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写文章这些年，经常会被不知道“下周写点儿啥”而苦恼，毕竟，这个专栏文章，每周一篇，不间断写了五年，似乎该说的已经面面俱到。要命的是，这是“地产周刊”的公号，不似博客，可以让我把生活中的小确幸，大欢乐，天马行空，不拘一格的恣意感慨。 我给自己规定的写作内容，不能超出房市的范围，好比我们今天要说的“学区楼”，如果举步维艰，无法轻松走到，那就不是学区楼，最好慎重考虑。 这些年写下来，读者的支持和鼓励不可或缺。很多文章题材，是源于读者的电话或微信提问。读者们考虑内容之广，时常让我惊觉，为什么会漏掉这么好的话题？ 刚开始写文时，因为我自己的出租物业，以及在工作中遇到的房东和租客的纠纷，涉及的内容多为租客和房东之间的事儿，在51.博客上的前期地产文章，基本是这类内容。 后来，像多数移民一样，我越搬越偏，越住越村，如今住的是30年的大地老房，于是，生活中接触到各种实际的独立屋居住问题，作文的内容开始涉及到房屋维护，庭院保养等，实践出真知嘛。 在此期间，为自己买卖房，以及帮助客户卖房时的体会，对于家居装饰，装修性价比的重要性和必要性等，有了更实际的体会和经验，为此我特意到 Seneca College 进修了家居装饰课程，并获得“家居装饰”证书；对于色彩搭配和空间设计，有了一些理论上的体会，并能有的放矢，用在卖家客户的家居装饰上。 所有这些理论和实践中的经验和体会，我都把它们变成文字，与读者们共享。在这里我要感谢“地产周刊”，“加拿大第一生活” 提供的这个平台，让我有一方可以耕耘的自留地。 哎，又跑偏了。好吧，今天说说多伦多大学附近的，举步可到的高档公寓大楼，我们俗称的 Condo。 这个话题，被太多的同行和非同行说过，包括我自己，也曾经就多伦多市中心适合大学生买的公寓大楼单位，专门写过文章。然各花入各眼，一千个人眼里，有一千个不同的哈姆雷特；而且，这个哈姆雷特，随着不同时期，个人世界观的改变，而发生变化。 这也是为什么，我上周接到一位陌生客户的短信提问后，决定仔啰嗦几句关于多伦多大学附近公寓的事儿。 时间上，现在考虑来得及。每年九月开学季，多伦多大学应该是9月4号正式开学，其它省份的大学，则是9月中，甚至10月开学不等。总之呢，家长和学生们，在8月底到达就来得及。 考入大学的孩子们，对未来充满惶恐和期待，而孩子的家长们则忙着更实际的问题：孩子的住宿，未来的生活。 就说孩子的住宿。大学第一年，校方通常会要求孩子们住校，原因不言自明，第一年，两眼一抹黑，除了学业还要顾及吃住，未免分心。当然，并不是强迫，学生们不影响学习的情况下，不住在学生宿舍也无妨。 校外住宿是个大问题，想要在可以走路到学校的地方租房，环境安全，不容易，昂贵不说，符合预算和理想的房源不多。 作为家长，可以从另外角度考虑问题。孩子们的校内住宿不便宜，如果可以在学校附近，不影响孩子学习的情况下，考虑买房，孩子可以将多余的空间租给同学，自己有伴，同时减轻父母的经济负担。 另外一个最大的好处，这个我们华人都懂，在这里，也是我对上周提问的那位读者的部分回答：买房值得。租金交出去就没了，贷款是给自己存钱，而且，房子升值，卖掉兑现；房子升值不多，那就作为投资再次出租，未来再卖。 多伦多大学附近的房子，寸土寸金，需求永远在，不用担心买房后的租金收入以及未来出售。 好，现在来说说，如果您家孩子今年上了多大，您要在附近买房，给孩子提供一个好环境，那么，首推哪几栋楼？ 首先，恭喜您，孩子上了多大。其实住哪儿都高兴，租也好，买也罢，孩子的大好前程已经开始计数。 花分几朵，单表二枝。首推 65 St. Mary ，其次 1080 Bay。 这两个楼，根本就是对门，紧挨着，所以不分伯仲，买哪两个里的单位都好。这俩地方，我曾经在一个月里不知道走了多少遍，带着不同的学生家长看房，对于租和买，都还算比较了解。 这俩楼与多大的距离，就是没有距离，简直比多大宿舍还更便利。从多大校园走到这个楼里，最多3分钟。 租售怎样？先举个65 St Mary 正在进行时的例子。目前这楼里一个26层的，还有一个18层的，1室1卫加1旦，都在卖，面积基本一样，都是500尺以上，朝北，管理费一致，没有储藏室和车位。区别基本就是楼层和内部装修的些微差异，要价上，26层的要价近 $83 万，18层的择要价 $77 万多。租金上，楼里有更高楼层，同等户型的正在挂盘求租，朝向不同，分别要到 $2600 到 $2900/月。 这笔帐，看您如何算，最主要，您对未来 Condo 的走势是否充满信心。$83万加币，按照35%首付，您的贷款额大约 $ 54万，按照当下优惠利率 3.5% 计算，您每月大约还款 $2693，物业管理费 $380，地税 $260，总共肉眼可见的开销是 $3300多。按照租金和开销比例，似乎入不敷出。 但是，且慢，这个每月还贷里，有您的本金，大约 $ 1150 ，这笔钱是属于自己袋里的财产，所以，不算本金，您真正的开销是 $ 2180 。按照最低租金 $2600 计算, 已经覆盖开销，略有盈余。买房赢过租房。 未来升值呢？我个人认为，买任何房产都有风险，全看地址在哪里。多大走路可到的地方，未来的升值不会差。 如果您家孩子自己住，再找一个同学租住在多出来的那个Dan 里，租金打出基本开销，四年后物业升值后卖掉，等于您孩子四年大学免费住宿，免费上学。 1080 Bay ，就在 65 St Mary 对门，目前在售的 1室1卫加1旦，楼层与上边的例子相似的单位，售价差不多，租金稍高，基本可以到每月 $2800 。租金覆盖开销，盈余更好些，这里我就不再次计算。 我说的这些数字，根据具体贷款利息和年限，以及您买的单位楼层，是否有车位，储藏室，朝向，室内格局等其它意外因素而有所不同，具体情况需要具体分析，而且，您要看了里边的设施和各种装修后才可以做最后取舍。 多大附近，还有几个比较好的公寓大楼，比如，St Joseph 街上的两个较新的大楼，走路也不算太远，但是要价并不比我说的这两个楼低，方便程度却不可与这两个楼同日而语。这里就作为额外的信息顺便提一下。 |
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