都涨了？重庆房子什么时候开始？

不知道有多少人和我一样，感觉2020这一年，太快了。

如果用初中时候的作文套路，此刻，最好的形容，就是“时光荏苒、岁月如梭”。

不知不觉，这一年就过去了。

面对各种APP“年度账单”，惊奇的发现，好多东西，都涨了！

01

比特币：2020年涨了3倍多，历史新高；

纳斯达克指数：2020年上涨超过43%，历史新高；

黄金价格：2020年上涨24%，历史新高；

我们的M2增速，再超10%。

沪深300指数：2020年上涨27%，创2015年以来新高；

创业板指数：2020年上涨65%，历史新高；

房地产：2020年也涨了！

百城累计上涨3.46%。

是的，房子也涨了。

02

房地产的涨，出现很明显的轮动效应。

1）深圳

有句话是这么形容的，在深圳买3、5百万的房子取决于你有多少钱；而买3、5千万的房子则取决于你对楼市有多少信心。

很显然，今年大家的信心，不是一般的强烈。

就像前几天。1月8日深圳新世界松风明月楼盘开启认筹，该楼盘共有416套可售住宅房源，但却有1177批客户入围摇号。

所有房源开盘两小时一扫而光，一板手卖出21.34亿元。

这样的认购情况在2020的深圳，反复出现。

二手房市场，根据深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，上周深圳二手房网签4866套，在成交数量上，环比上涨104.8%！

整个2020年，深圳二手房网签量，创4年新高。

2）上海

上海的楼市行情，最近成了买房界的焦点。

新房方面，不少项目认筹率超过百分之百！关键的是不仅认筹率高，认筹金也极高。

比如，上海热门楼盘之一的徐汇滨江壹号，光靠认筹金就足足收获了60亿。

起步600万元认筹金，首套房存款证明金700万，二套1300万，企业2000万。

这大致就相当于，对于一个改善换房的家庭，如果账面上没有躺着1300万，你都别想进售楼处看样板房！

（上海12月部分新房认筹情况）

新房如此，二手市场也十分魔幻。

上海的二手房交易量，从4月份开始就一直维持在每月2.7万套。到了9月份上海二手房交易量已经上升到了3.2万套。

这个数量是个什么概念呢？

2016年也就是“去库存”行情，全国楼市都挺猛的那一年，上海二手房也不过就是3.2万套的月均成交量。

既然“翘尾”，就该有翘尾的样子。

有本地媒体这样报道：

1、购房者为买房在房东门口等了3小时，直到凌晨2点顺利签约；

2、还有购房者怕房东跳价，一分钱都不敢还价，甚至有签完合约后还没看过房子的...

3）北京

北京也有“翘尾行情”，重点在于“学区房”。

几百万上千万元的房子，挂出一套卖一套，就跟抢一样。

一套40多平方米一居室学区房，看房都要排队预约。

又比如一套61平方米的两居室，年中旬挂牌价为635万元；11月开始，“翘尾”，目前的挂牌价已经涨到720万元。

真是比一年挣的还多。

截止12月27号，北京全年新建商品房住宅累计成交47816套，达到了2016年以来的新高；

二手房累积成交16.43万套，超过2019年的14.5万套，刷新了2017年以来的新记录。

量在价先？

我们不得而知。我们只知道，中介小哥，最开心的时刻，到了。

除了北上深，诸如广州，也被爆出业主“抱团涨价”的模式惊现江湖。

参考上一次行情，一线是“龙头”，强二线是“龙脖子”、二线跟着喝汤，三四五六七八，也会挨着“水涨船高”一把。

但是，这一轮，又有显著的不同。

不同城市之间，基于购买力的“头部行情”明显；

即：在城市内部，都并非普涨，版块和楼盘差异非常大。

比如上海，是这样的：

（数据来源于“房在沪上” 仅供参考）

多的20%+，少的，甚至是跌了5.7%。

又像深圳，涨的多的，是品质豪宅。

楼市马太效应，非常明显。

04

股民老张说：今年的股市，拥抱“核心资产”的人，都赚了大钱。

比如茅台，就叫核心资产。

楼市似乎同理。

北上深，“人、钱、产业”高度集中。

城市精英群体，拥有强盛的购买力，他们热衷卓越地段、优质房产，热衷学区房，最后，价高者得。

如果说上一轮行情，2015年启动那一次，是在去库存基调下，伴随着整体信贷宽松+政策宽松+货币棚改等综合性因素所致。

那么，这一次，整体行情“普涨”的客观条件，并不具备。

更容易出现的，是“局部轮动”。

其中的几个关键词：人口持续流入、具备产业优势、具备更强综合抗风险能力的城市。

很明显，省会城市与中心城市，会是接下来楼市的主角。

重庆，当然在其中。

（仅供参考）

如果参考冰山指数，重庆的二手房，2020年，又经历了一年“盘整”，从2018年高峰算起来，已经过去了2年半。

11000多元/㎡的均价，看上去非常扎实，可以理解为筑底。

抢去二手房风头的，是新房市场。

而新房市场面临的趋势十分清晰：

其一，土地成本整体抬升较为明显，低价地项目逐渐清空，将导致市场整体价位在2021年明显上涨；

其二，轨道环线以内，传统核心区，新项目开发接近尾声，开始回归“价格体现价值”的二手市场逻辑；（价格分化）

其三，城市高供应量的热点组团，再次外移；「距离」，会迫使刚需刚改朋友，把目光越来越多的投向二手房。

供需平衡、新房缓涨、二手分化。让重庆楼市，更像一锅温水。

温水显然对身体更好。

至于温水什么时候沸腾。

重点，当然取决于烧水人，什么时候，把燃气灶的旋钮，扭到中间的位置。