【原】第988篇|房地产项目全周期管理——首开阶段（5）

成长印记 2022-06-08 发布于浙江

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书接上文。

四、成本招采

（一）目标成本

1、按项目不同阶段，建安成本的目标成本可分为不同版本，一般有：拿地版、启动会版和施工图版。

（1）拿地版目标成本：在拿到前作投资分析时设定的目标成本，辅助拿地决策。

（2）启动会版目标成本：根据公司对项目盈利要求以及项目主要技术经济指标、项目定位、产品配比等资料，在项目启动会时设定的目标成本，作为项目公司考核依据。

（3）施工图版目标成本：以施工图预算为依据编制的目标成本，是后续工程招投标依据，也是后续动态成本回顾的对比基准。

（4）此处说的目标成本通常是指由成本条线主控的小范围目标成本，即主要为建安成本，范围不包括土地成本、管理费、营销费、财务费、税金等，只涵盖前期工程费、建安工程费、基础设施费、公建配套费、开发间接费。项目总成本包括土地成本、建安成本（目标成本）、管理费、营销费、财务费、税金。

2、动态成本：动态成本是指项目在实施过程中的预期成本，动态指的是在项目整个生命周期的任一时间点，都能实时掌握项目最新的成本状态。全过程监控动态成本，发现项目动态成本与目标成本偏离并及时采取措施，最终使项目动态成本可控，不超目标成本。

动态成本=已发生金额【合同金额（已签合同+补充协议+无文本合同）+变更金额（设计变更+现场签证）】+待发生金额（待发生合约规划金额+预估合同变动+结算及其他调整）=目标成本-合约规划余量

（二）合约规划

1、为有效确保目标成本按照预期目标得以实现，故将目标成本转化成合约规划，通过合约规划来指导招标采购，实现对项目动态成本进行有效管控。

2、合约规划：是指将目标成本按照“自上而下、逐级分解”的方式分解为合同大类，进而指导从招标采购到最终工程结算整个过程的合同签订及变更等动态成本控制的一种管控手段，是目标成本和动态成本的纽带。

通俗理解：是目标成本核算科目语言转化为合约控制科目语言，将一个项目的成本按照合同类别进行分类，并预估项目大概将签多少类合同、将有多少个合同、每类合同大概金额。在大合同类别下制定相应的预算，每签一个合同都可以找成本科目相对应的目标控制线，将合同与成本科目关联起来，就可以在成本体系上实时体现每签一份合同对整个项目产生的影响。

3、拿地版合约规划对应拿地版目标成本，主要用于指导项目前期的招标采购工作，编制内容包含场地平整、地质勘察、试桩、桩基检测、土方工程（若单独分包）、桩基、基坑围护、总包工程、临水临电、临时围墙、道路开口、工程监理及造价咨询等科目内容，其余科目可根据各项目前期招采需求进行编制，前期无招标需求的科目可简化为一级或二级合同科目。

4、每个阶段合约规划的版本与目标成本的版本相对应。

5、合约规划表头

（1）内容包括：

a.序号——指合约编码；
b.合约规划项——指合约名称，合同名称；
c.合约规划金额——各合同的目标成本金额；
d.合约分类——指合约类别，分投资类、财务类、工程类、设计类、前期类、材料设备类等；
e.责任部门——每个合同对应一个责任部门，责任部门是指合同的经办部门；
f.预控金额——指招标的控制金额；
g.提供增值税税率——各合同提供的增值税发票税率；
h.提供增值税税额——增值税进项抵扣税额；
i.招采模式——指直接委托、招标、议标等招标形式；
j.合同属性——合同和非合同，有些工作项没有合同，例如政府收费类；
k.目标指标——分建面单方和可售单方；
l.合同界面/内容说明——需尽可能的说明合同范围、工作界面。比如总包工程合同——建安合同——规划金额——工作内容包括土方平整、主体结构、粗装修、防水、外墙保温、屋面、单体电气及给排水安装工程、消防门及人防门等。
m.备注