。 照这个维度到市场中去选择物业，价值越大的就越难找，三环内城别墅根据去年的住宅供应连1%都不到，而且这个比例还在下降，只有拿着放大镜在偶得机遇下才能购得。 不过，今年还是有机会。『地产营销人』消息确凿：在北京专注于豪宅的懋源地产四年前在三环内城拿下的夏家胡同地块将在今年推出，这就是千呼万唤始出来的懋源·璟岳项目。 懋源地产在北京楼市是一个特殊的存在，多年聚焦于豪宅市场，以高端精品住宅闻名于世。其开发的懋源·红玺台、懋源·钓云台等豪宅项目不仅都拥有出众的地段资源，而且产品也在经历入住验证之后，得到了业内及业主的高度赞誉。 即将推出的懋源·璟岳，区别于之前的“台系”城市高层作品，而是以“璟系”为命名的位踞城市核心区，低密度、定制化的城市别墅产品，也是其开发序列中唯一位处三环内的顶豪作品。 从已获知的部分信息看，懋源·璟岳在西三环之内，靠近丽泽金融商务区，吸附近乎最佳的城市资源。产品形态以别墅为主，但据说在前期研发阶段注入颇多创新，由懋源地产所独创的定制化理念再次升级，属能够再次推动行业进步的惊艳之作。 懋源·璟岳因为地块稀贵，别墅也仅有70套。未来，内城核心区两亿级别墅不再是神话，基本相当于近郊高端别墅的售价。但由于其毫无争议的城市属性，绝无再有的区位价值，再加上最终产品的完美呈现，显然可列为今年起始的顶豪新标杆之作。 从2015年的万柳书院，到2016年的北京壹号院，再到2017年的北京庄园，进入到2018年，懋源·璟岳有望作为北京金字塔尖上的名片级项目璀璨亮相。 北京今年也是新富豪诞生之年，有闻小米科技的创始人雷军将携公司上市的消息，预估市值已破千亿美元。即将赢得格力董小姐10亿赌局的雷先生，只需拿出赢资的十分之一，就能完成一个置业的小目标。 所以说，北京好房子再贵也赶不上那些身价暴增的人。 推荐阅读：
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