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招采阶段是目标成本落地的关键环节，也是成本控制除设计阶段外最重要的阶段。作为地产成本人员不能仅仅关注清单标底，这不是你的价值所在，因为这些完全可以交由比你更加专业的咨询公司来处理，我们到底需要关注哪些内容呢，下面结合一些工作经验跟大家分享下： 1. 合约规划阶段——不遗漏合同由于很多公司成本与采购职能的强制分离，目标成本的编制与合约规划的编制分别交由成本同事与采购的同事，两者没有很好的衔接，经常出现遗漏合约规划的情形。例如：有的公司一个项目下来有若干的零星工程合同，经常遗漏工作内容，比如一些采光井的玻璃雨棚，明明有相应的成本科目，但就是没有划分到任何一个合约规划中。这里我建议在目标成本编制阶段即建立起成本科目与合约规划的映射关系，说到映射关系在这里我还是要装X一下，其实很多公司成本科目与合约规划的关系是很乱的，这里简单做个数学公式：合约规划=f（成本科目1；成本科目2；成本科目3；......),简单来说就是合约规划与成本科目是一对多的关系。最终通过查询函数自动生成整个项目合约规划表。  目标成本编制阶段即建立映射关系，避免漏项  通过查询函数自动生成本项目的合约规划清单 2. 采购计划编制阶段——进场时间合理合约规划编制完成后，就需要编制相应的采购计划，采购计划必须贴近实际的工程开发进度，不宜过早或过迟。如果过早完成招标，一旦市场价格出现波动，就容易造成施工单位履约困难，产生索赔争议；过晚完成招标，很明显会影响现场的工程进度。有意思的是，很多项目总性子比较急，成本意识也不强，巴不得工程开始前就把所有的承包单位全部定完，在围墙外面候着。以我经历过的一个项目为例：高层项目结构还没封顶，项目总就要求景观单位要定下来，而一般结构封顶到景观进场一般中间相隔4个月左右，这一时间间隔恰逢黄金麻石材原产地封矿，价格猛涨，导致原先定下来的价格到进场的时候完全没法使用，后面只得重新更换材料，重新洽谈价格。所以，成本人员不能随波逐流，一定要自己有对于单位定标时间的认识。 下图所列为几个主要专业承包商的进场时间，供各位参考，具体要结合自己所在企业的施工工艺流程，有些公司现在开始使用快建造穿插施工，则与下表的定标时间要求完全不同。  专业承包单位定标进场时间 3. 标前策划阶段——合同需求清晰标前策划其实就是项目部对于合同的需求，即希望找一个什么样的单位，过来做什么工作，什么时候完成，过程中对他具体有哪些要求，是整个招标环节的重中之重。可以说标前策划质量的高低，一定程度上就确定来招标结果的成败。标前策划的阶段，需要项目部、设计、采购、成本四部门通力合作，一般至少要思考清楚8个方面的内容：工程范围及界面、施工工期要求、合同模式、材料分判、材料封样、付款方式、施工图纸、管理技术要求等。这里要着重说下管理技术要求，它是需要项目部的同事仔细思考的内容，是项目部表达对该合同要求的核心文件，内容需要包括对施工单位管理架构的要求，质量、进度、安全、成品保护的要求等。这些内容是在图纸上反应不出来的，而且是需要产生相关费用的，例如很多公司现在对于门窗下口的防水要求是很严格的，各个公司都有自己标准化的节点，而这些节点是在图纸中不会体现的，需要项目上单独通过管理技术要求中提出，并要求施工单位对该工艺在综合单价中考虑，如果这些特殊的要求不提，在定标之后再想要施工单位配合做的话，肯定又要花一大笔冤枉钱。  标前策划关注8大内容  示例：管理及技术要求关注点 4. 入围考察阶段——单位资源匹配单位入围就像挑选结婚对象一样，一定要选择门当户对的单位，千万不要玩什么“一见钟情”，因为那样你是不会幸福的。那什么样的单位是门当户对，成本人员应该关注哪些内容呢?  入围单位资源匹配关注点 5. 清单标底阶段——清单合理完善，标底符合市场且不超目标成本清单标底阶段应该是作为成本人员最擅长的领域了，此阶段关注点包括：  清单标底阶段关注点 6. 评标分析阶段——串标漏标排查，不平衡报价分析截标后就进入评标阶段，现在大多数房企的要求是，评商务标之前，须先评技术标，只有在技术标满足要求的前提下才可以进入商务标评标环节，这个是非常有必要的，避免一些投标单位盲目报价，造成后续的履约风险。对于商务标分析，应当重点关注串标漏标排查及不平衡报价的分析，对于恶意低价的单位坚决进行废标处理：  评标分析阶段关注点 7. 洽谈定标阶段——合同重点内容强调；价格调整商务报价分析完成并进行必要的澄清之后，进入洽谈定标阶段，洽谈的顺序应当遵照从低至高的原则，如最低价经洽谈满足各项要求，后续单位不再洽商（视各企业的招标制度而定）。在洽谈定标的阶段，成本人员应当对合同重点的内容做再次的确认，对于明显不合理的价格进行指出并要求调整：  洽谈定标阶段成本关注点 结语：成本人员不应只是关注清单标底，这只是其中的一环，其实整个招采环节只要有一环出现问题，最终都可能导致成本的额外支出，这是我们不愿看到。所以为避免相应的无效成本的产生，成本人员一定要提高自身的管理高度，关注各个环节的要点。 以上观点只是个人经验总结，欢迎大家在留言区交流！ |
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