|
在房地产业有一个重要的营销规律，大家一定要记住，这个是开发商对我们购房者的一个心理的把控。房地产业内这条重要的营销规律是这样说的，客户来不来，售楼部看的是地。换项目买不买看的是户型，能不能掏钱看的是优惠。今天要给大家讲的是另外一个决定你购买的重要关键点，就是户型。今天我们讲一下常规的两房、三房的户型，这些户型更符合刚需首套的一个选择，同时刚需户型也是最适合投资的、最容易赚钱的户型。对于刚需朋友来说就是想少花钱多办事儿，所以我们第一原则就是在有限的面积之内实现较多的功能划分。我们来举一个例子，比如说一百平米的房子可以是一个小三房的户型，同样也可以是一个中等两房的户型。但是对于刚需家庭来说，更受欢迎的是一个三房，虽然说面积小了一点，但是功能多了。因为现在你可能是二人世界，两居室没问题，但未来一定会有孩子，或者说有两个孩子，多一个房间肯定会更方便一些。这样双方父母也可以过来帮你们带带孩子，一家人在一起可以享受天伦之乐。记得前些年的某开发商打出了一句广告语，多一室少一事，真的是这个道理。另外同样是两房的刚需户型，如果七十多平米的两房没有专门的餐厅，是比较正常的。但如果说是九十平米的两房没有专门的餐厅，这个设计就比较失败了。第二原则就是面积分布合理、紧凑。得房率才会高，再多的房款也是按照建筑面积来计算的。所以对购房者来说，最怕的就是房子的得房率太低，对刚需首套来说更是如此。刚需住宅，人们的理想卧室应该是在十二到十五平米，客厅是在二十平米左右，厨房和卫生间是在五到八平米之间，而阳台也需要五平米左右才可以。另外基本上就是走道，除此之外大部分都是公摊，公摊过大的户型一定不是一个好的刚需户型。在这儿给大家讲一下这个公摊的一个参考数值。公摊面积是什么？比如说有电梯间、楼梯间、设备间、公共门厅、过道连廊、门卫室等公用建筑面积都是公摊面积。通常来说，六到七层的多层住宅公摊率在百分之七到百分之十二左右，八到十八层的小高层在百分之十三到十五左右。像三十层左右的高层住宅，在百分之二十到二十五左右都是合理的范围。也就是说高层公摊大，多层公摊小。对于高层来说，电梯越多，或者说梯户比越高，公摊面积必然就越大，居住体验也会更好。而同类住宅的公摊基本上都是一致的。怎么来算公摊？用公摊面积除以套内面积，就是这套房子的真实公摊率。公摊面积是由著名的商人李嘉诚先生率先在香港实行的，后来推进到我们内陆。但是在二零一三年的时候，香港已经使出台的新政确定取消了公摊面积，在之前有多家媒体发布说公摊面积伤民矛盾亟待解决的一个文章，很多网友都觉得这个官媒都发话了，那我们取消公摊面积是不是就不远了？其实早在零二年的时候，在内陆我们就有个城市已经率先强制要求开发商以市里面起来销售了，那就是重庆。说到这儿，是不是取消了公摊面积就会有利于我们购房者了？说实话我看未必。首先取消了公摊并不能降低房价，这就好像一百厘米改为了一米的道理，其实都是一样的，任何计价方式只是在数字层面的变化，你鉴别两万套利的就是二百五，完完全全的就是一回事儿。其次这个取消了公摊也不见得能够降低物业费。尽管像设备间、变电室、地下室这些都是要算取面积的，但是你取消了公摊，可能你单价就又上涨了。再一点就是取消了公摊可能会导致重要信息的缺失。因为公摊面积并不是越小越好，尽管表面上公摊越低，得房率越高，但是过多的公摊往往意味着舒适性有打折。比如说两梯四户和两梯两户，前者得房率高。后者舒适度高，公摊面积最被人诟病的就是它特别容易产生一个作弊的空间，因为公共空间你是没办法拿尺子去测量的，这就导致了开发商有较大的操作余地。其实对于购房者来说呢，公摊面积并不是一件坏事，它最大的作用是提供一个判断的维度，把建筑面积和套内面积结合起来去考察这么一个房子数据就会立体很多。比如重庆就是这样的，他一直就是同时使用套内面积和建筑面积。这样的话，购房者不仅可以看出它的实际面积是多少，也可以通过公摊面积来判断出得房率和舒适度，这才是公摊面积真正有价值的地方。是不是取消了公摊面积就没有什么好处了？好处当然还是有的，如果说取消了公摊面积对于房产税的出台有利，对购房者多多少少还是有利的。如果说按照套内面积计算免征面积的话，我们所交的税就会大幅度的减少。第三是好户型必须讲究人性化，人性化是衡量一切涉及的最基本的一个标尺，随着人们生活品质的提升，这一点是越来越重要。在过去，人们总认为厨房和卫生间是居家的附属品，所以卫生间设计的是又小又矮，需要挤在一个角落去淋浴，打扫起来也是极度不方便。实际上理想的卫生间应该是在七平米左右，最好实行干湿分离。而且厕所的马桶是不能直接对着厕所门的，尤其是直接开了门，就看到客厅的这种洗脸台留出的高度应该是在一点四米左右，这样男士就不必躬着腰了，而且这孩子也不需要过度的去垫脚尖儿。浴缸留出来的深度是零点四五米到零点五米是最好的，这样我们洗澡的时候水就不容易溢出来。手指甲应该放在右手边，而不是放在身后，这都是一些人性化的一些体现。原则四如何选择户型？户型的重要性可以说是不言而喻，但是对于每个家庭的成员来说，我们的侧重点是各有不同的，所以有每个家庭成员对居室中的各个部分的重视程度。但是选择户型有这几点大家一定要记住了。第一步是看朝向，东南向是最好的，冬暖夏凉，一早上就会有阳光。其次是正南，正东、东北、正西西北，很多人说打死也不买正北，因为冬天那个北风吹，夏天空气那个闷啊。其次是要看户型的格局，对于刚需朋友来说呢，户型并不是越大越好啊，大了就意味着浪费的面积就多了。户型的格局一定要方正，千万不要买那种三尖八角、七拐八拐的奇葩户型，同时要做到动静分区。 |
|
|
