权威发布！住房与人口分布错配加剧，这些城市请远离

文丨西部菌

年底，是各种报告发布的集中季。大家最关心的房价，最近也有不少报告发布。比如，日前社科院就发布了《中国住房发展报告（2020-2021）》。

通过这份报告，我们可以对2020年的楼市和房价有一个更全面的认识，对未来的房价走势也会有一个相对更清晰的预期。

比如，报告对四大区域2020年房价的总结是——区域差异大，东部地区领先，中西部地区并进，东北地区垫底。

二手房价格方面，中部地区和西部地区非常接近，约为东部地区房价均值的一半，东北地区则在四大区域中最低。

这里面要特别注意下中部地区。

2020年住房开发投资和销售上，中部地区下滑最为严重，恢复也最慢。比如，2020年1-11月，中部地区住宅开发投资和商品房销售面积同比增速分别为5.0%和-1.4%，增速明显低于其他地区和全国平均水平。

这里面的原因，西部菌觉得与三个城市的表现应该不无关系。

首先，武汉，受黑天鹅的影响最大，这个大家应该都清楚。

其次，长沙是调控的模范生城市，目前全国已经有包括深圳、东莞在内的多座城市明确提出学习长沙，甚至相关部门还对长沙在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定并向全国推广。

还有一个城市是郑州。前不久相关研究机构公布的十大跌幅较大的城市名单，其中郑州就以-3.4%的增速位列其中，降幅仅次于廊坊、青岛、济南。

当然，从长远来看，武汉、郑州这种表现应该都只是阶段性的。

报告中还指出南北房价水平依然突出。

以20000元的均价作为一个判断标准，目前北方地区仍只有北京、天津两座城市达到这种标准，

而南方则有包括三亚、广州、杭州、南京、苏州等多个城市的房价超过20000。甚至，深圳、上海和厦门更是超过了40000。

所以，面对这样的差别，不同的人选择城市，应该会有不同的考量。

此外，报告还预测，2021年房价或将上涨5％。当然，这个预测到底准确度如何，只有由时间来给出答案。大家在具体参考上，需要综合权衡。

不过，西部菌想要着重提醒的，是报告里给出的另一个结论——住房与人口分布错配加剧。

为方便大家了解，报告给出了具体的数据：从2003年到2018年，城市新增人口的92.22%集中城市群和都市圈里，但是2002到2017年，房地产销售仅69.62%在都市圈和城市群。

这说明，目前差不多有20%以上的房地产销售集中在那些非都市圈和城市群的区域，而这些地区很可能是人口净流出区域，从长远看，楼市缺乏足够的人口托底。

所以，大家下一步购房，就一定要尽量远离这些区域。

具体来来看，哪些城市要小心呢？首先，就是那些人口流出地区。

当然，这里面要区分净流入和仍在流出的差别。比如，此前有机构统计了净流出人口最多的30个城市排名榜，也就是说，这些城市的常住人口仍低于户籍人口。

但是，它们中有相当的城市的人口在回流。比如重庆。因此在买房时主要看的是人口目前到底是处于流入状态，还是流出状态。

所以，更准确的是要远离那些真正的收缩型城市 。以下就是相关机构统计的收缩型城市名单：

不过，这些仍只是供参考，具体还要看实际情况。

另外，还有一些区域，可以明显看出处于人口下降的状态。

如，吉林省常住人口规模在2018年初达到了2717.43万人，比2017年初减少了15.6万人；同期，黑龙江省也减少了10.5万人。

总结起来，就是要远离那些非重点都市圈 、城市群，且人口仍在继续流出的区域。相应的，那些处于都市圈内部，且人口为流入状态的城市，自然更具有保值、升值的潜力。