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限竞房怎么了？说好的开盘售罄去哪了？ 最近没有分析限竞房市场，结果随着限竞房项目不断的入市，逐渐呈现与业内之前预估完全不同的成交行情——各限竞房项目并没有如约开盘售罄。 被限制的均价、几百万的总价、中小套型的设计，按说应该非常火爆的一抢而空，但实际的情况是，不少项目都陷入了开盘后顺销的局面。 有人问原因何在？ 其实，『地产营销人』在今年6月份就预见到了这种走势。 当时主要推理的依据在于，限竞房的销售政策今年迟迟没有确定，行至年中最终定版的时候，其实已经挤压了不少具备条件开盘的项目。突增的供应量，集中入市的预期，加剧了项目之间的竞争，客户的分流在所难免，由此必然会影响到开盘的去化。 据『地产营销人』的数据监测，截止到8月底，北京的限竞房已经有31个项目定了案名，20个项目拿到了销售证，11个项目入市开盘，可售房源达5844套，由此可见一斑。 不过，另外一个情况的出现也是让人始料未及。 这便是7月份宏观经济受美国贸易战的影响，让大势出现了波动。最近实体经济的低迷，官方共克时坚的主流论调，加之股市、汇市传递的信号，在一定程度上撼动了消费者的信心。 是否出手？是否选择现在出手？成为让购房者颇为纠结的一件事。 不过，北京楼市远没到所谓艰难的时刻。站在政府层面，当下楼市展现的行情，也许是期待已久的调控成果，虽然限竞房没有出现火爆争抢的现象，但二手房的成交却连续三个月维持在1.5万套的水平上，与去年同期不足万套的成交相比，可以说需求平稳、健康有序。 此外，近期出现的通胀预期有所抬头，从“螺纹钢”变“螺纹钻”，水泥、钢铁、砂浆等建筑原材料价格的猛涨，到蔬菜、猪肉、鸡蛋等生活日用品的价格抬升，新一轮的流动性注入，让通货膨胀的阴影开始笼罩市场。 就当下投资渠道封闭，老百姓资金面临再度缩水的前提下，持有一线城市的优质房产依然不二的选择。 最近，北京住宅租金的上涨引来广泛的关注和讨论，纵然有几家公寓投资方的不规范操作，但租金价格作为CPI的核心指标，相信不久以后会体现在宏观的经济数据之中。 作为常年偏低的租金回报率，此轮上涨也属正常的联动效应，从侧面能够看出，持有住宅还是最稳妥安全的资产。 那么，接下来该不该买限竞房呢？如果出手，应按照什么原则筛选项目呢？ 『地产营销人』这次不用给出特别复杂的方法，反正在售项目放在那里，按照几个维度的先后次序去挑选就可以做到足够安全。 首先看地段。 今年推出的限竞房项目绝大部分都在五、六环外，分布在大兴、房山、昌平等新城区域，位于城六区的项目非常少。 因此，在主城区、四环内极少量的限竞房项目，其区位优势对比下就显得十分明显。这意味着资产价格的坚挺，以及未来可观的增值空间，同时可带来生活上的便利。 因为限价，得以规避楼市波动的风险，四环内限竞房的安全边际要高于其他项目。 遇到这样的限竞房项目，对于购房者来说，不必观望、等待，有机会入手就是人品爆发。 其次看配套。 配套跟着地段走，区位好的项目自然配套也不弱，但如果没有更佳地段的选择，在一批五环外的限竞房项目中就要比较配套条件。 配套跟区域板块的发展有关系。虽然新城很多，但起步发展的时间有早有晚。发展较早的新城板块，其交通、商业、教育、医疗等配套设施都相对完备。 因此，配套可作为第二轮筛选的依据。 最后才看产品。 这里必须解释一下，并不是说产品不重要，如果放在纯商品住宅类别中，可能产品都是要排在第一位的。但在限竞房市场中，由于产品同样被70/90的硬性规划要求“锁定”，因此限竞房项目的产品定位极为接近。 面积雷同、格局近似、总价相仿，如果仅仅是从户型上找出细微差别，就不如加入地段和配套要素，把等级排序划分的更加清晰明确。 那么对于产品的关注，完全可以在同一板块的项目中，地段和配套几乎不相上下的条件下，再去分别产品的优劣和喜好，做出最终的抉择。 之前，很多后台留言的朋友，基本都是在五环外的同一板块，比较不出地段和配套的差异，最终纠结于产品的定夺。 但是当有明显地段优势的限竞房推出时，这种“选择困难症”便能瞬间消失，遗憾的是这种项目太少，不关注信息就有可能完美错过。 如果你能定期浏览『地产营销人』的发文，这样宝贵的购房机会是不会溜走的。那么，今天就给诸位推荐一个在售中的限竞房好项目——电建·洺悦苑 电建地产开发的洺悦苑项目位于城市核心区域四环内，交通便利、配套完善，四环内近十年拿地较难，即使有个别新房项目在售，均价也在8—16万/平米，面积大都在150平米以上，总价1500万以上，像洺悦苑这种89平米，总价500万—550万的产品四环内仅以为此，不论是自住还是投资，均是十分难得的机会。 我们知道，作为拥有新机场线起点的公益西桥区域，在“首都商务新区”的规划辐射范围内，明年依托首都新机场启用的吸引力，此地将坐享众多高精尖行业产业汇聚的资源优势，实现区域经济与“下一个望京”区域形象的拔升。 电建·洺悦苑拥有三横三纵，多维的交通网络。“三横”包括：南四环、南三环、南二环；“三纵”则为京开高速、京台高速、新机场高速的串联。再加上北京地铁新机场线、4号线、10号线、8号线等多条轨道线路环绕，该项目的交通出行极为便利。 电建·洺悦苑地处马家堡商圈核心位置，槐房万达广场、银泰百货、迪卡侬、华联商厦等大型商场遍布周边，另有亚洲最大宜家在内的荟聚购物中心、鸿坤广场购物中心、凯德MALL、BHG等多所Shopping mall，齐聚城南，带来丰盛繁华。 根据北京新总规中，未来北京“两轴”之一，沿南中轴一线将建成北京最为密集的绿色生态带，规划近700万㎡的森林及近300万㎡的湿地，其中占地一万四千亩的南苑森林湿地公园，以及槐新公园、南苑公园、桃苑公园、和义公园、世界花卉大观园、北京国际露营公园等构建的公园群落形成了“北奥森、南中轴”的城市生态布局。 电建·洺悦苑附近的教育资源也非常丰富。北京市第十八中学分校、西马金润小学、丰台区师范学校附属小学城南校区、爱儿家幼儿园、艾德森幼儿园，以及项目自身配备的幼儿园，皆形成良好的教育氛围。 电建·洺悦苑地块内拥有自己的医疗配套。同时，邻近的天坛医院将成为丰台区内首家三甲医院。目前天坛医院新院区已陆续交付使用，除此之外，还有北京航天总医院、广安门医院南区等三甲医疗资源保证生活需要。 电建·洺悦苑地块总用地2.19万㎡，地上建筑总规模为4.17万㎡，住宅分为东西两个地块，共7栋楼，348户，园区景观面积为1.6万㎡，绿化率在30%以上。 两个住宅地块均围合为各自的景观空间，在环境和建筑气氛上营造富有活力的文化特色居住区。对内形成私密娴静空间，对外营造城市型新社区形象，依托开放性景观出入口及景观轴线步行系统尊行归家体验。高低错落的建筑，勾勒出起伏的天际线，创造出丰富的城市景致。 电建·洺悦苑的园林景观独树一帜，是目前北京少见的亲子主题园林。 在园林中，根据孩子不同年龄的需求，打造了全龄段的活动空间。分别为零到三岁，三到六岁，六到十岁的孩童，设置了嬉悦天地、童趣广场、亲子回廊三个不同的功能组团。整体园区设计融参与性、观赏性、娱乐性、趣味性于一体，建造出集纯真、有趣、率性为一体的全龄活动专区。 此外，项目还人性化的在园林中规划了宠爱乐园，让业主和宠物能够有个相对独立的空间玩耍嬉戏而不影响到其他居民的生活。 项目还在东西地块分别设置了环形跑道，使用环保材料并植入人性化关爱细节，如起跑标识、距离标识、夜跑照明等细节，为业主提供健身空间。 电建·洺悦苑的在售户型为89㎡三居。该户型南北通透、布局合理、功能强大。 室内设有独立的玄关，丰富的收纳空间，干湿分离的卫生间，以及舒适的尺度。特别是，其500万—550万的总价，在北京四环内的新房中，简直无处可寻。 整体来看，当下楼市，确实不用着慌，限竞房入市很多，但你要做的是筛选出最佳的那一个。
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