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日子还有不到两星期就到圣诞节，2019年即将过去，2020年在向我们招手。大家都知道，圣诞前的一周，是一年里白昼最短的时候。过了圣诞，白昼毎一天都会变长。我们会踏着光明的步子迈向新的一年--2020年！ 对于任何一位关心大多伦多地区的房地产走势的朋友来讲，2019年都是转折性的一年。我们先是经历了2017年4月底开始的独立屋市场的冷却，接着，几乎整个2018年的独立屋市场都没什么起色。记得2018年底有开发商在建好却没卖出的独立屋里举办圣诞促销活动，去的人却曲指可数。虽然2018年的公寓市场持续热络，但是，如果我们统计全年经MLS放盘成交的二手房总成交量，2018年的各类房屋总成交量只有78,016间，比起最高峰的2016年的总成交量113,000余间，整整下调了超过30% 。 然而，2019年的前11个月，经MLS放盘成交的二手房总成交量已经超过83,000间。在过去8个月里，毎个月的二手房总成交量和平均价格都比2018年同期明显上升。我预计，今年12月份的二手房总成交量会在5,000间左右。那么，2019年全年的二手房总成交量将会达到88,000间。 多么吉利的数字啊！但，这还不够！如果我们分析一下未来一年各种影响房地产走势的因素及其的可能的变化，我觉得，2020年会是令人憧憬的一年。 房地产市场基础稳固 作为一个专业地产经纪，我长期在第一线工作並追踪分析相关数据，发现历年来对大多伦多地区房市影响最大的几个因素依次为新移民数量，房贷利率，就业人数和经济增长。 加拿大是一个移民国家，刚刚保住执政地位的联邦自由党政府，更是想把毎年吸收外国新移民的数量提高到毎年35万人。大多伦多地区历来是一个吸引新移民的中心地区，每年在大多伦多地区落户的新移民至少超过10万人。这些新移民需要实际的住房，而且是持续不断的刚性需求。既便来自中国大陆的富裕移民不像以前那么多，实际的影响也只是高价独立屋买家少了，而公寓和镇屋的买家并不少。 2019年里，虽然加拿大央行保持基础利率不变，但各大商业银行自4月份起纷纷推出不同的” 利率优惠贷款” ，5年固定利率从2018年底的3.2% 降到2019年6月底的2.6% 左右。虽然银行在发放房贷前，仍然要对客户进行"压力测试"，但是，降低实际签约利率，的确对买家朋友们有帮助。 2019年里美国联邦储备局在总统的压力下几次减息，然而，加拿大央行並没有跟随减息。我们虽然无法完全掌握美国联邦储备局加息减息的步子，但至少可以看到，在未来6个月里，美加两国央行将利率保持在低位会是大概率事件。甚至，一但美国联邦储备局发现美国经济有衰退迹象，很可能会再次减息。到那时候，加拿大央行还会挺住不跟随减息吗？通常，减息会刺激房价上升。 近期，加拿大政府公布的就业数据不太好，失业人口轻微上升，值得关注。不过，这点负面信息也可能被美加墨三国签署並批准自由贸易协定所抵消。毕竟，贸易协定的签署实施会帮助加拿大的经济增长。只是，由于目前加币汇率偏低，造成进口食品价格明显上涨，通货膨胀较为明显，这自然会削减本地居民的其他开支，包括买房和租房的支出。可是，整体的通货膨胀也会推动房价上升。 由此看来，目前的各项影响因素对房价是利大于弊，所以，2020年大多伦多地区的房地产市场值得看高一线。 2020年的下半年需要定力 无论是看中国大陆过去20年的发展，还是看大多伦多地区过去20年房价与成交量的统计数据，我们都可以肯定如下的规律: 房地产的市场表现，短期看金融，中期看土地，长期看人口。 加拿大的经济政策和金融政策与美国的政策一直有强相关性。短期内，美加两国的经济表现还是稳中向上，股市也在高位运行，利率保持在低位，有利于本地的房地产市场表现。不过，没人知道美加股市会不会在2020年上半年的尾声或是下半年内，有比较剧烈的调整。如果有，这就是考验地产投资者信心的时候。 如果想对市场波动有定力，一定要在短期保证有合理的现金流，同时看到大多伦多地区中长期的人口变化趋势。事实上，大多地区人口总量未来会持续增长，对房价上升是正面力量。目前，多伦多市区公寓空置率小于1%，房屋供应绝无过剩之虞。毎年新增加10多万新移民，每个家庭按3口人计算，每年新增加住房应该在35,000间左右。而发展商能提供的新屋往往不足此数目。2019年的统计数字还没出来(要等到明年1月下旬) ，但2018年全年的新屋成交量就只有21,800间上下。新屋供应是欠帐的。 2020年上半年值得关注几个大盘 独立屋的房价升跌表现与公寓楼房价格升跌表现就像"跷跷板"一样此起彼伏。过去3年多时间里公寓价格涨幅较大，两睡房公寓的价格与镇屋甚至独立屋的价格之间的差距在逐渐缩小，所以，我们在过去几个月里已经看到镇屋和独立屋的价格全面上升。 我也收到来自发展商的信息，2020年初就会有引人注目的新屋大盘推出。喜欢买镇屋和独立屋的朋友们请留意，在华人聚居的万锦市Kennedy 和16街一带会有近2000间新屋分期推出，而且，是建在原有的高尔夫球场的土地上。2020年春天开售。 喜欢投资公寓楼花的朋友们更要抓紧与我联系。在旺市地铁站旁，将有发展商在2020年1月底开售高级公寓楼花。这里相当于20年前的Yonge/Finch ，已经通了地铁，将会成为大多伦多地区的一个分中心。在这里买房投资，长远来看，潜力非常大。 2020年即将来到。对初次买家而言，有能力上车就要尽快上车，继续租房肯定不合算。换房客人通常是为孩子换个好校区，更要提早因应孩子的教育和前途挑选校区房。2020，是令人憧憬的一年！ (作者为全职专业地产经纪，以国粤英语提供全方位买卖与租赁专业服务，免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。如有查询，请电邮至jbai2012@gmail.com 。査阅更多本经纪的专业文章，欢迎登陆个人网页www.jamesbai.com 或扫描二维码加微信联系。)
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