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最近有朋友在问，没有购房资格，想买法拍房，请问买这个法拍房要注意哪些事项？首先法拍房顾名思义是法院查封、扣押、冻结的房产，在被执行人逾期不履行法律之时，便于公开拍卖的方式对其这个房产进行拍卖，这是一种强制的执行，将所有金额清偿的执行行为具有完全的合法性。这是法拍房存在的第一前提。那一般来说，法拍房有三种情况，第一种是断供，就是自己买了房子，因为这个可能经济出现了问题，所以这个房贷供不起了就要断供。第二是借贷，比如借了银行的钱，或者是这个小贷公司，然后没办法把这个房子的抵押给别人了。第三是没收。这个还是跟经济有关的，法拍房的购买不是和原产权方交易，而是和法院直接交易。首先整个流程是安全合法的，因为收款人是法院而非原产权方。那一般来说，法院拍卖的房产最终的成交价会低于市场价格，而且还不限购，能过户，所以成为了很多职业买家的途径之一。但是先别着急去捡漏哈，这几点风险一定要先了解清楚。第一个，在购买司法拍卖房屋的时候，购房者一定要想办法弄清楚房屋的来源。第二是实地看房，因为只有实地看了房，你才发现更多背后的故事。第三个是房产的属性一定要查清楚。第四个是明确房产的产权共有情况，谨防这个房产涉及到一房多债主。第五个是要明确过户的流程。那假设以上这几点都没问题，并且最终通过司法拍卖成功地买到了房子，那购房者。就应该尽快的去办理过户手续。我们再来说一下这个法拍房的大致流程。首先第一是房源公示，第二个是交保证金，第三是竞拍，第四是交尾款，第五是交接成交确认书；第六个是执行裁定书，第七个是协议执行通知书，第八个是解封，然后到过户审讯，拿到房产证。那在这儿要提醒各位，如果说出现法拍房才交易之后发现原房主存在土地款没有补齐，物业费还欠这个物业公司，包括一些隐藏的借债，这种情况法院是不负责处理的，这个必须是购买方一概承担。那不少法拍房是有瑕疵的，你花钱拍到了有可能会扯皮很久，那这个就叫药单，需要你自己去处理一些问题，那如果说你自己处理不了，是需要提前了解清楚。是否包清场需要你提前找专业的律师进调，搞清楚所有的债权方、抵押权状况，实际占有人的诉求。那如果有靠谱的助拍机构配合你完成整个流程，那是最好不过了。当然整个过程是有服务费的，助拍机构的服务费是地区不同，是机构不同，有些这个差距的，如果你是一个新手，这个费用是省不了的。如果想省这个费用也可以，但是你要有时间、有资金自己选房、找房、看房，那风险摸查风险、规避、拍卖，整个流程都要自己走完。然而事实上选房的时候就会淘汰一半的人，那查风险还剩下最后一程，规避风险几乎是全灭啊。因为法拍房其实就是存在一个风险把握，如果说你对风险是没有把控能力的话，就不要碰这个法拍房。那真正能够自己全套做下的人，可以说是没有几个的。这就是为什么别人可以赚钱，但你赚不到钱，因为每个环节你的功力都不够。那我们再来说一下法拍房的注意事项。首先第一点是法拍房需要全额付款，而且是不能用公积金的。第二点是竞拍可以产生溢价，很多人因为法拍房一定会低于市场价，会捡这个便宜，但这个也说不准，也有这个市场价高的食物。比如说一套房子有一个好学区，有好几家竞拍着一套房产，那肯定是价高者得。第三点就是前任遗留税费问题，刚才我们说过，就是遗留的税费，包括这个物业管理费都需要由购房人自己去承担的。第四点是房屋里面有人去不搬出，那很多人说了，房子拍到了，钱也给了，但是住在里面的人就是不搬出来，比如他做一个这个长的租约合同。其实对付这样的人，有一个最简单的办法，这个是很多人不知道一个小技巧。今天就免费的告诉大家，其实很简单，当你拿到房屋产权之后，带着您的户口本、身份证，直接去电业公司，去自来水公司、燃气公司，直接干嘛呢？注销水、电、气。你就说我家这一年多没人住，把这些都注销了，都断了，我相信没有哪个人可以在一个没有水、没有电、没有气的屋子里面继续住下去，那没有电、没有气都还可以忍受啊，你不做饭吧，不看电视，但是没有水，这个怎么忍受？你洗漱怎么办？你洗澡怎么办？对不对？或者说就算你不洗漱、不洗澡，马桶总要冲吧。所以很多人说怕屋里面人拒不搬出，只要你用了这个方法，就没有不走的，明白了吧？最后我们再来说一下法拍房都有哪些收费？具体收费是多少？首先第一点是自己买房子的资金准备，这个资金包括购房款还有保证金，保证金是在锁定期间不计利息的，拍卖成交后后悔是不能退的。购房款就是你自己的一个心理价位，比如说您自己能接受多少钱，或者多准备一些。第二点就是贷款的担保费，还有服务费。法拍房的贷款的第一准则就是要快，所以这个费用你躲不掉的。而通常按照贷款金额的百分比来计算，百分比根据个人的信用情况来定，信用良好，无贷款，最低担保费是百分之一点五，服务费是百分之一。具体情况要跟担保公司来谈，不知道自己什么情况，就找一个专业的机构来咨询一下。第三点就是助拍机构的服务费。助拍机构的服务费刚才我们说了，这个地区不同机构不同，有这个些许的差距。在这儿不得不吐槽一下哈，大家在办签证的时候知道找中介，租房子也知道找中介，怎么遇到法拍房在这个买房这么大的这件事上，就想省这个中间费。如果说你自己有时间，同时也有资金，自己也懂各种这个风险的摸查，风险的规避，你自己也可完成拍卖，那完全是没问题的。如果说你不懂的话，你真的应该找一个助拍机构来完成你整个拍卖的过程。第四点就是契税，那首套房九十平米以下的是百分之一，九十平米以上的是百分之一点五，而二套房九十平米以下的是百分之一，九十平米以上的是百分之二，那三套房及三套房以上的是百分之三。第五点是个税，法拍房个税是百分之三，几套房子都是一样的，无论大小。第六点是增值税，产权未满两年加收增值税税费是百分之五点六。一般都是合同房和刚拿到产权的次新房才会有这个增值税，房龄比较新的就要注意了，最好去做一个详细的调查。第七点是赠与税，还有继承税，增值税和继承税基本上都是一个意思，税点都是百分之二十，一般都是父母赠与子女或者是夫妻赠与对方，也有是夫妻双方的房子，其中一方离世，他的家属就继承了他的份额，所有的税收这个税是最高的，购房者一定要提前调查仔细。在这儿给大家讲一下，如果被继承人名下只有这唯一一套房产，此税就可以免征收。如果还有其他的房屋，被继承人的房屋出售的时候，就必须缴纳百分之二十的继承税。正常的法拍房一般只有这个契税和个税，那至于增值税、继承税，还有合同房的税收，是需要我们购房者自己去寻找专业的助拍机构做一个详细的调查。如果自己盲目的竞拍，竞拍成功之后遇到高税收的房子，到时候如果放弃的话保证金是被法院没收的，如果继续过户的话，加息、税收，这个房子远远会超过市场价了。所以在这儿，还是要提醒一下各位家人，虽然我们钱都来之不易，都不是大风刮来的，但是该花的中介费一定还是要花，那不能省的钱一定不能省。正是因为我们的钱来之不易，为了保证我们自己的资金安全，所以才更应该花这笔钱。关于法拍房，从找房源到房源尽调，再到参与、到拍卖、到贷款、到过户，到最后的顺利收房，这里面有很多这个门道可以这样说，尤其是对于没有公检法系统内部关系的普通人来说，顺利的买到一套没有任何暗病的法拍房，并不是一件很容易的事情，毕竟这个法拍是有风险的，现场一定要谨慎，需要胆大心细，不急不躁。缘分说不定就来了。其实关于法拍房，说简单也简单，说难那也难，核心就是看你懂不懂，会不会。我们每个人每天可能都面临着各种选择、各种决定。选择和决定有的时候是极其痛苦的，因为选择和决定就意味着失去和得到，要么利大于弊，要么弊大于利。那关键就看你怎么选择，怎么决定。因为决定决定命运，新的决定决定新的命运，选择大于努力。我们很多人之所以不成功，其实并不是因为我们不够努力，而是没有做对人生当中最正确的选择。所以之前也讲过，就是当一个人一无所有的时候，你必须要学会赚取人生的第一桶金。那换句话来说，任何一个人的成功都是因为他做对了。一个选择，一个对的选择，你的人生就会发生截然不同的改变。 |
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