【重磅】上海城投176亿底价喜提黄浦豫园社区地块！2021第一炮：上海核心区史诗级大宗地块迎新主人

艳姐说

2021年上海土拍市场的开端可谓是一波激起千层浪：

就在刚刚！176亿元！上海城投、上海建工底价摘下黄浦豫园社区商住综合地块，成交楼板价约8.96万元/㎡。

这是2021年上海首个史诗级钻石地块，也是上海土拍史上总价第四高的地块。

由于地块内大体量的宅地，同样也可以说是上海市中心近年来最优质的大宗地块！

但这块地背后却疑云重重：如此重磅的地块，却并未如预想中的那般仅有一家参与了竞拍，最终也让上海城投上海建工占了大便宜，轻松底价拿下！

值得注意的是，不仅是2021开篇就劲爆，除此之外，也已有其他的百亿级土地挂牌出让。

不出意外的话，这只是一个开始，如果各核心地块推出顺利，2021年或将成为上海百亿级土拍元年！

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史上总价第四高的史诗级钻石地块

逾13.8万方住宅体量！

这一次的豫园社区地块，也就是大家所熟知的露香园二期地块，也是上海老牌的豪宅区，一期同为上海城投开发。

图源网络

整个地块所处可谓是上海中心的中心：

不仅紧邻地铁10号线豫园站，东侧就是豫园、外滩，西侧就是露香园一期，人民广场、南京东路、淮海路、新天地等核心商圈也都在2公里范围内，上海繁华皆触手可及。

整个地块由十个地块打包组成，分为地上地下两部分，其中地上部分占地5.77万方，地下水平投影占地为6.75万方。

值得注意的是，单是地上总计容面积就高达19.65万方！而其中住宅的开发体量就超13.8万方！

这是什么概念？

我们来看香港置地于去年拿下的徐汇滨江310.5亿地王，统共114.7万方建面的综合体项目，可售住宅却仅有2.5万方！

而这次的香露园二期地块体量足足是徐汇滨江地王项目的5倍多！

土地市场最吃香的终究还是宅地，从这个角度看，这个地块的属性相当优质，甚至更超徐汇滨江地王！

由于地下面积不计容，抛开需要配建的各项公共配套不看，只看地上商业和住宅的计容面积，起拍楼板价就已经高达9.35万元/㎡，如果再去扣除掉5%的保障房，起拍楼板价足有9.7万元/㎡！

这个价格可以说是在整个上海土拍史上都罕见！

要知道去年年底华发拿下的四行仓库旁紧邻苏河湾的地块，由于体量不小的住宅用地，已经算是少有的史诗级优质地块，但即便是这个地块，单算住宅楼板价也就在8万元/㎡左右。

可想而知，此次的黄浦豫园社区站位有多高！

更重要的是，这个地块一反近年来上海核心地块出让的惯例：

不仅没有15%自持要求，更没有中小套户型要求！并且还有2.63万方可供建包括联排、低层在内的特色住宅！

近年来，在上海的核心腹地，这样和低密相关的词汇有多久没出现过了，时常关注上海市场的朋友都懂。

可以说，这是在如今整个上海市中心都极其难得一见的稀缺地块！

没有中小套的要求也意味着未来开发商完全可以放开手去做，换句话说，这里必将是妥妥的未来豪宅区，并且是一个将拥有联排业态的豪宅区！

这样得天独厚的条件下，单是住宅部分的可售货值就相当可观了！

我们可以算一笔账：

去年的时候，露香园一期又低调推出低区房源，当时传出的消息是：平层均价约14.5万/㎡、叠墅约16万/㎡、联排别墅约21万/㎡。

按两年的开发周期，以及出让条件中规定的不得超过14万方的住宅体量来算，这里未来可售货值超220亿问题不大。

并且黄浦向来住宅供应稀缺，纵观现今周边的各豪宅项目，虽然总价颇高，去化却一点都不慢，完全是不愁卖的状态。

换句话说，底价拿下这个地块，就三个字：赚翻了！

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史诗级地块仅一家竞拍？

不是不想拍而是不好拍

这样一个史上难得一见的优质地块，按理说怎么也得有个数家争锋，但是出乎意料的是最终参与竞拍的仅有一家。

艳姐猜测原因有以下几点：

1、资金受阻：想拿地先上缴211.2亿元

首先，最明显在于这块地所需要的资金数额实在是过于巨大。

不仅是起拍价高达176亿元，单是保证金就要35.2亿元！

35.2亿是什么概念？相当于上海市中心一块小体量宅地总价——此前广受关注的虹口北外滩钻石级宅地起拍价也不过34.3亿元！

加之该地块是去年年末推出，想要参与竞拍就要在年前筹集齐176亿+35.2亿，统共211.2亿元！

这样严苛的资金要求下，扼住了很多开发商想要加入其中的步伐。

而这块地偏偏又是去年年末推出，对于年末本就钱紧的开发商来说，要筹集出这么大一笔资金可谓是压力山大。

这些表面上的资金压力只是其中一个层面，更重要的是：这还是一块极大体量的旧改地块，这意味着短期内不那么容易出货，对于资金的沉积压力可想而知。

因而在过去拿下上海总价前三地王项目的香港置地、新鸿基、中民投要么是融资成本极低的港资，要么是本就重投资在当时不差钱的。

2、历史风貌保护劝退大批开发商

实话说，在豫园社区可以说是喜忧半掺，喜在各方面得天独厚的优势，忧在大概率需要承接大批量的历史风貌保护。

由于本身体量不小，地块内包含有足足1.56万方的保护保留建筑，包括文物保护点1处，保留历史建筑2处以及一般历史建筑1处。

其中更是有代表了海派文化与老上海人记忆的开明里。

图源网络

虽说也能给地块增添不少风韵与特色，但是无疑加大了不少开发难度，更别说地上还有需要100%自持的5万方商业。

也就是说，虽然是块肥肉，但是道阻且长。

换句话说，开发商哪是不想拿，而是拿不起，也不敢拿！

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又有两块百亿级地块挂牌：

虹口北外滩111亿、杨浦滨江81.18亿

本以为2021年的开端有露香园二期就已经足够劲爆，没想到的是，更精彩的可能还在后面！

就在近期，上海土拍市场又挂出了两宗重磅级地块，同样也是百亿级，将同在2月竞拍！不过这次不在黄浦，在如今处在又一战略高地的虹口北外滩以及潜力无限的杨浦滨江。

一个是虹口区四川北路街道HK193-02、HK193-03（地下部分），北外滩街道HK300-02、HK300-03（地下部分）（历史风貌保护旧改项目），起拍总价高达111亿元！

另一个是位于杨浦滨江的杨浦定海社区大桥街道119/120街坊也正式挂牌！起拍价81.18亿元，直逼百亿级。

开端就这么刺激，已经足以我们看到一些信号：2021年或将成为上海百亿级土拍元年！

不止是因为接连两块百亿级地块的推出，更因为时候到了：

过去十年间，上海一直在不间断地做二级及以下旧里的征收改造，去年年中时，黄浦和虹口更是短时间内接连动迁18块地，而过去征收的这些旧里如今也在逐年释放。

而在过去五年间，黄浦可以说是一直处在大批量拆迁ing的状态，这也是为什么过去几年很少见到黄浦有地块出让的原因所在。

而恰是因为如此，过去拆迁投入的几千亿资金如今也是时候收割果实了。

早已完成拆迁的露香园二期可以说只是一个开胃菜，在未来周边还将推出：

或许将成为新一代全国地王的300亿级别的豫园站上盖地块；光拆迁和资金成本就达500亿以上的福佑地块……

而按照目前上海的拆迁速度，大概会在近两三年间完成所有的二级及以下旧里的改造。

换句话说，随着诸多钻石级地块完成拆迁改造，上海将迎来几乎前所未有的土拍盛宴！百亿级地块也或将成为常态！

2021年或将是百亿地块硕果满满的一年，我们暂时先预告另外两宗巨幅地块，地产人言也将同步跟进，届时大家可以多多关注。

#互动话题#

那么问题也来了：重磅地块当前，房企勇夺，不拿等死，拿了早死。

账算不过来，肿么办呐？

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