 署名：同策研究院宋红卫 2021年1月6日，住建部长表示加快编制“十四五”住房发展规划。这个纲领性的文件是未来五年我国房地产市场的风向标，具有重要指向意义。王部长强调：“房住不炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。”结合当前的住房背景及政策基调，可以说这份文件会重构未来五年住房市场，风险将会媒体出现频率最高的词汇，最大的风险集中在三四线城市。 三四线城市风险的上升的判断是基于以下三个方面： 第一、三四线城市“棚改”改“旧改”，失去核心上涨动力 2017年-2019年大部分三四线城市的火爆跟“十三五”住房规划提出的旧改计划有直接关系。“十三五”住房规划中明确提出：“十三五”时期，全国开工改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房2000万套，力争到2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造。从当前情况来看，主要的棚改任务已经完成，因为2018年6月国开行就已经回收棚改融资审批权限和货币化安置的比例，经过2019年的棚改推进，棚改任务基本完成。另个一侧面支持的证据是2020年政府的工作文件提出重点是老旧小区的改造，而非“棚改”。 第二、融资环境收紧，利空三四线城市 2020年12月31日下午，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求，通知自2021年1月1日起实施。 所谓房地产贷款集中度管理制度，主要指的是中资银行，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比，应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于监管部门确定的上限（详见下表1）。 表1：房地产贷款集中度管理要求  我们知道，第三、四、五档的银行金融机构主要分布在广大的三四线及以下的城市地区。从贷款集中度管理要求来看，级别越低的金融机构，限制额度比例就越低。据了解，没有超过限额的金融机构较少，大部分都是超过界限的，再未来2-4年内要逐步降低房地产贷款的存量额度。如果要想增加房地产信贷额度，就要做大整体信贷规模，也就是给实体产业贷款，相比一二线核心城市，大部分三四线城市产业基础较弱，有些还面临产业流出，人口流出的窘境，这样做大贷款规模更难。随着棚改的放缓，三四线城市需求下降，开发企业的项目风险会上升，银行审批门槛会进一步上升，这反过来进一步抑制融资，这就会造成信贷额度的恶性循环，这对三四线城市的风险影响最明显。 第三、大部分三四线城市长期基本面较弱 目前来看，在核心城市周边的三四线城市发展较好，主要承接了核心城市的产业外溢，与核心城市形成良好互动。但是大部分的三四线城市发展较为缓慢，从266个城市人口变动来看（见下表2），人口流入的主要集中在第一梯队、其次是第二、三梯队。持续流出的主要是三四线城市。人口、产业与房地产市场之间是紧密联系一起的，“十四五”期间，这个趋势或将进一步加剧，因此，部分三四线城市房地产市场的支撑进一步弱化。 表2：2013-2018年间266个城市外来人口变动趋势分类  |
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