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现在,是不是可以抄底上海了?

 静思之 2022-10-13 发布于江苏


编者按

文章开始前,先跟大家说件事。

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源自:大碗楼市上海站

一个对于上海楼市有问必答,百问不倒的男人。

最近公众号后台堆积了很多问题,正好统一来回复下。

每一个问题都很有代表性,希望大家可以参考下。

01

现在是不是上海买房的好时机?

很多粉丝疑虑,现在大环境这么差,现在上海行情这么差,是不是买房的时候。

我们总结了三个大家都关心的问题。

问题1:

如果是刚需的话,什么时候可以买二手房了?

是分数不高,只能买二手房吗?

如果分数还行,可以考虑直接买新房。

现在市区新房倒挂还是很明显的。

如果是买二手,上海现在基本已经处于横盘状态,价格变化的是不大的。

现在直接买都是可以的。

如果想观察一下,稍微晚一点时间买,问题也不大。

只是,既然是刚需,一般的建议是尽早上车。

现在买房,最坏的结果,也不过就是几年房子不涨,亏一个利息钱。

这个钱是多少,是算的出来的。

但如果没买房,下一次房价涨的时候没办法上车。

最终的结果是你在上海没房,房价又涨了。

这个结果其实是无法接受的,对你后续的发展影响也很大。

这个损失,其实是没法计算的。

现在既然市场已经横盘,你可以慢慢看起来。

如果看到合适的,就可以买了。

不要想着买到最低点,没有筹码的人,是没资格等最低点的。

先上车,有了筹码,下回再考虑筹码的最大化。

现在需要的,是你在上海,手上要有筹码。

当然,什么价位,买哪里的房子,也是需要提前规划的。

买的不合适,到时候流动性不够好,也是很头痛的。

问题2:

上海三价取低不放松的话,是不是就不会回暖?

现在上海楼市回不回暖,和三价取低已经关系不大了。

楼市现在已经进入横盘状态。

就算三价取低取消,当前的市场也不一定能起来。

而且,现在是全国性的楼市都在低潮期。

如果目标是短期内投资,当前不一定是最好的时机。

但如果是自住或置换,倒是可以看起来了。

现在外面房源也多,房东也相对好打交道。

另外,现在中央救楼市的决心很大。

楼市相关的政策隔几天就出一个。

可以说,在楼市没有起来之前,政策是不会停的。

虽然说短期内,上海的横盘的状态是不会变的。

但从长期而言,房产市场复苏是可以预测的。

所以,要看你自己的情况。

想要等最低点的,也可以等。

觉得横盘选择余地大的,现在也可以看起来。

问题3:

现在我想置换的话,是应该是先买后卖,还是先卖后买?

现在的楼市情况很差。

如果说你手上是要卖的那套房子流动性相当好,挂出去以后天天有人上门看房。

甚至现在已经有几个人找你在谈价格了。

那么你现在先去买然后再卖,问题也不大。

但是这种情况不多。

如果你这个房子挂出去之后,你既不能保证有多少人看,也不能保证什么时候卖掉。

那最好还是先把这个房子卖掉,然后再去考虑买你想买的那个房子。

当前整体的市场基本上已经横盘了。

市场上价格变化不大,也不会因为价格剧烈变动导致踏空。

以现在的市场行情,还是先卖后买吧。

不过要有心理准备,如果不降价的话,很可能要卖上好久。

但现在市场比较平稳,房东也相对好说话。

从置换角度,现在这个时间点还是不错的。

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02

现在的环境,到底该买什么房子?

根据个人情况不同,在上海买房的选择也是不一样的。

适合自己的,才是好的。

问题1:

目前首套房,应该是买新房还是二手?

这个纯看积分和预算。

比如预算在600万以上,积分有65分,那近郊带地铁的新房,还是买的到的。

只要不是大虹桥这种热门板块,一般都是有机会的。

另外一种就是预算2000万,那么二套资格55-60分,一些楼盘也是有机会买到的。

还有就是像天汇世纪玺,本身是有很明显的短板,总价又高。

这种项目,是有可能低分上车的。

其他幺蛾子楼盘,你能被销售通知的前提是,你是全款或首付七成。

其他的预算和低积分,其实是很难买的。

特别是1000万左右在市区,分数基本都奔着70去的。

你看下你的预算和积分,如果前面几个选项够得上,就按照这个思路去买。

如果够不上,就可以考虑看下二手了。

单纯当分母,连入围都不够的,看新房就没什么必要了。

然后,远郊不带地铁的新房,千万不要买。

问题2:

中环的老破小目前有价值吗?

中环的老破小流动性还算不错的的,交通和配套也好,缺点就是居住属性差一点。

如果叠加一个学区的话,流动性还能更好。

选择中环老破小要看自己实际情况。

比如说预算500万左右,其实近郊带地铁的次新二房也能买到。

如果工作稳定,是可以根据上班地点往近郊方向买的,这样居住体验会好很多。

但是也有的时候,夫妻双方工作方向是相反的;

或者还年轻,暂时工作不算特别稳定,有换工作的可能。

这个时候,中环老公房在交通上的优势还是很明显的。

用一天减少一个小时的通勤时间 配套齐全,有时候还有学区,

对比居住舒适,其实还是有性价比的。

真要买中环老破小,有几个选择要素,不一定都要有,但最好带上一个。

带一个二梯队以上的学区,市区的话最好是双学区,浦东的话单学区也行。

有多条进市区的地铁,强能级的地铁至少两条以上。

周边的配套很好。

近期有比较大的规划落地。

不是完全的银发社区,全片区除了老破小,除了本地老人没有新鲜血液的地方尽量不要去。

只要保证流动性,没有太大的学区溢价,这种老破小的性价比其实还是蛮好的。

问题3:

远郊的老破小不能买,那远郊的老破大能买吗?

远郊的老破小不能买的原因在于它即占房票,万年不涨,流动性还很差。

这些毛病,远郊的老破大全都有,而且比老破小还严重。

而且连远郊老破小唯一的优势,总价低也没有了。

然后我们还要定义下远郊:人民广场25公里以外,没有地铁的地方,才是远郊。

定义下老破大:房龄在2000以前,没有电梯的小区,才是老破大。

符合以上定义的远郊老破大自然是不能买的。

但如果说,你说的远郊老破大,是顾村、杨行、南翔、徐泾、九亭、颛桥、周康这种地方,

2000以后近地铁带电梯的小区。

那买下来是没有问题的,不管是自住还是流动性,都没问题。

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03

这些板块,究竟怎么样?

问题1:

房子买在华新为什么一直都没有涨?

房价涨的前提,是这个板块这个房子,有流动性,有很多人想要买。

有很多人愿意买,这房子才能涨。

比如说:有地铁的,对口学区的,周边有产业的……

如果这个板块流动性不行,除了本地人没人买,那房子自然就很难涨。

华新现在的问题,就是除了本地人,没人愿意买过来。

单纯地理位置,华新还是可以的,距离大虹桥其实很近。

但是,完全没有地铁;也没有学区;周边的产业也一般,需要依托大虹桥。

但大虹桥周边的选择余地很大,华新并没有特别的优势。

华新本质上还是一个近郊的农村板块,配套、学区各方面都没有什么特别的表现。

这种板块,只有一波大行情,全上海都涨了,它才会涨。

如果是小行情,只有部分板块部分品类在涨的话,很难轮到它。

上海2021年这波行情其实并不大。

基本上也就是市区和近郊涨了,远郊和没地铁的地方基本没涨。

如果你等得起,可以再等一两轮,等哪一轮是全上海一起涨的时候,华新也会涨。

如果急用钱,那就只能接受损失。

现在上海的行情已经进入盘整期,短期内楼市会继续往下。

现在这个时候希望华新涨,可能性不算很大。

问题2:

临港的103片区怎么样?

临港应该关心的,不是101,103,还是105。

临港现在最大的问题是人口。

现在的情况,是人口不足,但是新房还在开足马力上。

现在整个临港地区的人口是30万,这还是包括了大冶河以南和金汇港以东的区域。

真正的南汇新城镇,人口也只有10万。

而这个地方现在还没有交房的新房,就有三万多套。

只要这个人口导入的问题没解决,临港的新房就是没办法投资的。

不过如果你就是在临港上班和生活,那买在这里是可以的。可以解决自住和学区。

如果是抱着投资心态看临港,近几年的临港都尽量回避。

一个10万人3万套新房的地方,只有风险,无法套利。

好了,以上是我们的回复。

来源:大碗楼市上海站

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