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在居住空间演变中，不同周期、城市和人群，所接受的房产类型总是热度不同。 不同形态的产品随着时代发展不断更新、迭代，小户型、大平层、独栋、合院、叠墅、商住、LOFT等各领风骚，交替演绎着楼市风云。 究其原因，一方面由于市场需求的变化导致；另一方面受制于政策影响。这两种因素共同角力，推动产品形态渐变、演进。不过，这两年政策对市场的作用却是越来越大了。 譬如：曾经小面积、低总价、不限购的商住公寓风行一时，但两年前的326政策又把这种产品推向楼市边缘。 而“禁墅令”原以为会让别墅新房加速消亡。但随着限竞房时代的到来，平衡利润与规划指标，拉高排低出现了大量叠拼别墅，无形中又让将尽的别墅市场重获生机。 大平层是豪宅的产品特征，曾推动了北京楼市改善市场的发展。但同在两年前的317之后，豪宅挥手告别，大平层变为稀缺，刚需小户型却因短时供应增加，一度陷入滞销泥潭。 回看各种产品角色的登台和下场、热捧和冷遇，深感面对市场和政策多变的无力。其实，有的产品虽然供应减少，但极具价值，不应早早告别楼市。 譬如说，大平层产品，因面积大而受政策限制。但人们对于居住舒适度和资源占有的心理诉求从未改变。不过，大家可能没有意识到，限竞房快速占领市场，正在让我们失去拥有这种产品的机会。 下面，我们就来看看，大平层产品在当下市场以及产品上的特征： 1、连续三年，供应量速减 结合过去三年的数据，可以看到大平层的供应状态，市场占比持续下降，说明产品稀缺度在上升。 2016年，北京150平米以上大平层普宅产品，供应量为4347套，市场占比19.24%；2017年为2883套，市场占比12.74%。2018年为2991套，市场占比7.89%。 但是对比自2016年至今的小户型普宅，又是完全另一个走势。 100平米以内的普宅产品，过去三年市场供应占比分别为37.90%，42.09%，64.13%。小户型供应增加，占比提高，而且2019年一季度史无前例的达到83.27%的最高占比。 看完供应看成交，2016年至今，150平米以上的大平层销售套数占比分别为18.68%，18.14%，13.02%。虽然成交占比也有所下降，但并不明显，说明市场有很强的需求支撑。 2018年从土地端，非限竞房的纯商品房住宅用地仅供应了一块。大平层从源头上变得更加稀少，价格也非常坚挺，如今四环附近的纯商品房大平层价格皆为10万+，从而带动北京新兴城区的大平层也迈入高端范畴。 2、别墅倒退，平层更纯粹 前面提到，限竞房出现后，别墅供应得到有效补充。 但具体到别墅形态，皆为过渡型的叠拼，很多项目甚至是上中下三叠，近似洋房。由此看来，别墅的增多，是以丧失纯粹性为代价的。 目前看市场上限竞房别墅，地上空间非常有限，地下空间越挖越深，有的甚至拓展至地下三层。 在一个比较局促的空间内，五层垂直狭长空间叠加，降低了空间的使用率，也让舒适度远低于传统别墅。 相比较而言，大平层产品不同于别墅空间布置，而更多是把别墅功能放进一个平面。起居、会客同处一层，加大空间的合理利用，提高生活动线效率。对于有老人的家庭来说，也更受欢迎。 从居住改善趋势看，别墅并不是唯一选择。大平层近几年有很多别墅客户回流购买，可见二者产品各有差异。 但综合来看，如果买一个并不纯粹的别墅，就不如买高品质的大平层了。 3、不止尺度，资源决定价值 做好大平层，并非易事。高端改善人群对于大平层产品的要求除了功能，更看重资源占有度。 在资源上，优质大平层产品，或是拥有不可复制的自然景观，或是具有城市综合体的多元配套优势，对于资源的占有度是保障房产价值的核心要素，直接决定未来的升值潜力。 由此可见，大平层并不仅以大为美。在同等面积下，外部资源的稀缺程度，甚至比产品的功能配置更具价值。 目前北京市场上，优质大平层产品并不多。『地产营销人』认为，在限竞房充斥，大平层不足的前提下，尽早购置才是明智抉择。 近日，位于未来科学城的华润·未来城市推出的大平层产品，吸引了很多客户的关注，也有朋友前来咨询，在此给诸位做一个推荐。 华润·未来城市坐落于京北区域全国科创中心未来科学城核心区，是由华润置地和未来科学城发展集团强强联手重点打造的集高品质住宅、商务办公和商业服务为一体的智慧产城综合体。 项目建筑在17号线地铁首站上方，紧邻北五环，与京承高速、北清路、机场北线紧密接驳。通过地块结合轨道交通，采用TOD模式打造了商业街区、休闲娱乐、宜居的生活环境，是一个多元化的智慧产城综合体，在城市资源条件上得天独厚。 华润·未来城市南边仅一路之隔是近5000亩的生态公园，北京的母亲河—温榆河在项目南侧蜿蜒流过，一线河景成为项目私享窗景，将宽广悠远的河道，自然静谧的河湾，全部收入窗内，视野无敌。 不可复制的自然资源，双公园环抱的地理优势，无敌一线河景的视线，使该项目成为北京稀缺观景大宅的标杆项目。 项目推出的住宅二期产品，即将入市的是项目的核心位置，河景大宅B04和B05，两栋楼王。 值得关注的是，27—28层的观景大平层产品，临河瞰景，推窗就能看到滨水森林公园和温榆河，270°环形景观视野，带来震撼居住体验。 另外，这两栋楼临近地铁和商业，出行不仅便利，同时购物非常方便；155—205平方米的三四居产品，不同于限竞房，更符合当代人的改善置换标准；3.1米的建筑层高也给居者更舒适、大气的感受。 华润·未来城市社区内建筑排布错落有致，疏密结合，楼间距大，兼顾了每栋楼的采光和视线。国际化现代建筑风格，让富有文化底蕴的中式元素和现代简约的时代感融为一体。 华润·未来城市的园林是以亲情、邻里、健康、便利为主题而构成的青年、生态智慧社区景观。项目自建有2万平米国际风情商街，能够很好的为社区业主提供娱乐、生活、教育、休闲等多业态的配套服务。 而项目所处的未来科学城是一个产业聚焦点，也是一个黄金十字交叉点，承载了产业及居住的功能，属北京新总规的“三城一区”，发展价值巨大，未来潜力不可估量。 再见了，大平层！当一种产品资源就要消失时，你才能意识到它的珍贵价值。 推荐阅读： 点击“阅读原文”看最新报告 ☟☟☟ |
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