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物业维修保养计划的实施 建筑本体和公共设施的维修养护是物业管理的重要内容。大厦的建筑本体及公共设施管理工作中，我们确立了“管养合一”的方针，制定合理的养护计划，精选高质量的维修养护队伍，采取严密的监管措施，保障建筑设备及设施始终完好如初，实现业主满意、社会满意的目标。    第一节 物业维修养护要点 一、大厦的运作趋势及季度因素。 二、根据自身的技术力量和维修保养的工作量，全面平衡季度、月度工作量。 三、据物业运作状况，拟定维修保养重点。 四、充分考虑费用预算。 五、充分考虑执行计划是否可能出现的问题，评定相应的对策。 第二节 物业维修养护计划编制程序 一、大厦公共设施、建筑设备的状况是编制计划的依据。 二、维修保养的工作量是编制年度计划操作依据。 三、资金是年度预算编制计划依据。 四、编制年度维护保养方案草案。 第三节 物业维护保养的管理措施 一、根据大厦的特点，制定严格的零修、中修、大修、翻新、综合维修的管理及施工制度，保证维修质量。 二、科学地、规范地制定各项维修方案，有效地控制成本。 三、对于需要分包的维修项目，严格的进行分包商评审，严格监督施工，保证维修质量。 四、维修工程完成后，组织人员对工程质量进行检查。 五、定期总结，就大楼维护情况做出管理报告。 第四节 物业维修养护项目计划及实施方案 为了确保大厦建筑设备及设施安全可靠、经济运行，根据设备设施性能及使用情况，制定相应设备设施维修养护计划，并组织实施。 一、建筑本体日常维修养护计划及实施方案（表一） 二、建筑本体定期维修养护计划及实施方案（表二） 三、公共设施日常维修养护计划及实施方案（表三） 四、公共设施定期维修养护计划及实施方案（表四） 第四节 物业维修养护项目计划及实施方案 为了确保大厦建筑设备及设施安全可靠、经济运行，根据设备设施性能及使用情况，制定相应设备设施维修养护计划，并组织实施。 一、建筑本体日常维修养护计划及实施方案（表一） 二、建筑本体定期维修养护计划及实施方案（表二） 三、公共设施日常维修养护计划及实施方案（表三） 四、公共设施定期维修养护计划及实施方案（表四） 一、建筑本体日常维修养护计划及实施方案（表一）   1）水泵等机电设备维护保养 2）日常机电设备的零部件易耗品维修更 换 每天巡视检查、发现问题及时维换 由维修部组织实施 各项机电设备维修保养规程 无故障停电；保障安全运行 智能 设备 1）系统维护保养 2）线路的检修 每周检查一次，发现问题，及时维修 由维修部负责组织实施 智能系统维护保养规程 1）系统完好、无故障、使用正常有效 2）防盗监控设施完好、无损坏 1）线路无乱搭接 室内 照明 1）线路的检修维护 2）灯具的维修及更新 每周检查一次，发现问题，及时维修 由维修部按照相应作业规程实施维修 照明维修保养规程 1）线路无乱搭接 2）照明灯具正常有效 消防设施 1）疏散标志的维修及维护 2）室内消防栓的有效维护及检修 3）烟、温感报警系统故障的排除和维护 每周检查一次，发现问题，及时维修 由维修部按照相应作业规程实施维修 1）标志制定及维护管理规定 2）消防栓维修操作规程 3）消防报警系统维护保养规程 1）实施有效、标志清楚、完好无损 2）灵敏、准确报警 通道门厅楼梯间 1）公用地面的维修改造 2）公共通道、门厅的墙、天棚维护 每天检查一次，发现问题，及时维修 由维修部按照相应作业规程实施维修 1）相应建立部分修缮技术规程 2）房屋修缮标准 整洁、无缺损、无霉斑 空调系统 冷水机组、风机盘管、冷却塔等 运行期间每天检查一次，发现问题，及时维修 由维修部专业人员负责维修 设备运行正常 供水 1）接口及砂眼漏水 2）管道堵塞、破裂 3）固定码松脱 每天检查一次，发现问题，及时维修 由维修部专业人员负责维修 1）排水管维护修缮标准 2）给水管维护修缮标准 上下水畅通，无渗漏 二、建筑本体定期维修养护计划及实施方案（表二） 序号 类别 项目 计划情况 实施方案 标准 实施效果 1 房屋承重及抗震结构部位 1）局部受损 2）施工质量原因造成的结构问题 1）每年对房屋基础进行一次检查 2）及时发现隐患、做到早发现、早处理 1）由维修部负责实施 2）维修费用每年递增10% 1）建筑物白蚁防治标准 2）建筑物完好等级标准 1）结构安全、正常使用 2）结构性能完整 2 外墙面 1）外墙面局部渗漏 2）外墙面大面积渗漏 3）外墙面的更新 1）每2年对于较大面积渗漏外墙久修无效的，应局部更新防止面积继续扩大，并清洗一次 2）每年雨季前进行一次维护检查，杜绝雨水侵入 1）由维修部门负责实施 2）外墙面每年全面清洗一次 1）房屋修缮标准 2）外墙面修缮作业标准 1）外墙面无破损、无渗水 2）整洁统一 3 屋面 1）防水层破损造成屋面渗漏 2） 屋面积水 1）避雷装置每年刷一次油漆，防止锈蚀 2）每年全面修补一次屋面隔热层板，重新勾缝，修补 3）每半年疏通一次屋面雨水口 4）每半年对屋面防水层检修一次，每5年翻新更换老化部分 1）由维修部负责实施 2）屋面防水层每15年全面翻新一次 1）房屋修缮标准 2）相应修缮作业规程 1）无积水、防水层正常，有效发挥功用，无渗漏 2）避雷系统完好 4 电梯 1）每月检查一次拽引绳张紧度 2）每月定期对滑动、转动部分加一次油 3）每季度检查一次导轨，安全工作情况 4）每年进行一次全面安全检查 1）由电梯主管组织人员负责实施定期维护 2）每3-5年进行一次负荷试验 电梯维修保养主要标准参照电梯维修手册 1）减少故障，改善并增进电梯各部分的性能，确保正常、安全、平稳运行 2）确保顺利通过安全监察部门检验确保正常 5. 机电 设备 1）水泵等机电设备的维护保养 2）日常机电设备的零部件易耗品维修、更换 1）月检制控设备一次 2）每季开关灵敏度及开关紧固件完好情况 3）年检电源切换及自动保护装置 4）每季度检修一次发机电设备。 1）由维修部门负责实施： 2）重大设备如柴油发电机等每25年更换一次。 3）风机、水箱等每15年更换一次。 各项机电设备维修保养规程。 1）运转正常，安全； 2）设备完率100%。 6 智能 设备 1）系统的维护保养； 2）线路的检修。 每月对系统进行一次维护检修（含线路）。 由维修部门负责实施。 防盗监控及智能系统维护保养规程。 1）系统持续有效使用； 2）系统线路正常； 3）设施美观、整洁。 7 室内 照明 1）线路的检修维护； 2）灯具的维修及更换。 每年检修一次线路和灯具，更换老化线路和损坏灯具。 1）由维修部按相应保养规程实施； 2）照明器具每15年更换一次。 公用照明维修保养规程。 1）线路无老化； 2）灯具正常使用，照明完好损 8 消防 设施 1）疏散标志的维修及维护； 2）室内消火栓（箱）的有效维护及检修； 3）烟、温感报警系统故障的排除和维护； 4）自动喷淋系统维护。 1）每月检查一次烟、温感报警系统完好情况； 2）每半年进行一次烟感试验； 3）每年对消防箱油漆一遍，并将消防带晾晒一次，以防发霉； 4）每年对消防疏散标志进行一次维护。 1）由消防、机电、维修专业人员对应负责实施； 2）消防系统主要设施、设备每20年更换一次。 1）消防设施保养规程； 2）消防报警系统维护保养规程。 1）设施完好率100% 2）报警系统灵敏有效 。 9 通道门厅楼梯间 1）公用地面的维修改造； 2）公共通道、墙、天棚的维护； 3）楼梯间墙面、扶手、踏步的维护。 1）每半年对公共地面进行维护一次，补换损坏或空鼓地面； 2）每二年刷新一次通道、梯间墙壁天棚、护手及拦杆； 3）每年全面维护一次楼梯踏步，消除空鼓、开裂、破损等。 1）由维修部门按相应技术作业规程实施； 2）每20年铲除抹灰翻新一次。 1）房屋修缮标准； 2）相应建筑部分修缮技术规程。 美观完好、整洁、清爽。 10 空调 系统 冷水机组、风机盘管、冷却塔等。 每年全面检查一次，发现问题，及时维修。 由维修部专业人员负责维修。 设备运行正常 。 11 供水设备 1）接口及砂眼漏水； 2）管道堵塞、破裂； 3）固定码松脱。 1）每年刷一次管道油漆； 2）每年检修一次，并紧固管道固定码； 3）每年雨季前检查一次雨水口，更换不合格部分。 由维修部门按相应作业规程实施。 1）排水管维护修缮标准； 2）给水管维护修缮标准。 1）美观完好，上下水畅通； 2）无渗漏。 |
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